yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Гроші і кредит.Менеджмент->Содержание->Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Аренда недвижимости

Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендный договор приобретает практическое значение в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутый договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.

Кроме индивидуально устанавливаемых норм многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют сальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (рис.   ).

Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.    

По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий - на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором, В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.

 

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Если по условиям договора амортизационные отчисле­ния остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объек­та он должен производить сам.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный Износ и выход объек­та аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арен­дуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшени­ями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенно­го вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В пер­вом случае арендатор имеет право на возмещение стоимос­ти этих улучшений после прекращения договора, а во втором - все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотре­нию (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.

Это положение Гражданского кодекса РФ имеет диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованного объек­та с согласия собственника.

Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных от­числений, является по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на вос­становление соответствующих объектов).

При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав и других (кроме перенайма) - ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Права и обязанности по договору аренды недвижимости переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

 

 

8