130   Договор аренды (найма) земельного участка. - Гражданское право - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->130   Договор аренды (найма) земельного участка.

Гражданское право

130   Договор аренды (найма) земельного участка.

 По договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату (ст. 792 ГК Украины).

Земельный участок может передаваться в найм вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них.

Отношения относительно найма (аренды) земельного участка регулируются ст. 792 ГК Украины и Законом Украины «Об аренде земли».

Согласно ст. 4 этого Закона объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных общин сел, поселков, городов (коммунальной собственности), государства.

При передаче в аренду земельных участков гражданами, которые имеют право на земельную часть (пай) в негосударственном сельскохозяйственном предприятии, их местоположение определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования согласно специальным землеустроительным проектам, которые утверждаются общими собраниями членов сельскохозяйственного предприятия или собранием уполномоченных, а в акционерном обществе — общим собранием общества.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица Украины, в собственности которых находятся земельные участки. Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления: сельского, поселкового, городского совета. Арендодателями земельных участков, которые находятся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах их полномочий.

Согласно ст. 13 этого Закона договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Неотъемлемой его частью является план (схема) земельного участка, который заверяется нотариально по его местонахождению:

на срок до 5 лет — по желанию одной из сторон договора;

на срок более 5 лет — в обязательном порядке.

Статья 14 этого Закона предусматривает перечень существенных условий договора, к которым относит: объект аренды (местоположение и размер земельного участка); срок договора аренды; арендную плату (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и т.п); целевое назначение, условия использования и сохранение качества земли; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения и отягощение относительно использования земельного участка; сторона, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды одной из существенных условий, предусмотренных этой статьей, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды согласно ст. 18 этого Закона, которая устанавливает, что заключенный договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

Факт государственной регистрации удостоверяется печатью регистрирующего органа с подписью уполномоченного на это лица и указанием даты регистрации на всех экземплярах договора. Один зарегистрированный экземпляр договора сохраняется в органе, который осуществил его регистрацию.

Порядок и органы, которые осуществляют государственную регистрацию, определяются постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. № 2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли».

Государственная регистрация договоров аренды осуществляется исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка. Обеспечение регистрации договоров аренды возлагается на соответствующие государственные органы земельных ресурсов: районные отделы земельных ресурсов; управления (отделы) земельных ресурсов в городах областного и районного подчинения; Киевское и Севастопольское городские управления земельных ресурсов.

Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды.

Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок, не более одного года.

В случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, централизуется на специальных бюджетных счетах, делится и используется согласно Закону Украины «О плате за землю» и не может быть меньшей чем размер земельного налога, установленного указанным Законом.

Арендная плата за землю может устанавливаться в таких формах:

1)     денежной;

2)     натуральной (по определенному количеству или части продукции, которая получается с арендованного земельного участка);

3)  отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды объединение указанных форм или определить другие формы платы.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, производится исключительно в денежной форме.

Условия договора аренды о размере арендной платы могут пересматриваться по согласию сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случаях, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не вследствие действий или бездеятельности арендатора.

Права и обязанности арендодателей и арендаторов регулируются статьями 22-24 Закона Украины «Об аренде земли».

Найм здания или другого капитального сооружения регулируется статьями 793-797 ГК Украины, которые устанавливают такие особенности этого вида договора найма:

1)      договор всегда заключается в письменной форме, сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению (ст. 793 ГК Украины);

2)  договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК Украины);

3)     передача и возвращение здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (ак­том), который подписывается сторонами договора и с этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором (ст. 795 ГК Украины);

4)  одновременно с правом найма здания или иной капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования зе­мельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма (ст.  796 ГК Украины).

 

132