ГоловнаЗворотній зв'язок

Недвижимость

Глава 1. НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ

1.1. Юридическое понятие недвижимости

1.1.2. Определяющие факторы недвижимого имущества

1.2. Экономическое понятие недвижимости

1.2.1.1. Три способа использования экономического блага

1.2.1.2. Основные экономические характеристики недвижимости

1.2.2. Специфические особенности различных способов использования недвижимости

1.2.3. Недвижимость как товар

1.2.3.1. Специфические особенности недвижимости

1.2.4. Недвижимость как источник дохода

1.2.5. Жизненный цикл недвижимости

1.2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости

1.2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не­движимости

!-! Q t+1

!-! U, V

!-! А0

!-! U

!-!  

!-! V

!-!  

1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью

1.3.2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга

1.3.3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

1.3.3.1. Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга

1.3.3.2. Содержание задачи и процесс принятия решения

Выводы

Глава 2. ГОРОДСКОЕ ПРОСТРАНСТВО И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.1. Основные характеристики городского пространства

2.1.2. Структура и функция городского пространства

2.2. Город как система жизнедеятельности

2.2.2. Критерии зонирования территории города

2.2.3. Признаки зонального расположения объектов недвижимости

!-! V zone

!-! V zone

!-! Vz, t z

2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости

2.4. Комплексная программа паспортизации жилищного фонда и формирования кадастра городских территорий

2.4.1. Основные принципы паспортизации

2.4.2. Назначение паспортизации

2.4.3. Правовые аспекты паспортизации

2.4.4. Организация системы паспортизации

2.4.5. Порядок и этапы паспортизации

2.4.6. Результаты реализации Программы

2.4.7. Формирование кадастра городских территорий

Выводы

Глава 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

--- 3.1. Экономические теории, используемые в оценке недвижимости

!-! Рис. 3.1. Структурно – логическая схема оценки

3.1.1. Трудовая теория стоимости

3.1.2.Теория ренты.

3.1.3. Предельный анализ и теория рыночного равновесия

3.2. Физический и моральный износ объектов недвижимости

3.2.1.1. Визуальный метод

3.2.1.2. Метод «номинальной» стоимости

3.2.2. Определение морального износа

3.2.2.1. Первая форма морального износа

3.2.2.2. Вторая форма морального износа

3.3. Оценка стоимости земли

Выводы

Глава 4. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1.1. Анализ методов оценки риска

!-! Таблица 4.1

!-! Классификация рисков

!-! Экономический

!-! Фискально-монетарный

4.1.2. Доход и риск

4.2. Сбор и анализ информации для оценки недвижимости

4.2.1. Формы и структура официальной отчетности

4.2.2. Информация о продажах

4.3. Проблемы оценки стоимости недвижимости

4.3.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости

!-! Таблица 4.2

!-! Анализы рынка и вложений средств в недвижимое имущество

4.3.3. Портфельный анализ

4.4. Оценка недвижимости по затратам

--- 4.4.1. Общие положения оценки по затратам

!-! Таблица 4.3

!-! Случаи применения оценки по затратам

4.4.2. Определение состава и величины затрат при оценке объекта недвижимости

4.4.2.2. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства

4.4.2.3. Методы оценки полной стоимости строительства

4.4.2.4. Определение состава и величины затрат на базе объектных и локальных смет

4.5. Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж

4.5.1. Графико-аналитический метод

4.5.2. Аналитический метод

4.6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

4.6.1. Прямая капитализация

--- Валовой доход (GI) – Операционные издержки (ОЕ)

!-! 4.6.2. Шесть функций сложного процента

4.6.2.1. Будущая стоимость вложения, равного единице

4.6.2.3. Фактор фонда возмещения

4.6.2.5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.

--- 4.6.3. Анализ дисконтированных денежных поступлений

--- 4.6.3.1. Капитализация аннуитета

--- 4.6.3.2. Расщепление ставок при неопределенности дохода

4.6.3.3. Расщепление ставок для дохода разных периодов

!-! 4.6.4. Чистая текущая стоимость и внутренняя норма прибыли

--- 4.6.4.1. Чистая дисконтированная текущая стоимость

--- 4.6.4.2. Внутренняя норма доходности

--- 4.6.4.3. Соотношение между чистой дисконтированной (текущей) стоимостью и внутренней нормой прибыли

