Аренда недвижимости
Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки
Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.
За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:
- на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:
|
Ап =Бап ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ Кр ´ S |
(2) |
.
Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:
|
Ап = Эр |
(3) |
|
|
|
- на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения по формуле:
|
Ап = (Сс ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ S) : 10. |
(4) |
|
|
|
Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены в рис. .