6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции» - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»

Недвижимость

6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»

Эта модель (рис. 6.4.) разработана специалистами «Дженерал Элект­рик Кампании и консультационной фирмой «Маккинзи». Она представ­ляет собой некоторые особенности вышерассмотренной модели.

 

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА

Высокая

 

 

 

Средняя

 

 

 

Низкая

 

 

 

 

Малые

Средние

Большие

 

ПРЕИМУЩЕСТВА ПО ОТНОШЕНИЮ К КОНКУРЕНТАМ

Рис. 6.4. Матрица «Привлекательность рынка  - преимущества в конкуренции»

Определяющими в модели являются привлекательность рынка и преимущества в конкуренции. Привлекательность рынка или отрасли складывается из характеристик самого рынка, качества рынка, основы снаб­жения и прочих условий. Преимущества в конкуренции определяются относительной позицией на рынке, потенциалом продукта, исследовательским потенциалом, а также квалификацией менеджеров и сотрудников.

Эта модель позволяет делать следующие стратегические рекомендации: стратегии инвестиции и роста для СПЕ (в правом левом углу матрицы); стратегии исчерпания для СПЕ (в левом нижнем углу матрицы); для СПЕ, расположенных посредине, стратегические решения принимают­ся в зависимости от ситуации.

Преимущества модели: возможна дифференцированная оценка СПЕ.

Недостатки модели: определение факторов модели требует большого количества информации; факторы труднооперационализируемы; возможна различная оценка СПЕ различными пользователями; выработка норма­тивных стратегий на основе позиции СПЕ весьма проблематична; модели статичны и отражают только заданный плановый промежуток.

6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назна­чения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка — преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продук­та следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлет­ворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку России.

Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства явля­ются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рис. 6.5):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отребность в пространстве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Работающая семья с детьми

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Опустевшие гнезда

 

 

 

 

 

 

Средняя семья с детьми

 

Одинокие пожилые родители

 

 

 

 

 

Одинокие

родители

 

 

 

 

 

Средняя семья

без детей

 

 

 

 

Работающие пары

с детьми

 

 

 

 

 

Одиноко живущие

работающие

 

 

 

 

 

Начинающие,

проживающие одни

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Время

Рис. 6.5. Фаза «Жилищная карьера»

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инве­стиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребите­лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендода­тели) недополучают доход.

Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и це­нами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел — так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.

Для обеих частей рынка — арендуемого жилья и жилья на продажу — характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в от­ношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цепа. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой си­туации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если про­центная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если процентная ставка высокая, то более вы­годным является аренда жилья.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.

Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдель­ные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии дохо­дов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представ­ление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.

Проведение анализа портфеля (рис. 6.6) позволяет установить опреде­ленные закономерности в части предложения на рынке жилья.

АНАЛИЗ ПОРТФЕЛЯ

 

СПРОС

 

Предложение

Рынок = потребители

 

Комбинации продукта и рынок (КПР)

 

Продукт

 

Продукт = жилье

КПР1

 

 

 

 

 

 

 

 

КПР3

 

КПР2

 
Престарелые

 

 

 

 

3-4 комнатная квартира

 

3-4 комнатная квартира

КПР4

 

 

 

 

 

 

 

 

КПР5

 

КПР6

 
Семьи

 

 

 

 

(Отдельный) дом

 

(Отдельный) дом

КПР7

 

КПР8

 

 

 

 

 

 

 

 

КПР9

 
Начинающие

 

 

 

 

1-2 комнаты

 

1-2 комнаты

 

Рис. 6.6. Сопоставление спроса и предложения на рынке.

После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ограниченность финансовых условий и определения приоритетов.

В качестве упрощенного примера использования этого метода могут служить три сценария, составленные на основе нижепредставленной схемы (рис. 6.7), в основе которых лежит предположение «седеющего населения» (рост числа пожилых, сокращения численности молодежи).

КПР9

 

КПР8

 

КПР7

 

КПР6

 

КПР5

 

КПР4

 

КПР3

 

КПР2

 

КПР1

 
Предложение (жилой фонд)

 

 

 

Комбинации продукта и рынка

3-4 комнатная квартира

 

 

 

Отдельный дом

 

 

 

1-2 комнатная квартира

 

 

 

 

Престарелые

Семьи

Начинающие

 

 

 

 

 

Рис. 6.7. Сочетание продукта и рынка.

1. КПР 8 превратить в КПР 2

2. КПР 7 превратить в КПР 1

3. КПР 6 превратить в КПР 9

Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.

 

105