1.2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не­движимости - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->1.2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не­движимости

Недвижимость

1.2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не­движимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект южно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью.

Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к 1атериальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен ода или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно >то проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь 1роцесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельно­сти определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними законо­мерностями развития экономической системы (природные циклы оказыва­ет лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнкту­ры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).

Основной характеристикой экономического цикла является темп эконо­мического роста, т. е.:

(1.23)

Где:

Q(ВНП)

¾    объем валового национального продукта, либо другого макроэкономического агрегата в зависимости от масштаба анализиру­емой экономической системы: для мировой экономики это будет объем мирового производства, для национальной экономики — ВНП или ВВП (валовой внутренний продукт);

t и t+1

¾    соответственно, предшествующий и последующий моменты времени (в макроэкономике Q, как правило, анализируется за год).

Величина i может быть различной (в том числе, отрицательной), что позволяет выделить в цикле две фазы, соответствующие различным состояниям экономической активности,— фазу роста и фазу спада. В разделе 1.2.5.2 были рассмотрены 4 фазы рынка недвижимости. В общем виде в любом цикле всегда существуют только две фазы — возрастания и убы­вания: достаточно вспомнить график колебаний маятника (синусоиду).

Предполагается, что в нормальных условиях экономическая система развивается по возрастающей, с так называемым «положительным» трендом» (англ. «trend» — общее направление, тенденция), т. е. когда

(1.24)

при этом i1>i2, i=i1+i2, т.е. общий темп роста представляет собой алгебраическую сумму темпов на фазе роста (i1) и фазе спада i2), при большей абсолютной величине первого из них. Эти общие положения могут быть проиллюстрированы следующей схемой (рис. 1.9).

Q t+1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Qt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Линия (траектория) тренда)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

 

 

Рис. 1.9. Обобщенная схема экономического цикла

Причины существования экономических циклов могут быть сведены к следующему:

а) в результате научно-технического прогресса происходит периоди­ческое обновление производственной базы (главным образом, активной части основных производственных фондов). Это обновление связано с соответствующими затратами, что вызывает временное падение темпов роста, затем это падение сменяется увеличением темпов за счет использования новых, более производительных фондов;

б) на уровень деловой активности очень сильно влияют конъюнктурные факторы, связанные с соотношением спроса и предложения не только а товарном рынке, но и на рынке капиталов;

в) темпы экономического роста формируются также под воздействием факторов организационного и управленческого характера — внедрения регрессивных форм кооперации и специализации, широкого распространения информационных технологий.

Экономические блага, являясь регуляторами (продуктами) экономической деятельности, естественно, также обладают цикличностью. Она имеет два аспекта:

во-первых, существование экономических благ характеризуется с различной интенсивностью согласно динамике экономических циклов, в соответствии с фазами которых нарастают или уменьшаются объемы производства, обмена, распределения и потребления благ;

во-вторых, те экономические блага, которые являются вещью (материальным активом), имеют собственный период существования, называемый жизненным циклом.

Как было раннее изложено, содержанием жизненного цикла является вменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности.

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U = Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, одного потребления блага, когда U = Umin = 0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага трачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом»,— вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит о времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. Следствием всех этих процессов и является прогрессирующая утрата полезности.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет три последовательно сменя­ющих друг друга стадии: рост —> стабильность —> спад. Как уже отмечалось, использование (потребление) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U = Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность —> спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U = Umax до U = 0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически (именно это про­исходит, например, с продуктами питания).

Несколько иначе обстоит дело с динамикой стоимости (V). Разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т. е. происходит ее последовательное убывание: при U = Umax имеем V = Vmax при U = Umin имеем V = Vmin Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл, существует разли­чие в величине Umin и Vmin. Если Umin= 0, то Vmin à 0 и Vmin > 0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно ре­ализовать, получив часть первоначальной стоимости блага DV>0 (как правило, эту величину называют «стоимостью возвратных материалов»).

Графически динамика U и V будет выглядеть следующим образом (см.рис.1.10):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Аст

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vmin>0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ап.сп.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Umin = 0

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

 

t0

 

Tст

 

 

 

 

 

t ж.ц.

 

 

 

 

 

 

 

Тц

 

 

 

 

Рис. 1.10. Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла

Примечание:

 a) to — начало жизненного цикла, t ж.ц.— окончание жизненного цикла;

Тц — длительность жизненного цикла;

6) отрезок [0; to] соответствует времени создания экономического блага, т.е. to не равно 0;

в) выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

г) отрезок [t0; tстJ — период стабильности (U -const), отрезок [tст; tж.ц.] — период спада.

Все вышеизложенное в полной мере относится и к недвижимости в процессе использования у любого объекта недвижимости ухудшаются первоначальные натурально-вещественные свойства, что приводит к последовательной утрате потребительских свойств и уменьшению полезности. Однако эта общая закономерность имеет свои особенности, связанные с тем, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, Следовательно, определить динамику U и V для двух последних вариантов (первому варианту, естественно, соответствует рис. 1.10). По существу это означает, то необходимо определить to и tж.ц. для недвижимости — товара и недвижимости — источника дохода.

Ранее указывалось, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:

tо(g)<tо(w)

(1.25)

Где:

tо(g)

¾    начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара;

tо(w)

¾    то же объекта недвижимости — блага.

Продолжая рассуждения, можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min = 0. е. экстремальным положением to(g) является начало координат. Участок [0, to(g)] в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости — товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязана с наличием экономического блага и, следовательно,

tо(i)=tо(w)

(1.26)

Где:

tо(i)

¾    начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемо­го в качестве источника дохода (англ. income — доход).

Соотношения (1.25) и (1.26) означают, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского >лага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше? (Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утратившего полезность, нельзя). Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара (при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затрудни­тельна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижне­му участку кривой U на рис. 1.10). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продав­цов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравниваемых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта — товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. Из вышеизложенного следует, что утрата полезности у объекта недвижимости — товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, то есть, имеет место соотношение:

tж.ц.(g)<tж.ц.(w), tж.ц. (i)

(1.27)

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход — это плата за возможность использо­вать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uw и Uii является тождественной, но tж.ц.(i)<tж.ц.(w)

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижи­мости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, то есть, до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.

С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см. рис. 1.11).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

U=Umax

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

t

 

 

 

 

0

 

 

t0

 

 

 

 

t ж.ц. товара

t ж.ц. источника дохода

t ж.ц. блага

 

 

 

 

 

Рис 1.11. Динамика полезности объектов недвижимости

в течение жизненного цикла

Примечание:

to(g) не является фиксированным и может находиться в любой точке на участке кривой [0, Umax]

Рассмотрим теперь динамику Vg и Vi  Ранее отмечалось, что на участке [0; to(gw,i)] нарастание Ug происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется Vg. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увели­чения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10%, никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовно­сти (dre)  и долей полной стоимости (dv)  зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства dre> dv.

С другой стороны, при 90%-ной готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства dre= dv

Vi представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Ui, до tж.ц.i). Таким образом, динамика Vi практически полностью совпадает с динамикой Ui. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состо­ит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0). Применительно к жилью это можно сформу­лировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т. е. ее стоимость не равна нулю), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен нулю).

С учетом вышеизложенного динамика V(w,g, i) будет выглядеть следую­щим образом (см рис 1.12)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

V=Vmax

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14