!-! Тестирование ставки дохода в 11% в качестве внутренней нормы прибыли

!-! Тестирование ставки дохода в 11,2% в качестве внутренней нормы прибыли

4.6.4.4. Норма прибыли на финансовый менеджмент

4.6.6. Метод капитализации остаточного дохода от земельного уча­стка

4.7. Построение модели массовой оценки

4.7.2. Принципы массовой оценки

Выводы

Глава 5. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

--- Ч

--- Ф

---  

--- П

5.1. Основные принципы управления

5.1.1. Традиционная (классическая) теория

5.1.2.Бихевиористская (неоклассическая) теория

5.1.3. Теория системного (современного) подхода

5.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

5.2.1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов

!-! А

!-! Б

5.2.2. Принципы принятия инвестиционных решений

5.2.3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта

5.2.4.1. Экономический анализ проекта

5.2.4.2. Финансовый анализ проекта

5.2.4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)

5.3. Введение в процесс застройки

5.3.1. Видение управления недвижимостью

5.3.2. Участники процесса застройки

5.3.3. От идеи к управлению — подход к процессу застройки в частном секторе

!-! А. Инициатива

!-! Б. Приобретение участка

!-! В. Планирование

!-! Г. Финансирование

!-! Д. Исполнение

!-! Е. Сдача в аренду

!-! Ж. Продажа

!-! 3. Управление и эксплуатация

5.3.4. От идеи к управлению—подход к процессу застройки в государственном секторе

5.3.5. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда

5.4. Планирование функциональных стратегий

5.4.2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта

5.4.З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости

5.4.3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа

--- 5.4.3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование

--- 5.4.4. Развитие процесса инвестирования в воспроизводство жилищного фонда

--- 5.4.4.1. Внебюджетное инвестирование в жилищную сферу в России

5.4.4.2. Ипотека недвижимости

ВЫВОДЫ

Глава 6. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

6.1.1. Формирование стратегий

6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий

ДОЛЯ РЫНКА

6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»

6.1.4. Исследование рынка

--- 6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

!-!

6.1.4.2. Ревизии на местах

!-! А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

!-! Б. Жилой фонд: что мы имеем?

!-! В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

!-! Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

6.1.4.3. От знания к стратегии

6.2. Управление на тактическом уровне

--- 6.2.1. Характеристика недвижимости

--- 6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов

--- 6.2.3. Перепланировка и перестройка

6.2.4. Обновление и благоустройство объектов

6.2.5. Управление фондами на тактическом уровне

6.2.5.1. Инвентаризация

!-! А. Экономические и фискально-монетарные факторы

!-! А.1. Инфляция:

!-! А. 2. Уровень процентных ставок по кредитам.

!-! А.3. Деградация и обесценивание недвижимости.

!-! А. 4. Экономический рост.

!-! А. 5. Налоговое законодательство.

!-! Б. Социально-политические факторы

!-! Б. 1. Демография.

!-! Б. 2. Месторасположение.

!-! Б.3. Тенденции.

!-! 6.2.5.2. Анализ

6.2.5.3. Разработка возможных сценариев развития событий

--- 6.2.5.4. Просчет сценариев

!-! А. Критерии оценки рентабельности

!-! Б. Компоненты модели «Дисконтированного потока денежных средств"

6.2.5.5. Формирование политики в отношении комплексов

6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне

--- 6.3.1. Административное управление

--- 6.3.1.1. Инкассо

--- 6.3.1.2 Контроль за сменой жильцов

--- 6.3.1.3. Контроль за расходами на обслуживание

6.3.1.4. Составление отчетности

--- 6.3.2. Техническое управление

--- 6.3.2.1. Ремонт по жалобам пользователей

--- 6.3.2.2. Ремонт при смене съемщиков

--- 6.3.2.3. Плановый ремонт

--- 6.3.3.Коммерческое управление

6.4. Организация деятельности по содержанию недвижимости

Выводы

Глава 7. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1.1. Налоги на недвижимость как имущество

