1.2.3.1. Специфические особенности недвижимости - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->1.2.3.1. Специфические особенности недвижимости

Недвижимость

1.2.3.1. Специфические особенности недвижимости

При рассмотрении первой специфической особенности товара — недвижимости отметим:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара — недвижимости требует определения прав и их границ.

Вторая особенность — инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, напримep, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность чело­века регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия — приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне совре-1енное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные  периоды времени.

Третья особенность — уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинако­вой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникаль­ность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвертая особенность — недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и грудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основ­ной единицы жилищной недвижимости — квартиры многократно превосхо­дит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомоби­лей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно — «одноразовое» удовлетворение потребности рав­носильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимо­сти, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является, уникальность каждого из объектов недви­жимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увели­чение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимо­стью и т.д.

Пятая особенность имеет принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершен­ное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситу­ациях является не объект недвижимости (его собственно, и нет), а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит воз­можность длительного использования объекта недвижимости — или в ка­честве экономического блага, или в качестве источника дохода Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т е..

 

-U(=å 3) t стр < +U(=å Дх)t исп  à  max

(1.10)

При tстр<<tисп

Где:

-U

¾    отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строи­тельства å 3);

+U

¾    полезность от использования готового объекта (исчисляет­ся величиной опосредованного или прямого дохода å Дх),

tстр и tисп

¾    соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования

Приобретение прав собственности на «недострой» для последующей продажи законченного объекта теоретически возможно, но этот вариант встречается крайне редко и в основном зависит от местонахождения объекта Критерием его приемлемости является высокая прибыль от продаж, которая является следствием значительного превышения спроса над пред­ложением. Подобного рода конъюнктура возможна, более того, именно она была характерна для рынка недвижимости Москвы в 1992—94 гг. Однако:

— если подобная конъюнктура прогнозируема, то владелец «недостроя» предпочтет сам пойти на значительные финансовые издержки по завер­шению строительства, а не лишаться права собственности и упускать будущую прибыль;

— конъюнктурные колебания достаточно скоротечны и при значитель­ном объеме незавершенного строительства существует проблема «непопа­дания» в благоприятную ценовую ситуацию.

Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникаль­ным не только недвижимость — объект, но и недвижимость — товар, Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром.

Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения ее жизненного цикла Если провести сравнение с другими товарами, о можно отметить следующее Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьезные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (так называемое исчезновение полезности) И лишь недвижимость обладает товарностью о своей полной готовности (незаконченный строительством объект), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства) Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным. Это положение можно проиллюстрировать на следующей схеме

а) товары текущего спроса

 

 

 

 

 

 

момент готовности вещи

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

tтоварности (а) =tполезности =tmin

б) инвестиционные товары

Момент готовности вещи

 

 

 

 

 

 

окончание срока физической жизни

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

tтоварности (б) =tполезности

в) недвижимость

момент готовности объекта

 

 

 

 

 

окончание срока физической жизни

 

Незаконченный объект строительства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

tтоварности (в) = tmax

Где tтоварности - период товарности,

tполезности - время, в течение которого вещь сохраняет свои потребительские свойства (полезность).

Рис 1.5. Периоды товарности для различных категорий товаров

Примечания:

1 Для вариантов а) и б) товаром может быть только вещь или услуги

2 Для услуг, предоставляемых недвижимостью, действителен вариант б), поскольку незаконченным объектом пользоваться нельзя

3, Для варианта в) отсутствует tполезности. Это связано с уже отмеченным различием между недвижимостью — товаром и недвижимостью — объектом Товаром могут быть также права, незаконченные объекты, которые полезностью не обладают

Из этого следует: t товарности (в) > t ж.ц., поскольку прекращение существования объекта недвижимости не означает окончания физической жизни земельного участка, на котором этот объект располагался В этом смысле для земельных участков Tтоварности бесконечно.

Шестая особенность — количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру. многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т д ). Товарами в этом случае могут быть

— все приватизированные квартиры (права собственности на них),

— услуги проживания, предоставляемые на правах аренды,

— услуги проживания, предоставляемые на правах найма,

—    права собственности на встроенное нежилое помещение.

Таким образом имеем.

{Т1,Т2,…,Тn } Î S

(1.11)

где

Т1,Т2,…,Тn

¾    различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости,

n

¾    общее число товаров,

S

¾    объект недвижимости.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, по­скольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений Однако с недвижимостью дело обстоит иначе Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсут­ствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нем объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать и товаром в данном случае являются права аренды. Правда, указанный запрет не имеет абсолютного характера, во-первых, не существует ограничений для товарного обращения земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, а также тех, где расположен так называемый «второй дом» — дача, загородный дом (предельные размеры таких участков ограничены законодательством); во вторых, в которых субъектах РФ в свободном обороте могут находиться и городские земли (например, в Республике Татарстан, Саратовской области и ).); в-третьих, собственниками занимаемых ими земельных участков могут быть приватизированные предприятия в порядке и на условиях, определенных Указом Президента РФ от 18.09.96 за №1535; с учетом изложен­ного следует, что для недвижимости как имущественного комплекса ха­рактерна неполная товарность.

Восьмая особенность — более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности — качественный и количественный. Каче­ственный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

L = f(AD)

(1.12)

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:

 

L = f (AD) = f()

(1.13)

Выражение f() означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний .

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на прода­жу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей не­движимости — уникальности и капиталоемкости (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена в виде следующей структур­но-логической схемы (рис. 1.6):

 

 

 

 

Рис. 1.6. Взаимосвязи групп ликвидности

с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости.

Экономическое содержание этой схемы выражается классическими словами Б.Франклина: «Время — деньги». Их можно считать своего рода «формулой ликвидности».

С учетом вышеизложенного следует:

1. Рыночный характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара и своей спецификой. Исключе­ниями являются: возможность, когда человек не приобретает объект не­движимости, а строит его сам; приобретение в собственность объектов недвижимости в результате приватизации (бесплатной — жилья граждан и возмездной – производственных объектов для предприятий). Однако доминирующим является приобретение недвижимости как товара, что дает возможность дальнейшего ее использования в качестве экономического блага или источника дохода.

2. Не все из представленных особенностей характерны только для недвижимости, многие относятся ко всем инвестиционным товарам. Одна­ко совокупность специфических характеристик действует только для объек­тов недвижимости.

3. Все особенности недвижимости — товара определяются в конечном итоге ее свойствами как вещи. Экономическое содержание этих особенно­стей представляет своего рода «надстройку» над вещественным базисом, стоимостную интерпретацию первичных (натуральных) свойств.

 

10