138   Основанием возникновения права пользования жилым помещением - Гражданское право - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок

Категорії

Главная->Право->Содержание->138   Основанием возникновения права пользования жилым помещением

Гражданское право

138   Основанием возникновения права пользования жилым помещением

 является юридический состав, в который входят ордер и договор найма. Ордер дает право гражданину обратиться в определенную жилищно-эксплуатационную организацию с требованием о предоставлении конкретного, указанного в ордере жилого помещения.

Следующей особенностью договора найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах является то, что он заключается на основании Типового договора, в котором четко указано, кто является сторонами в договоре, характеристика предмета договора, права, обязанности и ответственность сторон по договору.

В соответствии с Типовым договором найма жилья в домах государственного и коммунального жилого фонда (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 1998 г. № 939) наймодатель обязан обеспечить надлежащее содержание жилого дома и близлежащей к нему территории, своевременно проводить ремонт дома, обеспечить работу его технического оснащения, на время капитального ремонта предоставлять нанимателю и членам его семьи иное жилое помещение и т.п..

Права и обязанности сторон регламентируют также Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. № 572.

Наниматель обязан выполнять правила пользования жилыми помещениями, своевременно платить квартирную плату, придерживаться правил пожарной безопасности, своевременно проводить текущий ремонт и т.п..

В Типовом договоре и Правилах предусмотрены также права сторон, содержание которых довольно подробно изложено ниже.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 Жилищного кодекса Украины, условия договора найма жилого помещения, которые ограничивают права нанимателя и членов его семьи сравнительно с условиями, предусмотренными Жилищным кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими законодательными актами, является недействительным. Так, например, если в договоре будет обусловлен срок его действия, невозможность проведения обмена и т.п., то эти условия являются недействительными и во время рассмотрения спора не берутся во внимание.

Имеются определенные особенности и в определении предмета договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального жилого фонда. Им может быть лишь помещение, которое отвечает требованиям статей 50 и 63 Жилищного кодекса, то есть это прежде всего может быть отдельная квартира, другое отдельное изолированное жилое помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

Проанализировав понятия терминов, которые определил Государственный комитет Украины по жилищно-коммунальному хозяйству, для решения спорных вопросов в сфере приватизации и содержания жилья, и определений, которые приводились в литературе, следует определить отдельную квартиру (или изолированную) как часть жилого дома, которая предназначена для постоянного проживания одной семьи и содержит оборудованные жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход. Под другим изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат в квартире, которые предназначены для проживания одной или нескольких семей.

Под жилыми домами понимают здания, которые характеризуются совокупностью таких признаков:

—   соответствие архитектурно-строительным,  санитарно-гигиеническим,  противо­пожарным нормам, которые делает эти здания пригодными для постоянного проживания в  них граждан;

—   принятие в эксплуатацию приемочной комиссией после строительства или ре­конструкции;

—   регистрация в органах государственной регистрации как жилого дома.

Предметом договора может быть жилое помещение, предназначенное для проживания в нем, которое должно быть благоустроенным соответственно условиям данного населенного пункта и отвечает установленным санитарным и техническим требованиям.

Благоустроенность является качественной характеристикой помещения, которое определяется соответствующим набором коммунальных, бытовых удобств (водопровод, горячая и холодная вода, канализация, центральное отопление, газоснабжение и т.п.).

Уровень благоустройства в разных местностях неодинаков, поэтому вопрос о благоустройстве жилого помещения решается исходя из конкретных условий данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустройства данного населенного пункта определяется, исходя из уровня коммунальных удобств, которые существуют в домах государственного, коммунального и общественного жилых фондов.

На практике считается, что квартиры в домах, построенных по типповым проектам, начиная с 1958 года, принадлежат к благоустроенным независимо от их планирования.

В ч. 2 ст. 63 Жилищного кодекса указано, что не может быть самостоятельным предметом договора найма жилое помещение, которое хотя и является изолированным, но по размерам менее от установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, которые связана с иной общим входом, а также подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Размер жилого помещения, предусмотренный Жилищным кодексом, не должен превышать 13,65 кв. м на одно лицо, но не может быть меньше уровня средней обеспеченности граждан в данном населенном пункте.

 

140