8.2. Виды сделок с недвижимостью - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->8.2. Виды сделок с недвижимостью

Недвижимость

8.2. Виды сделок с недвижимостью

8.2.1. Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности

Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности традиционно не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами, однако в рамках проводимой жилищной реформы и в этом секторе постоянно расширяется сфера рыночного регулирования, определяемого факторами спрос-предложение» и «цена-качество». Так, законодательно поставлена цель достижения размеров оплаты квартиросъемщиками жилищного найма и технического обслуживания фактических затрат; т. е. появляется объективная основа для выхода жилой недвижимости на конкурентный рынок.

Тем не менее, административная составляющая в регулировании операций с жильем, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, неизбежна, что заставляет выделять такие операции в самостоятельный товарный рынок. В настоящее время можно выделить следующие виды основных операций с этим видом недвижимого имущества.

8.2.1.1. Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Наем жилого помещения — основная договорная форма отношении между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушат условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель

Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все  проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит являются сонанимателями.

Наймодатель обязан:

·         предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;

·         осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

·         предоставлять  или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

·         обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

·         осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наниматель обязан:

·         использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма, т.е. только для проживания;

·         обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;

·         своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи;

·         не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

·         выполнять необходимый текущий ремонт, если иное не установлено договором найма;

·         соблюдать другие условия, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно,

Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

 

134