6.3.1.4. Составление отчетности - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->6.3.1.4. Составление отчетности

Недвижимость

6.3.1.4. Составление отчетности

Информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного у правления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономи­ческой информации в форме периодических или нерегулярных отчетов. То же касается отчетности управляющего на тактическом уровне перед управляющим портфелем и имущественного фонда (стратегический уро­вень). Такой отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно, по установленной форме.

6.3.2. Техническое управление

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состо­янии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости (табл. 6.4.).

Таблица 6.4.

Техническое управление

Этапы

Наименование этапов:

I

Ремонт по вызовам (жалобы пользователя)

II

Ремонт при смене съемщиков

III

Договоры о техобслуживании

IV

Плановый ремонт

V

Коммерческий ремонт

6.3.2.1. Ремонт по жалобам пользователей

Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического со­стояния недвижимости, недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Процедуры их рассмотрения варьируются в зависимости от типа недвижимости. Сперва жалоба дол­жна анализироваться с проведением осмотра места происшествия или без такового. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по ее устранению. Все это необходимо оговорить с пользователем. В случае жилых помеще­ний, устранение неполадок внутри квартир или домов приходится за счет пользователей и производится самим жильцом, хотя возможны консуль­тации управления техническими экспертами управляющей организации. В комплексах или домах, где есть управдом или комендант, эти должно­стные лица могут играть важную роль в рассмотрении жалоб.

6.3.2.2. Ремонт при смене съемщиков

По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе. В первую очередь должен быть проведен так называемый предварительный осмотр, в ходе которого проводится ревизия арендуемого помещения и определение стоимости тех работ, которые должны быть проведены за счет съемщика до его отъезда. Съемщика необходимо известить о том, что он должен вернуть арендуемое помещение в первоначальном состоянии (согласно условиям договора аренды). Если нужно, ему даются указания по процедуре выезда. Об этом также должны быть извещены другие жильцы по лестничной клетке. Необходимо договориться о проведении конечного осмотра до или в день окончания договора и отъезда съемщика.

6.3.2.3. Плановый ремонт

Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, - также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и кратко- срочную перспективу в целях выработки общей политики имущественного фонда. На основе этой политики управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию комплекса. На их основе технический управляющий может давать заключения о финансовом бюджете на проведение плановых ремонтных работ. Бюджет плановых работ составляется на основе акта осмотра недвижимости. При этом составляются отдельно бюджет на предстоящий год и отдельно на длительную перспективу (5—10 лет).

6.3.3.Коммерческое управление

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недви­жимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех сек­торах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офис­ных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управле­ния. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он коорди­нирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно на­звать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недви­жимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.

 

116