6.1.4. Исследование рынка - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок

Недвижимость

6.1.4. Исследование рынка

В соответствии с вышеизложенным следует, что глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей.. Для получения полного представления важно провести необходимое исследование на региональном и муниципальном уровнях (рис. 6.8). Затем мо­жет быть проведен более детальный анализ.

 

РЕГИОН

 

ГОРОД

 

ОКРУГ

РАЙОНЫ

КВАРТАЛЫ/

КОМПЛЕКСЫ

Рис. 6.8. Алгоритм исследования рынка.

6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных сво­бодно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны, и покупателей — с другой стороны.

В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два вза­имодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, жела­ющие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особенности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по срав­нению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше единицы, то спрос считают эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен.

Однако, спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими то­варами и услугами, на платежеспособность населения значительное влия­ние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово-кредитных механизмов. При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства населения России, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная эконо­мика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сфе­ры, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на про­изводство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобре­тать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нани­мать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков — подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т. п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию. Следовательно, с уве­личением спроса (например, на строительные материалы) будут увеличи­ваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Характеристика жилищного фонда представлена на рис. 6.9. Неоднородность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыноч­ных ценах на жилищные услуги. Для того, чтобы определить рыночную цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда, западные эко­номисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляю­щие, которые имеют свою скрытую цену. При этом характеристику жи­лищного фонда принято разделять на три группы — качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы могут включать в себя различное количество компонентов.

 

 

Характеристика жилищного фонда

 

 

 

 

 

 

 

 

Качество жилья

Размеры жилья

Характеристики участков

 

 

 

 

 

 

 

Интерьер

 

Количество комнат

 

Внешний вид соседних жилищ

 

 

 

 

 

 

 

Вид отопления

 

Количество туалетных комнат

 

Внешний вид во всем квартале

 

 

 

 

 

 

 

Возраст

 

 

 

Расстояние до центра города

Рис. 6.9. Основные характеристики, влияющие на рыночную цену

жилищного фонда и жилищных услуг

Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.

Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищ­ного фонда неизменностью собственника, — собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату.

Как уже отмечалось выше, характеристики жилищного фонда не явля­ются однородными. Качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. Таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т. е. в конечном счете ложатся на арендатора. Более подробно этот материал будет рассмотрен в разделе 6.3.

Для наглядного представления взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг воспользуемся графиком, изображенным на рис. 6.10.

РЫНОК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (НЕДВИЖИМОСТИ)

РЫНОК ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

 

 

 

(цена жилищных услуг)

Размер квартирной платы за 1 кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

R

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B1

A1

 

 

 

 

 

P=

 

 

 

 

 

 

 

 

1+j

 

 

А

D® =S

 

 

 

 

 

B

 

R1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Спрос (D)

 

 

P

 

 

 

 

 

 

S

 

Цена 1 кв.м жилищного фонда (недвижимости)

 

Р1

Р2

S2

S1

 

Количество жилищного фонда (кв.м)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

V1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

P=f(C)

 

 

 

S=V-S1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

V

 

 

 

 

 

 

 

 

Объем строительства и реконструкции жилищного фонда (кв.м)

 

 

 

 

Рис. 6.10. Взаимодействие рынков жилищного фонда и жилищных услуг

 

График состоит из четырех квадрантов, обозначим их цифрами 1, 2, 3, 4. Первый квадрант имеет две оси, отражающие размер квартирной платы за 1 кв. метр, и количество жилищного фонда, измеряемое также в кв. метрах. В этом квадранте изображен график зависимости величины спроса на жилищный фонд от размера квартирной платы при данном уровне развития экономики. Предположим, что в точке А1 спрос на жилищные услуги (D1 ) при сложившемся уровне квартирной платы (R1) равен предложению жилищного фонда (S1), т. е. D1(R1)=S1.

Строя из точки А1 перпендикулярные линии к осям графика, определяем величину квартирной платы — R1 и количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг в данный момент времени — S1.

Определив таким образом размер квартирной платы, перейдем на рынок жилищного фонда — в квадрант номер четыре.

Четвертый квадрант имеет две оси — размер квартирной платы и цену единицы площади жилищного фонда на рынке недвижимости. Наклон луча, исходящего из начала координат, зависит от ситуации, имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Поскольку этот луч от­ражает отношение размера квартирной платы (дохода для инвестора) к цене жилищного фонда (расходам инвестора) в расчете на один квадрат­ный метр, то наклон его будет определяться размером нормы прибыли (нормы капитализации), имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Эта норма учитывает риски и нормальную прибыль инвестора в рассматриваемой сфере бизнеса. Повышение нормы прибыли приведет к вращению луча по часовой стрелке, а ее снижение — к вращению в про­тивоположном направлении. Норма прибыли здесь выступает в качестве внешнего фактора, поскольку она базируется на ставках процента и нор­мах прибыли на более обширном рынке капитала, включая ценные бумаги, акции и краткосрочные вклады.

