ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->9.1.1. Классификация рисков в управлении недвижимостью

Недвижимость

9.1.1. Классификация рисков в управлении недвижимостью

Теория управления рисками предусматривает:

1. При открытой рыночной экономике иерархическая граница между макро-, мезо- и микроуровнями практически «стирается» по причине об­щности и связанности интересов продавцов и покупателей на рынках товаров и услуг, рабочей силы и ценных бумаг, организованных форм производства и международного разделения труда и другим.

2. Общее экономическое равновесие большой системы зависит от трех классов риска — экономического (Аi), социально-политического (Аj) и фискально-монетарного (Аk), которые взаимодействуют одновременно на всех уровнях экономики с различной степенью и зависимостью.

3. Экономическая надежность функционирования производственной системы зависит от взаимосвязей между величиной риска (R), доходно­стью (Р) и финансовой устойчивостью (FS) субъекта предприниматель­ской деятельности. С изменением степени риска доходность возрастает или уменьшается в определенном процентном отношении к риску и к хозяйственно-финансовой устойчивости.

4. Областью допустимых значений доходности и финансовой устойчи­вости является доверительный интервал риска с определенными гранич­ными значениями. Минимальное его значение — уровень доходности го­сударственных ценных бумаг, максимальное — вероятность банкротства проекта.

5. При технико-экономическом обосновании инвестиционного проекта норма дисконтирования (Е) и внутренняя норма доходности (IRR), кроме составляющих реальной доходности, темпов инфляции и их произведения, должны учитывать степень риска проекта.

6. Изменения основных показателей доходности макро-, мезо- и мик­роуровней прежде всего зависят от возможностей субъекта предпринима­тельской деятельности эффективно управлять риском.

Теория управления рисками предполагает рассмотрение общих прин­ципов и закономерностей экономического развития, системы имуществен­ного комплекса при условии, что государство вмешивается в экономику только с целью минимизации негативных последствий для рынка.

9.1.1.1. Классификация рисков по иерархическим уровням экономики

Любая рыночная экономика опирается на три фундаментальных прин­ципа:

—- экономическую свободу;

— экономические отношения;

— частную собственность.

Условно предполагаем, что социальная и политическая, фискальная и монетарная политики близки по своим целям и направленности.

В целях классификации рисков и выбора единых принципов по их формированию выделим три основные класса рисков — экономический, социально-политический и фискально-монетарный. Модель экономической надежности субъекта предпринимательской деятельности с учетом риска Ri, Rj, Rk представлена на рисунке 9.4.

Принципы пользования предприятия:

·         Полезность

·         Замещение

·         Ожидание

 

 

 

 

 

Принцип экономической надежности имущественного комплекса

 

 

 

Принципы, составляющие единый имущественный комплекс предприятия:

·         Остаточная продуктивность

·         Возрастающая (уменьшающаяся) отдача

·         Сбаласированность

·         Оптимальный размер (масштабы)

 

Принципы, связанные с внешними факторами:

·         Зависимость

·         Соответствие

·         Предложение и спрос

·         Конкуренция

·         Риск

Рис.9.4. Взаимосвязь принципов экономической оценки предприятия, работающего в сфере управления недвижимостью.

Под экономическим риском (Ai) понимается совокупность неопреде­ленностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее состав­ляющих, в том числе, если ставится цель по установлению общеэкономи­ческого равновесия такой системы и темпов роста ее внутреннего валового продукта (ВВП) через выпуск конкурентоспособной продукции на миро­вом рынке, выбору рационального сочетания форм производства, осуществлению эффективных мероприятий с использованием государственных антициклических методов и механизмов и т. д.

Фискально-монетарный риск (Ак) представляет собой совокупность неопределенностей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помо­щью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства Центрального Банка по регулированию конъ­юнктуры и обеспечению денежной массы, другое.

Под социально-политическим риском (Аj) понимается совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решение задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

• обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

• справедливого распределения доходов;

• сокращения безработицы;

• регулирования физических объемов предложения или спроса через цену и другие.

Страновой риск объединяет Ai, aj и Ар — это риск изменения текущих или будущих экономических, социально-политических и фискально-моне­тарных условий большой системы и ее составляющих в той степени, в которой они могут повлиять на способность страны, отдельной отрасли и предприятия отвечать по взятым на себя обязательствам.

Для построения общей модели теории управления рисками необходимо классифицировать риски по ступеням их общности, начиная с выбора так называемого определителя. Разработка по таблице определителей ступе­ней классификации является исходной предпосылкой, обусловливающей надежность результатов последующих расчетов. Анализ общности рас­сматриваемых рисков по ступеням «класс», «подкласс», «группа», «под­группа», «вид», «тип» позволяет предоставить дополнительную возмож­ность повышения надежности системы управления недвижимостью. Такая классификация была представлена в главе 4 (табл. 4.1).

Необходимо дополнительно классифицировать риски по стадиям про­явления и признаку предсказуемости — внешние непредсказуемые, вне­шние предсказуемые, внутренние риски предприятия — хозяйственная деятельность строительной фирмы и возможность реализации ею инвести­ционного проекта. Данный подход к оценке рисков позволит установить предельно возможную устойчивость рассматриваемой системы (проекта), получить максимальный доход с заданной степенью управляемости рисками.

Рассмотрим более подробно риски на макро-, мезо- и микроуровнях.

А. Экономический риск

Экономический риск (Ai) делится на внешний и внутренние риски, предсказуемые и непредсказуемые риски, на мезоуровне — промышленный, аграрный и риск сферы обслуживания. На микроуровне промышлен-1ый риск делится на риск хозяйственной деятельности фирмы — предпринимательский и инвестиционный.

