yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->6.2.5.5. Формирование политики в отношении комплексов

Недвижимость

6.2.5.5. Формирование политики в отношении комплексов

На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополни­тельных инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п. В результате так называемая «актуализированная» по­литика в отношении комплексов представляется на одобрение управляющего(-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программ управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручена управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год.

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и опера­тивный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других слу­чаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.

6.2.6. Поддержание отношений

Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на такти­ческом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управ­ляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На рис. 6.12. представлена общая блок-схема работы владель­ца по управлению недвижимости и управление недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляю­щему необходимо поддерживать отношения со съемщиками напрямую (личный контакт) или косвенно.

 

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

РУКОВОДСТВО

·         принятие рисков

·         организация и руководство деятельностью застройщика

МАРКЕТИНГ

·         отсутствует, если владелец и застройщик одно лицо

РАБОТА ВЛАДЕЛЬЦА ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ЗАДАЧИ ВЛАДЕЛЬЦА

·         покупка

·         подготовка и выдача заказа

·         продажа

·         контакты с официальным представителем

·         организация обслуживания

·         организация содержания

·         сдача в аренду пользователя

·         прекращение аренды

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СО СТОРОНЫ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

стратегическая пространственная  программа размещения

·         стандарты па помещения

·         получение требуемых помеще­ний

·         обстановка и оборудование

·         планирование. Управление и контроль за использованием помещений

·         обслуживание арендованных

·         применение компьютерной техники в управлении недвижи­мостью

·         организационно-техническое обеспечение пользователя

Ø      уборка

Ø      обеспечение безопасности

Ø      связь и передача информации

Ø      размножение и изготовление пе­чатной продукции

Ø      офисные помещения

Ø      ресторан

Ø      банк

Ø      бюро путешествий

УПРАВЛЕНИЕ

·         контроль за планированием, строительством и бюджетом

·         организация технического надзора

ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

·         организация получения фи­нансирования, земельного участ­ка, разрешения на строительство и выполнения отдельных частей строительства

·          учреждение формы собствен­ности и управления

ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

·         объединенные задачи — общее обслуживание и охрана

·         обслуживание системы отопления

·         обслуживание системы водоснабжения и канализации

·         обслуживание специального оборудования

·         уборка (помещений общего пользования)

·         обработка и вывоз отходов

·          уборка и уход за территорией

Услуги, предоставляемые поль­зователям

·         уборка

·         обеспе­чение безопасности

·         связь и передача информации

·         размно­жение и изготовление печатной продукции

·         офисные помещения

·         ресторан

·         банк

·          бюро путешествий

ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОДУКТА

·         выяснение потребности

·         разработка программы проек­та

·          планирование

СОДЕРЖАНИЕ

·         оценки технического состояния

·         изучение технического состояния

·         задачи по содержанию в порядке

·          информация о потребности в ремонте

Рис. 6.12. Общая модель взаимодействия владельца и пользователя по управлению.

Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как его достояние (ценность). Подход, направленный на удовлетворение потреб­ностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой следует придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомляться об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов — это один из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отно­шения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях.

Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются оперативные управляющие, как правило — управляющие организации в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описания деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление и выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для нужд управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию ранее указанной политики в отноше­нии комплексов.

Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).

 

114