ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->8.5.2. Доверительное управление недвижимым имуществом в России

Недвижимость

8.5.2. Доверительное управление недвижимым имуществом в России

Доверительное управление имуществом — новый правовой институт для российского права. Как отмечались выше, исторически он возник н полу­чил широкое распространение в странах англо - американской системы права (Великобритания. США, Канада, Австралия, страны Британского Содружества Наций и др.) и в русским языке получил название в виде фонети­ческой кальки своего английского названия — «траст». В последние деся­тилетия некоторые страны континентальной системы права, происходящей от римского классического права, восприняли и интегрировали этот инсти­тут, поскольку он очень хорошо зарекомендовал себя в хозяйственном обороте. В России институт доверительного управления еще не имеет широкого распространения, тем не менее этого можно ожидать в ближай­шее время в связи с повышением требований к эффективности и профес­сионализму имущественных управляющих.

«Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой сто­роне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица ( выгодоприобретателя)».

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и /или договором, доверительный управля­ющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Последнее правило является определяющим для всего института дове­рительного управления. Как уже было отмечено, доверительный управля­ющий осуществляет все правомочия собственника по отношению к иму­ществу и, в отношениях с третьими лицами, т. е. всеми лицами, не явля­ющимися сторонами договора доверительного управления, доверительный управляющий по своим правам идентичен полному собственнику. Ограни­чения прав доверительного управляющего установлены только в его отно­шениях с учредителем управления и выгодоприобретателем

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (так­же как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недви­жимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важ­но отметить, что законом (и 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государ­ственной собственности на средства производства и жестком государствен­ном планировании экономики; например, такими правами на «свое» иму­щество обладали и обладают государственные предприятия. По существу, доверительное управление — рыночный аналог упомянутых прав.

Имущество, являющееся объектом доверительного управления, должно быть обособлено как от другого имущества учредителя управления, так и от другого имущества доверительного управляющего. Доверительный управляющий отражает это имущество на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет, для расчетов по его обслуживанию откры­ваются отдельные банковские счета. Со стороны учредителя управления взыскание на переданное в управление имущество возможно только в случае банкротства учредителя, в этом случае доверительное управление прекращается, а имущество, бывшее в управлении, включается в общую конкурсную массу.

Как объект управления имущество несет на себе законные обремене­ния Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. Управляющий должен быть предупрежден о существующем залоговом обременении передаваемого ему имущества; если же управля­ющий не знал (и не должен был знать) о действующем залоговом обре­менении переданного ему имущества, он вправе в судебном порядке по­требовать расторжения договора доверительного управления с выплатой ему установленного вознаграждения за один год

Как уже отмечалось сторонами договора доверительного управления имуществом являются учредитель управления и доверительный управляющий.

Учредителем управления на основании договора, возникающего в ре­зультате свободного волеизъявления сторон, может быть только собствен­ник имущества. Помимо такого договора законом предусмотрены следу­ющие возможности возникновения доверительного управления имуществом:

а) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), б) на основании договора с органом опеки и попечи­тельства вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, в) другие основания, которые могут быть установлены зако­ном в будущем.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предпри­ниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Физические лица и некоммерческие организации могут выступать доверительными управляющими только в случае учреждения доверительного управления по вышеупомянутым основаниям, предусмот­ренным законом. Это правило отражает тот факт, что законодатель отно­сит профессиональное управление доверенным имуществом к самостоя­тельному виду коммерческой деятельности. В связи с этим естественным является запрет на выполнение функций доверительного управляющего государственными органами или органами местного самоуправления. Ес­тественно, доверительным управляющим не может быть выгодоприобретатель по договору доверительного управления, поскольку такое положение противоречит самому определению доверительного управления.

Совершая сделки с доверенным имуществом, управляющий выступает от своего имени. Тем не менее, управляющий обязан указать свое поло­жение; при устных сделках это делается устно, а при составлении пись­менных документов, после имени или наименования доверительного уп­равляющего должна быть сделана пометка <ДУ.» Если это условие не соблюдается, доверительный управляющий несет обязанности перед треть­ими лицами самостоятельно (лично) и отвечает перед ними только соб­ственным имуществом

По общему правилу договор доверительного управления имуществом заключается и простой письменной форме, но если в управление переда­ется недвижимое имущество, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимости (см. выше).

Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление также производится в том же порядке, который предусмотрен для регистрации перехода права собственности на данное имущество. Несоблюдение формы договора или требований о государ­ственной регистрации передачи недвижимого имущества в управление влечет за собой недействительность договора.

