ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->139   Права и обязанности нанимателя и лиц, которые постоянно проживают вмевте с ним.

Гражданское право

139   Права и обязанности нанимателя и лиц, которые постоянно проживают вмевте с ним.

 

 Согласно ст. 816 ГК в договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые проживают вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности в отношении пользования жильем. Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора устанавливается по решению суда. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

Более детально эти вопросы регулируются в Жилищном кодексе.

Основная обязанность наймодателя состоит в предоставлении жилого помещения нанимателю.

Главными обязанностями нанимателя жилья согласно ст. 815 ЦК Украины являются:

1)     использование помещения по его целевому назначению, то есть только для проживания в нем;

2)     обеспечение сохранения жилья и поддержание его в соответствующем пригодном для проживания состоянии;

3)  своевременное внесение платы за жилье. Наниматель обязан са­мостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не уста­новлено договором найма;

4)  получить разрешение наймодателя на переустройство и реконст­рукцию жилья.

ГК Украины предоставляет нанимателю право проживать в помещении вместе с другими лицами, которые не обязательно должны быть членами его семьи. Поэтому ст. 816 ГК Украины вменяет в обязанность указывать в договоре найма жилья всех лиц, которые проживают вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанностей относительно пользования жильем, а наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

Согласно ст. 817 ЦК Украины наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в занимаемое ими жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

Лица, которые вселилось в жилье согласно положениям этой статьи, приобретают равное с другими лицами право пользования жильем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

На стороне нанимателя могут выступать несколько лиц, в этом случае они несут солидарные обязанности по договору.

Согласно ст. 818 ГК Украины наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и предварительному уведомлению наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении иного лица (лиц) без взымания платы за пользование жильем (временные жильцы).

Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жильем. Основными признаками временного проживания является безвозмедность пользования жильем, отсутствие самостоятельных прав пользования помещением, а также обязанностей относительно наймодателя, поэтому ответственность за их действия несет наниматель.

ГК Украины не устанавливает максимальный срок проживания временных жильцов, но такой срок согласовывается с нанимателем и лицами, которые с ним проживают, а также наймодателем. Поэтому временные жильцы должны освободить жилье после истечения согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения (ч. 3 ст. 818 ГК Украины).

Споры, связанные с выселением временных жильцов, рассматриваются судами.

Что касается проведения ремонта нанимаемого жилья, то текущий ремонт обязан осуществлять наниматель, а капитальный ремонт является обязанностью наймодателя. Стороны договора могут договориться о ином в договоре.

Согласно ст. 820 ГК Украины размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья.

Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Законодательное регулирование платы за пользование жильем устанавливается только по договору найма государственного и коммунального жилья.

Как правило, плата за наем жилья устанавливается договором. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Такой принцип изменения договора найма отличается от принципа квартирной платы по договору найма в государственном и коммунальном жилье, где размер платы за наем устанавливается нормативными актами, а не соглашением сторон.

Плата за пользование жильем производится в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Как отмечалось выше, договор найма жилья является срочным, поскольку заключается на срок, установленный договором. Даже в том случае, если сторонами в договоре срок не установлен, договор считается заключенным согласно ст. 821 ЦК Украины на пять лет. Отсутствие указания в договоре найма жилья срока договора не является условием для признания его недействительным.

ГК Украины устанавливает определенные особенности правового регулирования договора найма жилья, заключенного на срок до одного года, который именуется краткосрочным наймом, а именно:

—  в таком договоре не указываются лица, которые постоянно прожива­ют с нанимателем (ч. 1 ст. 816);

—  наниматель не имеет права разрешить проживание временных жильцов (ст. 818);

—  наниматель не имеет права заключать договор поднайма (ст. 823);

—  у нанимателя нет преимущественного права заключать договор найма на новый срок, а также права на приобретение жилья в случае его про­дажи (ст. 822);

—  наниматель не имеет права проводить замену нанимателя в договоре (ст. 824).

В договоре, который заключается более чем на один год, наниматель пользуется преимущественным правом на заключение нового договора найма. Продление договора найма жилья возможно только в случае, если он инициирован наймодателем, который не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья предлагает нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях (ст. 822 ГК Украины) или предупредить нанимателя об отказе в заключении договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещения, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. В данном случае фактически речь идет о продлении договора на новый срок.

 

141