Экономический риск — это сложный риск. При его анализе принимают во внимание многочисленные факторы воздействия. Экономический риск является следствием тенденций в развитии экономики страны в целом и строительной отрасли в том числе.

Страновой риск связан с процессом производства и его пятью основ­ными факторами — труд, земля, капитал, менеджмент и информация.

Как известно, производство выполняет в обществе следующие функции:

— роста реального внутреннего валового продукта (ВВП);

— удовлетворение потребностей населения;

— поддержание конкуренции;

— увеличение налоговых поступлений в казну государства;

— рациональное использование природных ресурсов;

— снижение уровня инфляции;

— сокращение безработицы и другие.

Все факторы, так или иначе влияющие на риск в управлении недви­жимостью, можно условно разделить на две группы: объективные и субъек­тивные или, соответственно, неуправляемые и управляемые факторы.

К первой группе относятся факторы, непосредственно не зависящие от предприятия, связанного с рынком недвижимости (инфляция, конкурен­ция, экономические кризисы в экономике, погодные условия).

Ко второй группе факторов относятся факторы, непосредственным об­разом связанные с деятельностью и характеристикой конкретного субъек­та предпринимательства (производственно-технический потенциал, органи­зация производства и труда, уровень техники и безопасности и другое), также факторы, характеризующие фирмы-контрагенты (поставщиков, суб­подрядчиков, проектировщиков) и фирмы-конкуренты, информация о ко­торых является очень важным условием успешной хозяйственно-финансо­вой деятельности предприятия.

Промышленный риск связан с изменениями в экономическом состоя­нии строительной отрасли как внутри, так и по отношению к другим отраслям, ее особенностью функционировать и развиваться.

Применительно к строительной отрасли источниками риска являются изменения в налоговых нормах, СНиПах, отраслевых конструкциях, усло­виях получения кредитов и т. д. При оценке промышленного риска не­обходимо учитывать следующее:

— деятельность строительной отрасли во взаимодействии со смежными отраслями за определенный период времени (жизненный цикл отрасли);

— насколько деятельность смежных отраслей устойчива по сравнению с экономикой страны;

— возможный выбор строительными фирмами альтернативы переклю­чения своих капитальных вложений в другие отрасли;

— какова классификация фирм по объему выполняемых работ, чис­ленности работающих, финансовым результатам их хозяйственной дея­тельности внутри отрасли и другое.

Существуют различные подходы к оценке промышленного риска — бета-анализ или фактор-анализ. Бета-анализ подробно рассмотрен в специаль­ной финансовой литературе, а главная суть его по отношению к промыш­ленному риску состоит в том, что берутся основные показатели деятель­ности отрасли по отношению к результатам деятельности всей экономики. При = 1 — нормальное состояние отрасли, < 1 — стабильное состояние и > 1 — значительные изменения и колебания в отрасли.

Фактор-анализ промышленного риска предусматривает использование двух факторов.

— стадии промышленного жизненного цикла отрасли;

— внутриотраслевую конкурентную среду. Промышленный жизнен­ный цикл отрасли имеет несколько стадий, каждая из которой будет иметь свои характеристики по показателям темпов роста реализации строитель­ной продукции, доходов и другим (см. раздел 1.2.5).

Такими стадиями являются; пионерная стадия (высокий уровень рис­ка и конкуренции, рост объемов продаж строительной продукции и уве­личения прибыли); стадия расширения (приток инвестиций и стабилиза­ция цен); стадия стабилизации; стадия затухания.

Внутриотраслевая конкурентная среда используется для определения финансовой устойчивости фирм строительной отрасли по отношению к фирмам других отраслей и может рассматриваться в качестве показателя промышленного риска.

Jlpn этом используются следующие данные: степень ценовой и нецено­вой конкуренции, рыночная способность покупателей и поставщиков, нали­чие людских, финансовых и производственных ресурсов, уровень концен­траций предприятий и другие.

Б. Социально-политический риск

К социально-политическим рискам (Aj) относятся юридические и правовые факторы. Государство осуществляет торговое и валютное регу­лирование, использует валютные ограничения и валютные интервенции, квотирование, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии и другое. Все эти инструменты тесно взаимосвязаны.

Изменения в социальной политике повлияют на занятость, уровень доходов, объем национального производства и размеры импорта и экспорта.

Причинно-следственные связи могут быть и иными. Важно установить взаимосвязанность рисков и степень их влияния на все инструменты соци­альной и экономической политики, так как любое действие имеет цену риска, а соответственно, риски не могут действовать изолированно друг от друга.

В. Фискально-монетарный риск

Фискальная и монетарная политика государства — важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискаль­но-монетарные риски (Ак) требуют определения области стимулирова­ния деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискальные риски состоят из следующих факторов, которые приводят к дестабилизации экономики - чрезмерно высокие налоги, неправильная политика, связанная с частными капиталовложениями (эффект дохода и эффект производительности), гипертрофированные размеры расходной части государственного бюджета, чрезмерное или недостаточное регулирование (проблема дозирования) в области конъюнктуры, либо запоздалое или преждевременное государственное вмешательство (проблема выбора вре­мени). В подобных случаях антициклические меры могут иметь противо­положный эффект.

Фискально-монетарные риски связаны с эффективным извлечением денежного обращения на внутреннем и внешнем рынках, регулированием объема денежной массы. При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работу по ревальвированию (в сторону повышения ее паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить ее покупа­тельную силу на рынке. Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объема денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объем националь­ного производства и темпы экономического роста.

Как известно, в случае отсутствия всестороннего государственного контро­ля за динамикой зарплаты и цен (замораживание цен и зарплаты) их «от­пуск» порождает инфляцию и гиперинфляцию. Без механизма учета фис­кально-монетарных рисков невозможно эффективно влиять на инфляцию.

 

150