yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Економіка->Содержание->3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.

Економіка підприємства

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.

 

Відсутність ринку землі не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

-          капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

-          зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

-          урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

 

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшенням.

 

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу (реверсії).

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційними доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума без ризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки. Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації – модифікація метода прямої капіталізації, що ґрунтується на пайовому підході до оцінки.

Розрахунки за даним методом виконуються в декілька етапів:

1.              приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість всього земельно-майнового комплексу  поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовують дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

 

2.              визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об’єкта.

 

КкСР = КкЗ * дЗ + КкБ * дБ

 

де КкСР – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації

     КкЗ,  КкБ  - коефіцієнт капіталізації для землі та для будівель і споруд;

     дЗ,  дБ – частка земельної ділянки та будівель і споруд  відповідно до загальної                                         вартості.

3.              визначається вартість усього земельно-майнового комплексу (Взмк)  методом капіталізації доходу:  Взмк = ЧОД  /  КкСР

4.              вартість земельної ділянки (Вз)  розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:  Вз = Взмк * дЗ

 

         Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Значимість даного методу зростає в умовах наявності і розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує спів ставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Розрізняють наступні види ренти:

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

-          рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

-          рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загально регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання , каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

-          рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента – з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місце розташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

 

ВЗ = (( ОС * РН ) / КН ) * КФ * КМ * ПЗ,

 

де ВЗ – вартість земельної ділянки, грн.;

     ОС – витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км2;

     РН – нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%);

     КН – нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%);

     КФ – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

     КМ – коефіцієнт місце розташування земельної ділянки;

     ПЗ – площа земельної ділянки, км2.

 

Метод залишку для землі. Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Етапи розрахунку:

1.              достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб), а також чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).

2.              визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт капіталізації.               

 Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд (КкБ)  може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці

Ккб = Кп + Кз

де Кп – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

     Кз – коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

3.              визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз):          ЧОДз = ЧОД – ЧОДб

4.              методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз):                                 Вз = ЧОДз  /  Кз

Метод залишку для землі може бути використаний при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

 

За методичним підходом, що базується зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (метод спів ставного продажу) і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців, при цьому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене значення отриманих результатів).

Основним принципом методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: за одиницями порівняння, за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м2, 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1м2 чи 1м3 розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що дає прибуток, за місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості об’єктів порівняння найбільш прийнятними є:

-          правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

-          умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж при позбавленні власника права викупу застави, умови фінансування та ін.);

-          дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

-          місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

-          фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри)

-          використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля)

 

Третій підхід – урахування витрат на земельні поліпшення (метод витрат на освоєння) – використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем, а також для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника (або витрати на поліпшення). До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота (або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання)

 

Також використовують:

Метод співвідношення (переносу).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові – ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

 Метод розбивки земельної ділянки.

Використовують коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки.

Розрахунок проводять за наступними етапами:

1.              визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2.              розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3.              розраховуються витрати освоєння та витрати, пов’язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4.              складається графік освоєння та передбачення продажів;

5.              визначаються розміри виручки від продажу індивідуальних ділянок;

6.              визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7.              визначається ставка дисконту;

8.              дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

 

 

 

17