yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Економіка->Содержание->4. Оцінка вартості будівель і споруд.

Економіка підприємства

4. Оцінка вартості будівель і споруд.

 

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

-          капіталізації доходів;

-          дисконтова них грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1.              Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД)  і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100% -го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = П * Со + Дін,

 

          Де П – площа, що надається в оренду, м2,

                Со – орендна ставка за 1 м2;

            Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки

2.              розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3.              розрахунок  дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):  ДВД = ПВД – В.

4.              Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки.

          Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

-          умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);

-          умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

-          витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.)

5.              Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою: ЧОД  = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань).

6.              Розрахунок коефіцієнта капіталізації  (Кк)  одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7.              Оцінка вартості об’єкта нерухомості за формулою Вон = ЧОД / КК.

 

Метод дисконтова них грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

  1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
  2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
  3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
  4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен  з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.

Вартість реверсії може визначатися:

-          шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;

-          з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді):

Р= Ді +1 / r – q

      де Ді+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;

            r  - ставка дисконту;

             q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

 

Витратний  підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на „пасивних” секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

  1. оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);
  2. оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.
  3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.
  4. визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом;
  5. визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умови наявності майнових прав на неї).

 

При виконанні 2 етапу ( оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки ) необхідно врахувати наступне.

Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об’єкта оцінки.

Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

-          Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об’єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об’єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

-          Метод питомих витрат передбачає розробку нормативів витрат на будівельні роботи на одиницю площі або одиницю об’єму, які потім збільшуються на загальну площу або об’єм об’єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об’єктів.

-          По елементний метод полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м3, 1 м2, 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням по елементних витрат розраховується загальна вартість об’єкта нерухомості.

 

При виконанні 3-го етапу ( оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння) необхідно врахувати наступне.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об’єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним старінням і різними зовнішніми факторами.

 При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об’єкта нерухомості.

Фізичний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об’єкта.

Фізичний знос може бути

-          усувним  - якщо втрати на поточний ремонт об’єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його проведення;

-          неусувним  - втрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його усунення.

Фізичний знос усувний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення.  Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їх виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об’єктів нерухомості:

-          експертний передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом;

-          вартісний метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів) і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель;

-          нормативний (бухгалтерський) метод передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, пов’язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне старіння, під яким розуміють втрату вартості об’єкта, викликану змінами в технології, через які об’єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об’єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю „над поліпшень” (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт  із величиною додатково отриманої вартості. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов’язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. наприклад, на орендному ринку більшим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Зовнішній знос (економічне старіння) – втрата вартості об’єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об’єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об’єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об’єкта, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, інший –ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об’єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходу від орендної плати двох об’єктів, аналогічних оцінюваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об’єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

 

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

1.      метод „строку життя” полягає в припущенні, що втрати вартості об’єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального старіння та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв’язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

-          термін фізичного життя об’єкта (Сфж) – період часу, протягом якого об’єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

-          термін економічного життя об’єкта (Сеж) – період часу, протягом якого об’єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

-          ефективний вік об’єкта (Веф) – вік „на скільки років виглядає об’єкт власності” з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

-          термін економічного життя, що залишився (Сзал) – період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об’єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об’єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (СЗ%) розраховується за формулою:

 

СЗ% = Веф * 100  / Сеж

 

2. метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного), функціонального (усувного та неусувного), зовнішнього та підсумовування результатів.

 

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесені відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

-          порівняння продажів;

-          валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

  1. вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення об’єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менш 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.
  2. перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об’єкта, наявність спеціальних умов продажу;
  3. порівняння кожного об’єкта-аналога з об’єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об’єктів.
  4. узгодження скоректованих цін об’єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об’єкта нерухомості.

 

Метод валового рентного мультиплікатора.

Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу (ПВД), що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.     ВРМ = ПВД / Цаналога

 

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

  1. підраховується ринковий рентний доход від об’єкта нерухомості, що оцінюється;
  2. розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів;
  3. розраховується ймовірна вартість об’єкта оцінки за формулою:

Вон = ПВДон * ВРМ

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.

 

 

 

 

18