ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->103   Особенности купли-продажи недвижимого имущества.

Гражданское право

103   Особенности купли-продажи недвижимого имущества.

 Гражданский кодекс Украины, в ряде статей ГК (статьи 183, 211, 336, 642, 659, 682) предусмотрел особый порядок возникновения, ограничения и перехода прав на недвижимое имущество и обязательную государственную регистрацию вещевых прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем ГК Украины не выделяет в главе 54 Кодекса ("Купля-продажа") особые правила, посвященные продаже недвижимости. Несмотря на это, ряд специфических признаков договора купли-продажи недвижимости (прежде всего его предмет, форма, содержание) разрешает нам рассматривать его как особый вид с присущим ему специальным правовым регулированием.

Как и любой другой договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, то есть считается заключенным в момент достижения согласия сторон по всем существенным условиям в нужной в надлежащих случаях форме. Договору продажи недвижимости присущи и другие, общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно — возмездность и взаимность.

Предметом этого типа договоров выступает недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем определяющим признаком, который разрешает выделить договор купли недвижимости в отдельный вид.

Понятие недвижимого имущества помещается в ст. 181 ГК Украины. К недвижимым вещам (недвижимого имущества, недвижимости) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Режим недвижимой вещи может быть распространен законом и на другие вещи — в силу их обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 182 ГК Украины).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, тесная связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без его обесценивания и изменения его назначения. Следует отметить, что эти признаки присущи не всем объектам недвижимости, ведь каждый вид недвижимого имущества характеризуется своими особенностями, которые в свою очередь обуславливают специфическое правовое регулирование.

Здания и сооружения являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их свободного перемещения в пространстве без непропорционального вреда их назначению. Право собственности на здания, сооружения и прочее впервые созданное недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 331 ГК Украины).

Объектом недвижимости, который имеет сугубо целевое назначение, признается жилье, под которым ГК понимает не только жилые дома и усадьбы, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них, а и отдельные квартиры, другие жилые помещения (в том числе изолированные комнаты в квартирах). Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Собственник жилого помещения имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживание членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства (ст. 383 ГК Украины).

Самостоятельным объектом недвижимого имущества выступают также ценные движимые объекты, которые подлежат обязательной государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Эти объекты не имеют таких обязательных признаков недвижимости, как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения в пространстве. Более того, основным назначением этих объектов является само перемещение в пространстве. Но вследствие высокой стоимости такого рода объектов и наличия требования об обязательной государственной регистрации, которая обеспечивает их индивидуализацию, законодатель распространил на них правовой режим недвижимого имущества.

Цена договора купли-продажи недвижимости составляет следующее существенное условие данного типа договорного обязательства. Согласно статям 632, 691 ГК Украины продажа имущества осуществляется по ценам, которые устанавливаются по согласованию сторон. Из-за отсутствия в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.

Как известно, кроме общих требований закона о форме договора, которые установлены для всех видов сделок (статьи 205—210 ГК Украины), существуют и специальные требования, предусмотренные именно для договоров как для многосторонних сделок. Последние в свою очередь делятся на те, которые распространяются на все виды договоров, и те, которые предусмотрены для отдельных их разновидностей.

Кроме нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости закон требует регистрации такого договора в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов.

В соответствии ГК Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК Украины). Несоблюдение сторонами установленной формы договора продажи недвижимости влечет за собой недействительность договора(статьи 640, 657 ГК Украины).

Согласно ч. 4 ст. 334 ГК Украины право собственности у приобретателя по договору продажи недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ГК Украины при продаже недвижимого имущества переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется, поскольку момент заключения договора продажи недвижимости и переход права собственности совпадают.

По своей природе, как уже было указано выше, договор купли-продажи недвижимости является консенсуальной сделкой. Поэтому, если стороны в договоре договорятся, что обязательство относительно фактической передачи недвижимости и ее оплаты должны быть выполнены сторонами не в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а после ее проведения, то любая из заинтересованных сторон имеет право требовать ее выполнения. Именно в этой возможности контрагентов и состоит консенсуальность договора купли-продажи недвижимости. В то же время стороны не могут на собственное усмотрение определить момент возникновения права собственности по договору, поскольку этот вопрос урегулирован императивной нормой закона.

Содержание ст. 640 ГК Украины свидетельствует об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, а поэтому договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения и государственной регистрации — с момента государственной регистрации.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

По общему правилу продавцом может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником согласно закону или договору.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет определенные особенности.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные приватизационным законодательством Украины.

Согласно ст. 65 Семейного кодекса Украины, для заключения одним из супругов договора на отчуждение общей совместной собственности, которое требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить письменное согласие другого из супружества, удостоверенную нотариально.

Продажа части в общей собственности одним совладельцем постороннему лицу может осуществляться с соблюдением права преимущественной купли другими совладельцами (ст. 364 ГК Украины).

 

105