ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->9.2.1. Методические основы экономической оценки деятельности предприятий

Недвижимость

9.2.1. Методические основы экономической оценки деятельности предприятий

Анализ существующих и зарубежных методик оценки предприятий показывает существенное их отличие в целях, принципах, подходах, мето­дах и технологии оценки.

Методы оценки предприятий предполагают множество функций оцен­ки: продажа или покупка предприятия, инвестирование, процедуры, свя­занные с мероприятиями санации, страхования, залога, банкротство и т. д. Разнообразие функций оценки говорит о том, что в рыночных условиях хозяйствования значимость оценки стоимости предприятия неизмеримо возрастает, без которой не могут развиваться рыночные отношения хозяй­ствования. Для лучшего понимания методологии оценки предприятия рассмотрим основные принципы экономической оценки (см. рис. 9.4) и методы оценки.

9.2.1.1. Принципы пользователя предприятия

Принципы пользователя предприятием включают в себя полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным потенциальному владельцу и в конечном счете обычно выражается в виде поступлений денежных потоков.

Принцип замещения. Разумный покупатель не заплатит за предприя­тие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности.

Принцип ожидания обычно связан с ожиданием будущих прибылей (выгод) от пользования оцениваемого предприятия.

9.2.1.2. Принципы, составляющие единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа связана с оценкой имущественного комплекса предпри­ятия и включает принципы остаточной продуктивности, возрастающей (уменьшающей) отдачи, сбалансированности, оптимального размера.

Остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельно­сти предприятия, работающего в сфере управления недвижимостью, требу­ет наличия пяти основных факторов: труда, капитала, природных ресурсов, менеджмента и информации. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь возведенной стоимостью. Остановимся на первых трех факторах.

Земля имеет «остаточную стоимость» (остаточную продуктивность), которая определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как оплачены расходы на труд, капитал и управление.

В зависимости от вида деятельности труд делится на преимущественно интеллектуальную деятельность (предприниматель, менеджер и т. д.) и  преимущественно физическую деятельность (архитектор, квалифицированный рабочий, подсобный рабочий и т. д.).

Производственный фактор «капитал», с точки зрения предприятия; делится на собственный и заемный (чужой) капитал, а с точки зрения народного хозяйства — реальный капитал (произведенные средства про­изводства), денежный капитал (финансовые средства), производитель­ный и социальный капитал (дороги, каналы, мосты, аэропорты, больницы и т. д.).

Возрастающая (уменьшающая) отдача предполагает, что по мере уве­личения ресурсов производства чистая прибыль имеет тенденцию увели­чиваться растущими темпами до определенного момента, после чего общая отдача хотя и растет, но замедленными темпами. Это замедление проис­ходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Все факто­ры производства на предприятии должны быть сбалансированы, т. е. со­отношение основного и вспомогательного производства, основных и вспо­могательных работников, соотношение между рабочими и управленческим персоналом, между производительностью труда, рентабельностью и зара­ботной платой. Этот принцип означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при кото­рых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная сто­имость предприятия.

Оптимальный размер (масштаб) предполагает, что любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры в соответствии с рыноч­ной потребностью; а именно оптимальная мощность предприятия (отдель­ных производств) или оптимальный размер земельного участка и др., что обеспечивает получение максимальной прибыли от хозяйственной деятель­ности предприятия.

 

156