--- 7.1.1.1. Налог на имущество физических лиц

!-! 7.1.1.2. Налог на имущество предприятия

7.1.1.3. Земельный налог

--- 7.1.2. Налоги на операции с недвижимостью

--- 7.1.2.1. Налог на прибыль предприятий и организаций

--- 7.1.2.2. Подоходный налог с физических лиц

--- 7.1.2.3. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения

7.1.2.4. Налог на добавленную стоимость

7.2.1. Экономическая сущность страхования

7.2.2. Некоторые методы расчета тарифов и факторы риска

7.2.2.1. Землетрясение

--- 7.2.2.2. Оползень

--- 7.2.2.3. Обвал

!-! 7.2.2.4. Буря

--- 7.2.2.5. Ураган

--- 7.2.2.6. Наводнение

--- 7.2.2.7. Град

--- 7.2.2.8. Ливень

--- 7.2.2.9. Затопление

--- 7.2.2.10. Пожар

--- 7.2.2.11. Взрыв

--- 7.2.2.12. Оседание почвы

--- 7.2.2.13. Необычные для данной местности морозы и большие снегопады

--- 7.2.2.14. Действие подпочвенных вод

--- 7.2.2.15. Удар молнии

--- 7.2.2.16. Авария, в т. ч. транспортных средств

--- 7.2.2.17. Проникновение воды из соседнего помещения

7.2.2.18. Повреждение имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных (спринклерных) систем

--- 7.2.2.19. Неправомочные действия 3-х лиц

--- 7.2.2.20. Кража со взломом (ограбление)

7.2.2.21. Хищение транспортных средств

7.2.4. Страхование профессиональной ответственности оценщиков

7.2.6. Объекты недвижимости, которые передаются в залог

7.2.7. Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо товар

Выводы

Глава 8. ОСНОВНЫЕ ОПЕРАЦИИ (СДЕЛКИ) НА РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

8.1. Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота

8.2. Виды сделок с недвижимостью

--- 8.2.1. Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности

--- 8.2.1.1. Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

8.1.1.2. Коммерческий наем жилья

8.2.2. Обмен жилых помещений

8.2.3. Приватизация (деприватизация) жилья

8.3. Сделки с жилыми помещениями в частной собственности

8.3.2. Мена жилыми помещениями

8.3.3. Аренда жилого помещения

8.3.5. Наследование жилого помещения

8.3.7. Операции с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями)

--- 8.4. Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями)

--- 8.4.1. Купля-продажа нежилых помещений

8.4.2. Аренда (субаренда) нежилых помещений

8.4.3. Безвозмездное пользование помещениями

8.5. Доверительное управление недвижимостью (траст)

--- 8.5.1. Зарубежный опыт трастовых операций

!-! Б.Альтернативный траст

8.5.2. Доверительное управление недвижимым имуществом в России

8.5.2.1. Отграничение сделок с недвижимостью от операций с дру­гими объектами гражданских прав

Выводы

Глава 9. РАЗВИТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

9.1.1. Классификация рисков в управлении недвижимостью

--- 9.1.1.1. Классификация рисков по иерархическим уровням экономики

!-! А. Экономический риск

!-! Б. Социально-политический риск

!-! В. Фискально-монетарный риск

9.1.1.2. Классификация рисков финансово-хозяйственной деятельности строительной фирмы

9.1.1.4. Коммерческий риск

--- 9.1.1.5. Классификация рисков по фазам реализации проекта

!-! А. Инвестиционный риск

9.1.2. Виды стоимости в оценке бизнеса предприятия

9.1.3. Факторы, влияющие на рыночную стоимость бизнеса предприятия

9.2. Оценка стоимости предприятия в целом

9.2.1. Методические основы экономической оценки деятельности предприятий

!-! 9.2.1.1. Принципы пользователя предприятия

!-! 9.2.1.2. Принципы, составляющие единый имущественный комплекс предприятия

9.2.1.3. Принципы, связанные с внешними факторами

9.2.1.4. Принцип экономической надежности использования имущественного комплекса предприятия

9.2.2. Методические принципы оценки деятельности предприятия

9.2.4. Метод предприятия-аналога

9.2.5. Метод накопления активов

9.2.7. Составление отчета об оценке бизнеса предприятия

!-! А. Общий обзор исследования

!-! Б. Краткая характеристика предприятия и отрасли

!-! В. Анализ финансового состояния

!-! Г. Методы оценки

!-! Д. Выводы и заключения

!-! Е. Условия допущения и ограничения

9.3. Информационное обеспечение управления недвижимостью

9.3.2. Автоматизированные информационные системы (основные понятия)

9.3.3. Сбор информации

ДАННЫЕ О ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ.

9.3.4. Состояние информационного обеспечения управления недвижимостью (на примере г. Москвы)

9.3.4.1. Направление совершенствования процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

9.4. Федеральная и муниципальная жилищная политика

Выводы

Контрольные вопросы

 

1