ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Право->Содержание->145   3. Основания прекращения договора найма жилья.

Гражданское право

145   3. Основания прекращения договора найма жилья.

 Согласно ст. 47 Конституции Украины никто не может быть принудительно лишен жилья не иначе как на основании закона по решению суда. Такой порядок и основания расторжения договора найма устанавливаются законом, а именно ст. 825 ГК Украины. В отличие от регулирования договора найма имущества, наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. При этом согласие наймодателя на прекращение договора найма не требуется. Условием для досрочного расторжения договора найма является то, что все лица, которые проживают вместе с нанимателем, в том числе временные жильцы, освобождают нанимаемое жилое помещение. В случае, если кто-то из указанных лиц продолжает проживать в нанимаемом помещении, договор нельзя считать расторгнутым.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на одних и тех же условиях с другим лицом.

Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. Это связано с техническим и санитарным состоянием жилья. Непригодным, например, является аварийное жилье. На сегодня порядок признания жилья непригодным регулируется только для объектов государственного и коммунального жилого фонда. Постановлением Совета Министров УССР от 26 апреля 1984 года № 189 утверждено Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания.

Договор найма жилья по требованию наймодателя может быть расторгнут только по решению суда в случае:

1)      невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при краткосрочном найме — свыше двух раз;

2)  разрушения или порчи жилья нанимателем или другим лицо­м, вследствие действий за которые он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья. Применение такого мероприятия судом является его правом, а не обязанностью. При этом решение о расторжении договора найма жилья не выносится, и только в случае, если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, наймодатель должен предъявить повторный иск о расторжении договора.

По просьбе нанимателя суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год. Отсрочка выполнения решения суда возможна только после того, как будет вынесено решение о расторжении договора. Порядок отсрочки выполнения решения производится согласно требованиям ст. 351 ГПК Украины. Отсрочка выполнения решения возможная лишь при наличии обстоятельств, которые усложняют выполнение решения или делают его невозможным, по заявлению государственного исполнителя или по заявлению стороны, которая является нанимателем. Суд, который выдал исполнительный документ, в десятидневный срок рассматривает вопрос об отсрочке выполнения решения в судебном заседании с вызовом сторон и в исключительных случаях может отсрочить. На постановление суда об отсрочке выполнения решения может быть подана жалоба, внесено отдельное представление.

Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. При этом наймодатель должен в судебном заседании привести доказательства того, что такая необходимость возникла уже после заключения договора найма жилья и необходимость в жилье является реальной.

В каждом случае суд решает этот спор индивидуально в зависимости от общей площади, которая принадлежит нанимателю, объема жилой площади, который приходится на одно лицо, а также реальной необходимости в проживании членов семьи нанимателя именно на этой жилой площади и других обстоятельств.

Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца. В случае несоблюдения этого срока суд может отказать наймодателю в иске о расторжении договора.

Договор найма может быть расторгнут также в случае, если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей. Тогда наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья, но только в случае, если он предупредил об устранении этих нарушений. ГК Украины не устанавливает формы предупреждения наймодателем нанимателя, но наиболее целесообразным является письменное предупреждение, поскольку в дальнейшем при рассмотрении дела в суде о расторжении договора это будет доказательством о предупреждении нанимателя.

В случае расторжения договора найма жилья наниматель и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья. Решение суда о выселении принимается одновременно с принятием решения о расторжении договора.

 

147