Гражданское право
138 Основанием возникновения права пользования жилым помещением
является юридический состав, в который входят ордер и договор найма. Ордер дает право гражданину обратиться в определенную жилищно-эксплуатационную организацию с требованием о предоставлении конкретного, указанного в ордере жилого помещения.
Следующей особенностью договора найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах является то, что он заключается на основании Типового договора, в котором четко указано, кто является сторонами в договоре, характеристика предмета договора, права, обязанности и ответственность сторон по договору.
В соответствии с Типовым договором найма жилья в домах государственного и коммунального жилого фонда (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 1998 г. № 939) наймодатель обязан обеспечить надлежащее содержание жилого дома и близлежащей к нему территории, своевременно проводить ремонт дома, обеспечить работу его технического оснащения, на время капитального ремонта предоставлять нанимателю и членам его семьи иное жилое помещение и т.п..
Права и обязанности сторон регламентируют также Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. № 572.
Наниматель обязан выполнять правила пользования жилыми помещениями, своевременно платить квартирную плату, придерживаться правил пожарной безопасности, своевременно проводить текущий ремонт и т.п..
В Типовом договоре и Правилах предусмотрены также права сторон, содержание которых довольно подробно изложено ниже.
В соответствии с ч. 4 ст. 61 Жилищного кодекса Украины, условия договора найма жилого помещения, которые ограничивают права нанимателя и членов его семьи сравнительно с условиями, предусмотренными Жилищным кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими законодательными актами, является недействительным. Так, например, если в договоре будет обусловлен срок его действия, невозможность проведения обмена и т.п., то эти условия являются недействительными и во время рассмотрения спора не берутся во внимание.
Имеются определенные особенности и в определении предмета договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального жилого фонда. Им может быть лишь помещение, которое отвечает требованиям статей 50 и 63 Жилищного кодекса, то есть это прежде всего может быть отдельная квартира, другое отдельное изолированное жилое помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.
Проанализировав понятия терминов, которые определил Государственный комитет Украины по жилищно-коммунальному хозяйству, для решения спорных вопросов в сфере приватизации и содержания жилья, и определений, которые приводились в литературе, следует определить отдельную квартиру (или изолированную) как часть жилого дома, которая предназначена для постоянного проживания одной семьи и содержит оборудованные жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход. Под другим изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат в квартире, которые предназначены для проживания одной или нескольких семей.
Под жилыми домами понимают здания, которые характеризуются совокупностью таких признаков:
— соответствие архитектурно-строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, которые делает эти здания пригодными для постоянного проживания в них граждан;
— принятие в эксплуатацию приемочной комиссией после строительства или реконструкции;
— регистрация в органах государственной регистрации как жилого дома.
Предметом договора может быть жилое помещение, предназначенное для проживания в нем, которое должно быть благоустроенным соответственно условиям данного населенного пункта и отвечает установленным санитарным и техническим требованиям.
Благоустроенность является качественной характеристикой помещения, которое определяется соответствующим набором коммунальных, бытовых удобств (водопровод, горячая и холодная вода, канализация, центральное отопление, газоснабжение и т.п.).
Уровень благоустройства в разных местностях неодинаков, поэтому вопрос о благоустройстве жилого помещения решается исходя из конкретных условий данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустройства данного населенного пункта определяется, исходя из уровня коммунальных удобств, которые существуют в домах государственного, коммунального и общественного жилых фондов.
На практике считается, что квартиры в домах, построенных по типповым проектам, начиная с 1958 года, принадлежат к благоустроенным независимо от их планирования.
В ч. 2 ст. 63 Жилищного кодекса указано, что не может быть самостоятельным предметом договора найма жилое помещение, которое хотя и является изолированным, но по размерам менее от установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, которые связана с иной общим входом, а также подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).
Размер жилого помещения, предусмотренный Жилищным кодексом, не должен превышать 13,65 кв. м на одно лицо, но не может быть меньше уровня средней обеспеченности граждан в данном населенном пункте.
12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191