ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->127   2. Права и обязанности сторон по договору найма.

Гражданское право

127   2. Права и обязанности сторон по договору найма.

 Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю имущества в состоянии, которое отвечает условиям договора и назначению имущества. Эту обязанность наймодателя кореспондирует субъективное право нанимателя требовать предоставления ему именно того индивидуально определенного имущества, которое указано в договоре.

Непередача имущества нанимателю влечет определенные правовые последствия (ст. 766 ГК Украины).

Если наймодатель не передает нанимателю имущество, наниматель имеет право по своему выбору:

1)             требовать от наймодателя передачи имущества и возмещение убытков, причиненных задержкой;

2)             отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 767 ГК Украины наймодатель обязан передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора найма и ее назначению. Кроме этого, наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ее.

Наниматель обязан в присутствия наймодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи не убедится в ее исправности, вещь считается такой, которая передана ему в надлежащем состоянии.

Наймодатель может гарантировать качество вещи в течение всего срока найма (ст. 768 ГК Украины).

Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию согласно договору, наниматель имеет право по своему выбору требовать:

1)    замены вещи, если это возможно;

2)    соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

3)    безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещение затрат на их устранение;

4)    расторжение договора и возмещение убытков, которые были ему причинены.

Права третьих лиц на вещь, переданную по найму (ст. 769 ГК Украины). Передача вещи по найму не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.

При заключении договора найма наймодатель обязан сообщить нанимателю о всех правах третьих лиц на вещь, которая передается по найму. Если наймодатель не сообщил нанимателю о всех правах третьих лиц на вещь, которая передается по найму, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или растожения договора и возмещение убытков.

В случае изменения собственника вещи, переданной по найму, согласно положениям ст. 770 ГК Украины к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя. Стороны могут установить в договоре найма условие, по которому в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.

Вещь, переданная в найм, может быть застрахована (ст. 771 ГК Украины). В случае передачи по найму вещи, которая была застрахована наймодателем, договор страхования не прекращает действия.

Договором или законом может быть установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, которая передана по найму.

Страхование является обязательным в случае аренды государственного и коммунального имущества (ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»).

Ряд обязанностей по договору имущественного найма возлагается на нанимателя. Так, например, риск случайного уничтожения или повреждения имущества несет наниматель, который задержал возвращение вещи наймодателю (ст. 772 ГК Украины).

По общему правилу наниматель обязан пользоваться вещью соответственно ее назначению и условиям договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему по найму, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему по найму, лишь с согласия наимодателя (ст. 773 ГК Украины).

Отдельно регулируются вопросы права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные от пользования вещью, переданной по найму. Так, согласно ст. 775 ГК Украины право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные нанимателем вследствие пользования нанимаемой вещью, принадлежат нанимателю.

Пользуясь переданным по найму имуществом, наниматель может производить те или иные  улучшения. В частности, текущий ремонт вещи, переданной по найму, производится нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.

Что касается капитального ремонта вещи, переданной по найму, то он производится наймодателем за его счет, если другое не установлено договором или законом (ст. 776 ГК Украины).

Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт может быть произведен в разумный срок.

Если наймодатель не произвел капитального ремонта вещи, и это препятствует ее использованию согласно назначению и условиям договора, наниматель имеет право:

1)       отремонтировать вещь, засчитав стоимость ремонта в счет оплаты за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2)   требовать расторжения договора и возмещение убытков.

Наниматель имеет преимущественные права перед другими лицами, а именно:

—  в случае надлежащего выполнения своих обязанностей по договору найма, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед инымы лицами на заключение договора найма на новый срок, уведомив о своих намерениях наимодателя к истечению срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в разумный срок. Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается;

—  в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.

В случае нарушения этих прав наймодателем наниматель имеет право обратиться в суд за  их защитой.

Наниматель может улучшить вещь, которая является предметом договора найма, лишь по согласию наимодателя (ст. 778 ГК Украины).

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.

Если улучшение вещи сделано по согласию наимодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости произведенных затрат или на зачет их стоимости в счет оплаты за пользование вещью.

Если вследствие улучшения, сделанного по согласию наимодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Часть нанимателя в праве собственности должна соответствовать стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Если наниматель без согласия наимодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Следствием ухудшения вещи, переданной в найм, является обязательство нанимателя устранить ухудшение вещи, которое произошло по его вине (ст. 779 ГК Украины).

В случае невозможности восстановления вещи наймодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков.

Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений наимодателя.

Ответственность за вред, который причинен в связи с использованием вещи, переданной по найму. Вред, причиненный третьим лицам в связи с использованием вещи, переданной по найму, возмещается нанимателем на общих основаниях (ст. 780 ГК Украины).

Вред, причиненный в связи с использованием вещи, возмещается наймодателем, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать.

Условие договора найма об освобождении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать, является никчемным.

 

129