yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Гроші і кредит.Менеджмент->Содержание->Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

Аренда недвижимости

Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотрен­ном.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. - при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

-       безвозмездного устранения недостатков; 

-       соразмерного уменьшения арендной платы;

-       возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;

-       расторжения договора.

Законом предусмотрены исключения из общих положе­ний об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее из­вестные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арен­датором во время осмотра или проверки исправности имуще­ства при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточ­но обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, Она направлена на то, чтобы побудить аренда­торов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арен­додателей от притязаний недобросовестных лиц.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого вла­дения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды. В таких случаях первоначальный арендо­датель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.

Основания расторжения договора арендодателем:

-       использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;

-       существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;

-       несвоевременное внесение арендной платы (не внесение платы в установленный срок более двух раз подряд);

-       невыполнение арендатором принятых на себя (или возло­женных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Но арендодатель вправе обратиться с соответствую­щим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Бели такой попытки урегулировать отно­шения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:

-       не предоставлении арендатору в пользование имущества, энного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;

-       выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;

-       непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может быть соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствие – в течение тридцати дней.

Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания, и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующим органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

При неуплате арендатором арендных платежей в уста­новленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просеченной суммы на каждый день просрочки. Исковая давность - 3 года с даты предъявления претензии.

Пени начисляются:

-       при заключении договора аренды - по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;

-       при поквартальной оплате аренды - с шестого числа первого месяца квартала;

-       при помесячной оплате - с шестого числа каждого месяца;

-       при перерасчете арендной платы - по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный в платежном документе.

 

 

9