136        1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения. - Гражданское право - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->136        1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения.

Гражданское право

136        1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения.

 Договор найма жилого помещения является одним из средств реализации права граждан на жилье, которое предусмотрено и гарантировано ст. 47 Конституции Украины. По этому договору происходит удовлетворение такого основного материального условия жизни человека, как обеспечение его жильем. Особенность договора найма жилого  помещения состоит в том, что он является одним из видов гражданско-правовых договоров, направленных на временную передачу имущества (жилья) в пользование и вместе с тем основным договором жилищного права.

В зависимости от вида жилого фонда, по поводу которого заключается договор, ГК предусматривает регулирование договора найма жилого помещения в домах государственных, коммунального и общественного жилых фондов и договора найма жилого помещения в домах частного жилого фонда.

Договор найма жилья в государственном и общественном жилых фондах опосредствует распределительные отношения жилой сферы, если государство или общественные организации определенной мерой гарантируют гражданам, которые требуют улучшения жилых условий, безвозмездное получение жилья из этих фондов. Эти отношения являются договорными, но определенной особенностью в их регулировании и защите дают возможность говорить о наличии некоторых черт публичного характера.

Договор найма жилья в частном жилом фонде опосредствует рыночные отношения, которые складываются в жилом секторе, и имеют ярко выраженные признаки частного договорного права.

В ГК Украины предусмотрено регулирование договора найма жилья 17 статьями (810—826). Законодатель выделяет договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Основания, условия, порядок заключения и прекращения настоящего договора устанавливается законом и положения Кодекса применяются к такому договору, если другое не установлено законом. В ГК прямо не назван, но предусмотрен и урегулирован договор, который заключается в частном жилом фонде. В литературе настоящий договор уже получил название "коммерческий договор найма жилья".

Вместе с тем существуют характерные признаки, присущие договору найму жилья, в целом независимо от вида жилого фонда, по поводу которого он заключается.

В общем виде договор найма жилья можно определить как договор, по которому одна сторона собственник жилья(наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) за плату жилье для проживания в нем на определенный срок.

Сторонами в договоре найма жилья являются наймодатель и наниматель. Согласно ст. 813 ГК Украины сторонами в договоре найма жилья могут быть как физические, так и юридические лица. Однако, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц — в этом состоит специфика договора найма жилья, которое может использоваться только для личного проживания людей и не может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому, например, юридическое лицо, которое заключило договор найма жилья, должно заключить договор поднайма или договор ссуды, согласно которому физическое лицо, которому передается жилье в пользование, будет использовать его для своего проживания.

Договор найма жилья заключается в письменной форме. Поскольку обязанность передать имущество (предоставить жилье) и вносить плату возникает с момента достижения сторонами согласия, а фактические действия происходят лишь после того, как договор осуществился, договор найма жилья является консенсуальным. Договор найма жилья является возмездным, а поэтому с одной стороны, наниматель, платя определенное вознаграждение наймодателю, получает в пользование его имущество; с другой стороны, наймодатель, предоставляя право пользования жильем, получает право на оплату за найм. Вместе с тем договор носит взаимный характер-двусторонний, так как правам и обязанностям наймодателя отвечают права и обязанности нанимателя.

Размер и порядок оплаты может устанавливаться как договоренностью сторон (в частном жилом фонде), так и в централизованном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления (в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах). Договор найма жилья является двусторонним. Наймодателем может выступать как собственник жилого помещения (государство, местный орган самоуправления, общественная организация), так и уполномоченное собственником лицо (жилищно-эксплуатационная организация). ГК в ст. 813 предусматривает, что нанимателем может выступать как физическое лицо, так и юридическое лицо, которое может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Особенностью настоящего договора является то, что права и обязанности возникают не только у нанимателя, а, как правило, и у лиц, которые постоянно проживают вместе с ним (ст. 816 ГК). В жилищном законодательстве эти лица получили название членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя принадлежат второй супруг, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Предметом договора найма жилья может быть помещение, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них (ст. 812 ГК Украины). Итак, понятие жилье и помещение являются идентичными. Хотя объектом найма может быть квартира в многоквартирном жилом доме, наниматель имеет право пользоваться имуществом, которое обслуживает дом и не является предметом договора найма.

ГК Украины установлено, что договор найма жилья имеет временный и срочный характер, поэтому обязательно в договоре должен указываться его срок.

Необходимо обратить внимание на то, что в зависимости от принадлежности предмета договора к определенному виду жилого фонда существуют некоторые особенности в порядке заключения договора, в объеме прав и обязанностей нанимателя, в порядке и последствиях прекращения договора. В зависимости от этого можно выделить особенности и отличия, которые присущи договору найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилых фондов и договора найма жилого помещения в частном жилом фонде.

Собственник жилья может использовать его как для личного проживания и проживания с ним членов семьи, так и сдавать для проживания другим лицам на основании договора найма жилья.

Основания, условия и порядок заключения договора найма жилья в государственном и коммунальном жилых фондах определяются жилищным законодательством — ЖК Украины. Договор найма жилого помещения в частном жилом фонде направленный на передачу жилья во временное пользование и потому, как правило, заключается на определенный срок. В ГК Украины договор найма жилья заключается на срок, установленный договором, а если в договоре предусмотрено, что он не определен, то считается, что договор  заключен сроком на пять лет.

Договор найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах направленный на передачу жилья в постоянное пользование и по сути  является пожизненным.

 

138