В качестве примера рассмотрим инвестора, который хотел бы получить 20% прибыли на вложенный капитал (j=0.2). Он рассчитал, что один квадратный метр сданного в аренду жилья принесет чистой прибыли 300 долларов за весь срок эксплуатации здания. Чистая прибыль здесь опре­деляется как разница между квартирной платой и затратами на содержа­ние и техническое обслуживание жилищного фонда, а также налоговыми выплатами. Чтобы представленные требования были соблюдены, инвесто­ру имеет смысл приобретать жилищный фонд по цене не выше величины Pi, которая определится по формуле:

Pi =

R

(6.1)

1 + j

 

Pi =

300

= 250$

1 + 0.2

По результатам расчетов риска делается вывод о возможности осуще­ствления инвестиционного проекта, масштабах его финансирования, разме­рах предлагаемых гарантий по нему, а также разрабатываются меропри­ятия в целях управления риском.

На графике для определения цены жилищного фонда на рынке недви­жимости необходимо из точки В опустить на ось Р (цена) перпендикуляр. В результате получим точку Р1, соответствующую сбалансированной цене одного квадратного метра жилищного фонда.

Третий квадрант представляет ту часть рынка жилищного фонда, в которой определяются масштабы строительства и реконструкции жилья. График, приведенный в этом квадранте, выражает затраты на производство строительных и ремонтных работ. Эти затраты при увеличении объемов строительства и реконструкции растут, т.к. происходит взаимодействие с другими рынками, реагирующими на увеличение спроса увеличением цен на ресурсы. Свое начало графическая зависимость затрат от объемов строительства и реконструкции берет в точке Ро, расположенной на оси цены одного квадратного метра готового жилья. Точка Ро соответствует минимальному уровню цен, при котором строительство и реконструкция жилищного фонда еще остаются выгодными. Если предположить, что затраты на строительство и реконструкцию не зависят от их объемов, то график представляет собой вертикальную линию. Определив стоимость одного квадратного метра жилищного фонда в квадранте 4 (Р1), проводим вертикальную линию вниз к графику затрат на новое строительство и реконструкцию жилищного фонда, а затем — горизонтальную линию к вертикальной оси. Таким образом получаем точку С, соответствующую объему нового строительства и реконструкции жилищного фонда, при котором затраты на производство строительных и ремонтных работ равны ценам жилищного фонда на рынке недвижимости. При более высоком объеме строительства и реконструкции жилищного фонда производство строительных и ремонтных работ будет убыточно.

Во втором квадранте годовой объем нового строительства и реконст­рукции жилищного фонда преобразуется в прирост жилищного фонда. Изменение количества жилищного фонда S за данный период времени равно объему нового строительства и реконструкции жилищного фонда за вычетом количества выбывшего фонда — S1: S=V-S1.

Луч, выходящий из центра координат в квадранте 2, отражает зави­симость количества жилищного фонда (по оси S) от готового объема нового строительства и реконструкции жилых зданий (по оси V) с учетом их выбытия из-за полного физического износа. Эта зависимость позволяет определить необходимые объемы строительства и реконструк­ции жилищного фонда, при которых его количество будет оставаться неизменным.

Исходя из количества жилищного фонда на рынке жилищных услуг, определяется величина квартирной платы, которая затем оказывает влия­ние на цену приобретаемого жилищного фонда на рынке недвижимости. Эти цены, в свою очередь, регулируют соответствующие объемы нового строительства и реконструкции жилого фонда. Таким образом происходит постоянный процесс саморегуляции рынков жилищного фонда и жилищ­ных услуг.

Как было отмечено выше, увеличение нормы прибыли приведет к по­вороту луча в квадранте номер 4 по часовой стрелке. Это обстоятельство показано на рис. 6.10 пунктирной линией.

Точка В займет новое положение, соответствующее точке В1,. Пунктир­ными линиями обозначим проекции точки В1 на оси координат, делая при этом полный оборот по часовой стрелке с возвратом в начальную точку (В1). Таким образом, полученный прямоугольник, изображенный пунктир­ными линиями, позволяет сделать выводы о случившихся переменах. Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг возрос до размера R2. На рынке недвижимости произойдет снижение цен на жилищный фонд из-за снижения спроса на него у инвесторов, средства которых будут задейство­ваны в более привлекательном рынке. Цена одного квадратного метра жилья в связи с этим понизится с Р1 до Р2. Это обстоятельство, в свою очередь, неминуемо скажется на сокращении объемов строительства и реконструкции жилищного фонда. При этом произойдет снижение рента­бельности функционирования строительных и ремонтных предприятий из-за падения цен на готовое жилье. Снижение объемов строительства и реконструкции жилищного фонда сократит темпы воспроизводства жи­лищного фонда, и его количество на рынке жилищных услуг уменьшится.

Вместе с тем могут иметь место и положительные меры воздействия на рынок жилья. Так, например, изменение в доступности долгосрочных кредитов может увеличить платежеспособность населения на жилье со всеми вытекающими из этого последствиями. Каждое конкретное измене­ние влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко можно проследить при рассмотрении вариантов решений на основе при­веденной модели взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Учет таких факторов жилищных комплексов, как демографические, социально-экономические (доходы и изменения покупательной способно­сти, занятость и безработица, структура местного и регионального предло­жения) обеспечивают формирование оптимального портфеля. Выявление и сопоставление стратегий с изменениями в предложении на рынке явля­ются основной целью исследований.

Для качественного исследования необходима достоверная статистиче­ская информация. Анализ большого объема информации может быть по­лезен не только для текущего исследования, но и для исследований, ко­торые предстоит провести в будущем. Таким образом, сбор данных о собственном жилом фонде путем опросов является необходимым.

 

106