1.2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->1.2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости

Недвижимость

1.2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его а протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

II. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

III. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. 1.8 схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

 

Результаты (+)

 

 

 

 

 

 

 

А4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нормативная кривая отдачи вложенных средств

А3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

Выпуск и реализация продукции

Затраты (-)

Ci

 

А2

t - время

 

 

 

Эксплуатационные затраты

 

 

 

 

 

 

А1

 

 

Затраты на модернизацию и ремонт

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 период – срок строительства (t1)

2 период – срок окупаемости (t2)

3 период – срок последующей наработки на вложение (t3 и t4)

Условные обозначения:

Ен – нормальная эффективность

Сi – эксплуатационные затраты

 

Рис. 1.8. Жизненный цикл объекта недвижимости

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получе­ние разрешения на строительство, создание временной строительной ин­фраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуата­цию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объек­та при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА1А2А3А4, отражающей изменение во времени стоимо­стных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА1 падает и соответству­ет затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимо­сти. Точка A1  соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и резуль­татов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жиз­ненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию A1. По отношению к ней определяются фазы: t1 — подготовка и возведение объекта, t2 — освоение мощности (срок окупае­мости), t3 — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освое­ния), t4 — начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотно­шение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуа­тации объекта являются дополнительные затраты на устранение физичес­кого и морального износа.

В таблице 1.1 представлена продолжительность первого периода жиз­ненного цикла различных видов проектов.

Таблица 1.1

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости

(государственный/частный секторы)

Вид строительства

Продолжительность реализации фаз (лет).

Концептуальная фаза

Контрактная фаза и рабочее проектирование

Строительство

Жилые здания

1-4/0,5-2

1-3/0,5-4

1-4/0,5-1,5

Промышленные объекты

1-4/0,5-6

1-3/0,5-2,5

1,5-2,5/0,5-2

Коммерческие здания

0,5-3/1-10

0,5-2/1-4

0,5-1,5/0,5-2

Из таблицы можно сделать следующие выводы: продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

 

13