yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Гроші і кредит.Менеджмент->Содержание->Договор аренды как правовая форма отношений на недвижимость

Аренда недвижимости

Договор аренды как правовая форма отношений на недвижимость

 

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие с другими гражданско-правовыми договорами черты, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых ими отношений. По определению для договора аренды характерно:

-       наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и использование недвижимое имущество без права собственности на него;

-       ограничение во времени пользования взятым внаем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;

-       возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.

Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект – конкретный объект – земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей – отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по аренду­емой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в с находящимся в них движимым имуществом - оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прибыль прилагается к договору и его неотъемлемой частью.

Передача объекта аренды арендатору производится по приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания пе­редаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о про­изведенной передаче имущества во временное владение или звание арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель имущества в аренду - например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованными имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора сдачу имущества в су­баренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды толь­ко с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает» чтобы его имущество подлежало в дальней­шем передаче в субаренду третьим лицам, он может сде­лать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

Договор субаренды как производный от основного не мо­жет быть заключен на срок, превышающий срок договора арен­ды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекра­щение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании.

Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгает­ся. Новый договор с субарендатором заключается с учетом ус­ловий досрочно расторгнутого договора аренды.

В договоре аренды должны быть согласованы размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский ко­декс РФ содержит норму направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 запрещено частое  измерение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.

Ограничение изменения размера арендной платы – норма императивная (п. 1 ст. 422 ГК РФ), и стороны не могут изменить ее соглашение сторон.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время до-заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества - природных объектов - законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - до 25 лет. Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения, до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет - вмещении разных видов пользования. Предельный срок участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он до истечения предельного срока при условии, что одна из сторон. не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный он считается заключенным на установленный законом срок.

Нерешенной остается в теории важнейшая составная арендных отношений - продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.

Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?

Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то за основу определения их длительности можно принять соответственно технологичес­кие (технические), социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.

Минимальный срок аренды пашни должен быть не мень­ше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой про­дукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнооб­разие минимальных сроков аренды земли.

Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколе­ния людей, имеющих, как известно, физиологический и соци­альный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творчес­кие и физические возможности.

Максимальный срок аренды земли обусловливается юридическими нормами. Во всем мире он| принят в 99 лет.

Предельный срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия – периодом обновления технологической структуры производства.

По истечении срока договора арендатор имеет преимуще­ственное право на возобновление арендных отношений на но­вый срок при условии:

-       надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключённому договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевре­менно вносил арендную плату и др.);

-       согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

-       письменного уведомления арендодателя о своем на­до в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Это относится условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель - отказал в возобновлении договора на новый срок, но в те-года заключил договор с другим лицом, арендатор по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:

-       по поводу владения и пользования этими объектами не­движимости;

-       отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

Дело в том, что по договору аренды здания или соору­жения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой не­движимостью и необходима для ее использования. В случа­ях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или со­оружение иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арен­датору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения пра­во пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его ис­пользования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с собствен­ником земельного участка.

 В случаях,  когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зда­нием или сооружением, необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на, которой расположе­но арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствую­щим территориальным земельным комитетом (так, в частно­сти, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключённый договор на право пользования землей - основа­ние для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.

 

 

7