ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->126   1. Понятие, содержание и форма договора имущественного найма.

Гражданское право

126   1. Понятие, содержание и форма договора имущественного найма.

 По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК Украины).

Договор найма является наиболее распространенным обязательством по передаче имущества в пользование. Глава 58 ГК Украины регулирует отношения по договору найма. Следует заметить, что в законодательстве и научной литературе рядом с термином «найм» широко употребляются  «аренда», «лизинг», «прокат», которыми обозначают однотипные по своей юридической природе договоры, каждый из которых имеет определенные особенности, обусловленные предметом найма.

Договор имущественного найма отличается от других (сопредельных) гражданско-правовых договоров по таким признакам:

1)     наниматель получает имущество не в собственность, а лишь во временное пользование. Этим договор имущественного найма отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, по которым получатель имущества становится его собственником. Кроме этого, поскольку пользование имуществом по договору найма является временным, после окончания срока договора или в случае его досрочного расторжения наниматель обязан возвратить имущество в том же состоянии, в котором он его получил;

2)     поскольку предоставленное нанимателю имущество подлежит возвращению, предметом договора найма могут быть:

— вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании, то есть непотребительская вещь. Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются нормами ГК Украины и другими законами;

— имущественные права, например земельные паи;

— предприятие как единый имущественный комплекс (ст. 191 ГК Украины).

Особенности аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законами. Так, Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» регулирует порядок аренды имущества этих видов собственности. Согласно ст. 4 этого Закона объектом такого договора может быть имущество целостных имущественных комплексов государственных и коммунальных предприятий, их структурных подразделений. Эта же статья определяет имущество, которое не может быть предметом аренды, относя к нему такое: целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), целостные имущественные комплексы структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, которые осуществляют деятельность, предусмотренную частью первой ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве» (деятельность, связанная с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров, осуществляется согласно Закону Украины «Об обороте в Украине наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров») целостные имущественные комплексы казенных предприятий.

Особенности аренды водных объектов регулируются Водным кодексом Украины. Так, согласно ст. 51 этого Кодекса в пользование на условиях аренды водные объекты (их части) местного значения и ставки, которые находятся в бассейнах речек общегосударственного значения, могут предоставляться водопользователям лишь для рыборазведения, производства сельскохозяйственной и промышленной продукции, а также в лечебных и оздоровительных целях.

Закон Украины «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины» устанавливает, что передача воинского имущества в аренду юридическим и физическим лицам осуществляется исключительно на конкурсной основе с учетом необходимости поддержания на надлежащем уровне боевой и мобилизационной готовности. Условия и порядок проведения конкурсов определяются Фондом государственного имущества Украины по согласованию с Министерством обороны Украины (ст. 7 Закона).

Порядок и условия проведения конкурсов на право заключения договоров аренды воинского имущества утвержден общим приказом Фонда государственного имущества Украины и Министерства обороны Украины от 26 июля 2000 г. № 1549/241, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 10 августа 2000 г. за № 490/4711. Кроме этого, постановлением Кабинета Министров Украины от 11 мая 2000 г. № 778 утвержден Порядок предоставления разрешения воинским частям Вооруженных Сил Украины на передачу закрепленного за ними движимого и недвижимого имущества в аренду.

Договор найма является договором двусторонним, поскольку любая из сторон настоящего договора приобретает права  и становится взаимно обязанной; консенсуальным, поскольку он считается заключенным вследствие достижения между сторонами согласия независимо от момента передачи вещи.

Передача в найм является актом распоряжения, поэтому наймодателем должен быть собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Кроме этого, наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Статья 5 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» определяет, что арендодателями могут быть:

—  Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства — относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных това­риществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), которые являются государственной собственностью, кроме имущества, которое принадлежит к имущественного комп­лексу Национальной академии наук Украины;

—  органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Респуб­лики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, — относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их струк­турних подразделений и недвижимого имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности;

—  государственные и коммунальные предприятия — относительно отдельного инди­видуально  определенного  имущества  и  недвижимого   имущества  площадью  до 200 кв. м, а с разрешения органов, указанных в абзацах 2, 3 этой стат­ьи, — также относительно структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества, которое превышает площадь 200 кв. м.

Согласно ст. 762 ГК Украины договор найма является  возмездным. За пользование имуществом с нанимателя взыскивается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют существенное значение.

Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найму.

Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Так, согласно ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» существенным условием договора предусмотрено то, что арендная плата осуществляется с учетом ее индексации. Следует отметить, что существуют подзаконные нормативные акты, которые регулируют размер арендной платы государственного и коммунального имущества. В частности, постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 г. № 786 утверждена Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Методикой утверждены ставки арендной платы относительно остаточной стоимости объекта аренды или к экспертной стоимости, которые устанавливаются в процентном отношении. Так, использование арендатором недвижимого имущества по целевому назначению для размещения ночных клубов, казино, других учреждений игорного и шоу-бизнеса — 20 процентов, а размещение учреждений здравоохранения и социальной помощи (с частичным самофинансированием) — 1 процент.

Указанная Методика также предусматривает порядок использования арендной платы. В случае, если арендодателем имущества является Фонд государственного имущества, его региональное отделение или представительство, арендная плата направляется за: целостные имущественные комплексы государственных предприятий — в государственный бюджет; недвижимое имущество государственных предприятий, организаций — 70 процентов арендной платы в государственный бюджет, 30 процентов государственному предприятию, организации, на балансе которых находится это имущество; имущество, которое не вошло в уставный фонд хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), — в государственный бюджет. Если хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратизаци), удерживает объекты жилого фонда, которые не вошли в его уставный фонд, — 70 процентов арендной платы в государственный бюджет, 30 процентов — хозяйственному обществу.

В случае, если арендодателем имущества является государственное предприятие, организация (кроме предприятий, учреждений и организаций, которые находятся в ведении Национальной академии наук Украины), арендная плата направляется: за отдельное индивидуально определенное имущество предприятия, организации (кроме недвижимого) — предприятию, организации; за целостный имущественный комплекс структурного подраздела предприятия, организации, за недвижимое имущество — 70 процентов арендной платы предприятию, организации, 30 процентов — в государственный бюджет.

В случае аренды, закрепленного за воинскими частями, учреждениями, учреждениями и организациями Вооруженных Сил Украины, других воинских формирований движимого и недвижимого воинского имущества, арендная плата согласно ст. 8 Закона Украины «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины» направляется в государственный бюджет.

Средства, полученные от аренды объектов имущественного комплекса Национальной академии наук Украины, в полном объеме направляются на выполнение уставных задач Национальной академии наук Украины и предприятий, учреждений и организаций, которые находятся в ведении Национальной академии наук Украины.

Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если через обстоятельства, по которым он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлено договором.

Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

Договор найма имеет временный характер, даже если он заключен без указания срока, то есть этот договор является срочным.

Договор найма заключается на срок, обусловленный сторонами и установленный договором (ст. 763 ГК Украины).

Существенным условием договора аренды государственного и коммунального имущества является срок (ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»), в связи с чем такой договор может заключаться лишь на определенный договором срок.

Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.

Любая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

В законодательстве могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества. Так, ст. 17 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает, что срок договора аренды земли не может быть более чем 50 лет. Если к истечению установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора.

Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который отвечает максимальному сроку.

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, из-за отсутствия возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором (ст. 764 ГК Украины).

Наймодатель обязан передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма.

Согласно ст. 13 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендованное имущество (кроме отдельного индивидуально определенного имущества) включается в баланс предприятия, хозяйственного общества с указанием, что это имущество является арендованным.

 

128