ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->6.2. Управление на тактическом уровне

Недвижимость

6.2. Управление на тактическом уровне

6.2.1. Характеристика недвижимости

Для удовлетворения нужд города «городскими объектами» необходи­мы здания, земля, инфраструктуры. Для этого используются различные виды инфраструктуры.

Эти три составляющие города, именуемые недвижимостью, тесно связа­ны друг с другом. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землей. Это касается не только транспортной системы, но и различных систем трубопроводов, кабельной сети для электроснабжения, телефонной связи и прочих систем коммуникации. Инфраструктура — это, как правило, коммунальные услуги (в смысле системы общего коммуналь­ного пользования), предлагаемые государством. С развитием информаци­онных технологий и появлением общеевропейского законодательства, а в России Закона «0 приватизации», часть инфраструктуры была привати­зирована.

Покупка и продажа земельных участков и зданий совершается на рынке недвижимости. Здания служат для размещения и выполнения различных функций. Одновременно здания являются объектами инвести­ций, источником информации о пользователе.

Земля может выполнять различные функции даже уже после незначи­тельной обработки (например, парк, сельскохозяйственное угодье или футбольное поле). В городах земля может рассматриваться как недвижи­мость-полуфабрикат, на котором могут возводиться здания и объекты инфраструктуры. Городской объект «земля» — это важный инструмент в руках местных органов власти по решению социальных и экономических задач. Делая выбор относительно будущего назначения земельных участ­ков, муниципалитет определяет структуру города; при этом порайонный план/назначения содержит определенные требования к архитектурно-строительному решению и функциональному назначению земельных уча­стков и/или возводимых на них зданий. Определяя также момент появ­ления земельных участков на рынке, власти в состоянии в течение как короткого, так и длительного времени влиять на ход дел и управлять развитием города согласно своему разработанному плану.

Последствием продажи или выделения участка является то, что участок на долгие годы «выбывает из оборота», превращаясь из «динамичного» инструмента управления в «нединамичный» объект недвижимости.

При реализации земли на рынке недвижимости в еще большей степени, чем в случае двух других городских объектов, необходимо учитывать спрос на нее в будущем. Это связано с подготовкой участка под застрой­ку, иногда необходимой покупкой дополнительной земли, что требует про­цедур и затрат на подготовку участка и т. п.

Как любой товар, городские объекты совершают в своем развитии определенный жизненный цикл. Как отмечалось в разделе 5.4., объекты, как и продукт, проходят несколько фаз развития, начиная с появления на рынке и кончая его исчезновением с рынка.

Если потребитель предъявляет новые требования, объект переходит в новую фазу жизненного цикла.

6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция — комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения (застройки определенного типа, на­пример, концепция «хрушевок» или «коттеджный городок»), так и пакет услуг, который с этим решением связан.

Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Так, объект «промышленное предприя­тие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Динамика деловой активности, выражаемая в изменении количества рабочих мест, перемещении, расширении и т. д., на промышленном участке заметно снижается с продвижением участка по жизненному циклу. Мож­но также отметить, что с продвижением участка по жизненному циклу факторы месторасположения начинают представлять собой все меньшую ценность, и привлекательность участка в целом снижается. Можно сделать выводы, что со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы про­явить интерес у потребителя. При этом необходимо отметить, что малая привлекательность (низкая ценность) не обязательно является отрица­тельным моментом для предприятия: есть еще и «нижняя часть рынка», для которой наличие дешевых участков или зданий является немаловаж­ным фактором.

Не только промышленные участки, но и офисные кварталы, торговые центры и жилые районы подвержены старению. К ним также относятся вышеприведенные случаи.

6.2.3. Перепланировка и перестройка

В целях увеличения интереса у предприятий-съемщиков к некоторому городскому объекту можно предпринять следующие шаги:

— стимулировать разноплановое использование;

— попытаться найти новые группы пользователей (например, предпри­ятия перепрофилировать под жилье, городские библиотеки, музеи и т. д.)

Стимулирование разнопланового использования и поиск новых предприятий-съемщиков может повысить привлекательность объекта и про­длить его жизненный цикл, если затем не следуют действия по его каче­ственному преобразованию.

Следует отметить, что жизненный цикл объектов недвижимости стано­вится все короче. Это касается прежде всего коммерческой недвижимости. Офисные и промышленные здания 10—20-летней давности все чаще под­вергаются радикальной перепланировке для сохранения привлекатель­ности на рынке. Это связано с быстро меняющимися требованиями потре­бителей. Часто приходится сталкиваться с тем, что в особенности на быстрорастущем рынке, пожелания потенциальных пользователей учиты­ваются недостаточно. Проблема обостряется, если из-за недостаточного знания рынка или изменившихся обстоятельств не только само здание не соответствует запросам, но и участок не удовлетворяет требованиям потен­циальных пользователей.

Чаще всего власти города заинтересованы в новых объектах, тем не менее необходимо уделять внимание жизненному циклу уже существую­щих объектов. Это связано со следующими причинами:

— поддержание необходимого уровня проданных объектов для удов­летворения запросов их пользователей и, таким образом, сохранение при­влекательности этих объектов как места ведения бизнеса;

— исследование возможностей и желательности изменения существую­щего объекта;

— необходимость получения требуемой информации и сведений о со­стоянии дел на рынке, в частности, определения спроса на новые объекты.

 

109