Существенными условиями договора доверительного управления иму­ществом, т. с, условиями, без согласования которых договор считается недействительным, являются:

— состав передаваемого в управление имущества;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоириобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющего, если вознагражде­ние предусмотрено договором;

— срок действия договора.

Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.

Как уже отмечалось, доверительный управляющий осуществляет в пределах, установленных законом и/или договором доверительного уп­равления, правомочия собственника в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление. В связи с этим управляющий вправе требовать защиты своих прав на доверенное имущество в том же порядке, который предусмотрен для собственника: истребовать имущество из чужо­го владения; получать защиту от нарушений, не связанных с лишением владения. Однако распоряжение доверенным ему недвижимым имуще­ством управляющий осуществляет только в случаях, прямо предусмотрен­ных договором доверительного управления.

Все права и обязанности, приобретенные управляющим в результате действий по управлению доверенным имуществом, входят в состав имуще­ства. Таким образом, например, права на страховое возмещение от причи­ненного пожаром ущерба, полученные доверительным управляющим жи­лого дома, принадлежат дому как имущественному комплексу, а не управ­ляющему, несмотря на то, что именно он являлся страхователем. Равно и обязательства, например, по долевому финансированию благоустройства территории, прилежащей к жилому дому, приобретенные доверительным управляющим при исполнении своих обязанностей, возмещаются за счет дома как имущественного комплекса, а не самого управляющего.

Доверительный управляющий обязан предоставлять учредителю управ­ления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю или учредителю управления упущенную выгоду, а учредителю управления еще и убытки от утраты или повреждения имуще­ства (с учетом естественного износа); при этом он несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки возникли вслед­ствие непреодолимой силы или действий выгодоприобретателя или учре­дителя управления. Договором доверительного управления может быт) предусмотрено предоставление залога на имущество управляющего в обей печение возмещения упомянутых выше возможных убытков.

Как уже отмечалось, в отношениях с третьими лицами доверительны управляющий идентичен собственнику, в связи с этим долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом погашаются за счет этого имущества, а если этого имущества недостаточна взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а если такого недостаточно, то и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. При этом, обязательства по сделкам, совершенным доверительным управляющим с превыше нием своих полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, управляющий несет лично. Тем не менее если третьи лица участвующие в сделке, не знали (и не должны были знать) о превышении управляющим своих полномочий или нарушении ограничений, возникши* обязательства возмещаются по общему правилу, то есть сначала из имущества, переданного в управление, затем из имущества управляющего \ учредителя управления. Возможные возникшие из этого убытки учреди теля управления возмещает доверительный управляющий.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если эта предусмотрено договором, а также на возмещение за счет доходов о1 управления произведенных им необходимых расходов,

По общему правилу доверительный управляющий осуществляет довеч рительное управление лично и не имеет права передать его третьим ли­цам. Передача управления возможна только, если это право управляюще­го прямо предусмотрено в договоре, согласовано в письменной форме учредителем управления, либо вызвана силой обстоятельств и интересами учредителя управления или выгодоприобретателя, при этом управляющий не имеет возможности получить письменное согласие учредителя управ­ления. Во всех перечисленных случаях доверительный управляющий отвечает за действия назначенного им поверенного как за свои собственные.

Если договорам доверительного управления имуществом не предусмот­рено иное, он прекращается вследствие:

* смерти (ликвидации) выгодоприобретателя;

* отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору. Договор доверительного управления имуществом безусловно прекра­щается вследствие:

* смерти доверительного управляющего — гражданина, лишение или ограничение его дееспособности, признание его безвестно отсутствующим или банкротам, если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуаль­ного предпринимателя;

* отказа доверительного управляющего или учредителя управления вследствие невозможности для управляющего лично продолжать осуще­ствление управления;

* отказа учредителя управления по другим причинам при условии выплаты доверительному управляющему причитающегося ему вознаграж­дения;

* признания банкротом учредителя управления — гражданина, явля­ющегося предпринимателем.

Отказ одной стороны от продолжения договора доверительного управ­ления осуществляется уведомлением другой стороны за три месяца до прекращения договора. В самом договоре может быть предусмотрен иной срок уведомления.

Если стороны договора доверительного управления не договорились об ином, прекращение договора влечет за собой передачу находящегося в управлении имущества учредителю управления.

 

146