ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->9.2.5. Метод накопления активов

Недвижимость

9.2.5. Метод накопления активов

Метод накопления активов использует в своей основе затратный подход по оценке объектов недвижимости. Он заключается в определении восста­новительной стоимости отдельных элементов собственных активов пред­приятия с последующим их суммированием. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия (и соответственно его акций), предопределяемая в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его ^активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости собственных активов предприятия по состоянию на дату оценки. Реализация метода предполагает выполнение следующих этапов.

Этап 1. Анализируют статьи раздела «Основные средства» актива последнего баланса предприятия и определяют их современную рыночную стоимость. Ведь в балансе многие активы отражены по их первоначальной стоимости на момент приобретения, т. е. в какое-то время в прошлом при иной экономической ситуации. На этом этапе рассчитывают отдельно текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе. Для всех элементов активов, кроме земли, определяется остаточная стоимость.

Этап 2. Переоценивают и корректируют стоимость оборотных активов. Переоценивают производственные запасы, при этом непригодные и уста­ревшие запасы списывают, а пригодные — переоценивают по современным ценам. Если предприятие владеет ценными бумагами других предприятий, то эти активы пересчитываются с учетом текущего курса этих бумаг! Нехарактерные доходы из баланса исключают, а нехарактерные убытки, наоборот, включают. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность.

Этап 3. Подсчитывают сумму скорректированных активов.

Этап 4. Анализируют и корректируют долговые обязательства пред­приятия (кредиторскую задолженность).

Этап 5. Из суммы скорректированных активов вычитают уточненные долговые обязательства и получают чистую стоимость собственных средств предприятия. В зарубежной оценочной практике выполняется также оценка «гудвилла» методом избыточной рентабельности активов (содержание этого метода представ­лено в Приложении 2). Стоимость «гудвилла» приплюсовывают к рассчи­танной стоимости собственных средств.

Метод накопления активов по сравнению с другими методами дает наиболее пессимистическую оценку, независимую от рыночной конъюнкту­ры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия. В условиях России, где фондовый рынок только формиру­ется, затратный подход к оценке бизнеса часто остается единственно воз­можным.

9.2.6. Сравнительный анализ методов оценки бизнеса и случаи их применения

Различные методы оценки бизнеса адекватны различным оценочным ситуациям. Цель оценки бизнеса, если имеется в виду оценка «под кон­кретного инвестора» с его конкретной степенью информированности, де­ловых возможностей и конкурентных преимуществ, всегда предопределяет, какой из методов оценки в данной ситуации наиболее пригоден.

Существенным фактором является и тип оцениваемого предприятия, его возраст и размер, отраслевая принадлежность и т. д.

Важным критерием для выбора метода оценки является и наличие исходной информации, необходимой для использования определенного метода. Отсутствие этой информации или ее ненадежность в случае ис­пользования базирующегося на ней метода может привести либо к полной нереализуемости этого метода, либо к получению искаженных (неверных) результатов оценки.

С точки зрения инвестора, который будет руководствоваться некоторы­ми правилами при покупке предприятия, следует, что:

• метод дисконтированного денежного потока, метод рынка капитала и метод отраслевой оценки ориентированы на оценку предприятия как действующего и которое будет и дальше функционировать. Такое оце­ниваемое предприятие в английском языке именуют специальным терми­ном «on-going-concern»;

• метод накопления активов и метод сделок применимы для случая, когда контролирующий предприятие инвестор намеревается его зак­рыть (ликвидировать) либо существенно изменить вид деятельности.

Первые два метода исходят из того, что предприятие оценивают как источник будущих денежных потоков (прибылей) от продаж готовой продукции, то есть предполагается, что предприятие будет действовать. При этом рыночная стоимость нефункционирующих активов, добавляемая в методе дисконтированного денежного потока к остаточной текущей сто­имости, составляет в оценке предприятия относительно незначительную величину.

Вторые же два метода скорее предполагают, что владельцы (или новый владелец) предприятия будут закрывать предприятие либо существенно сокращать его операции, высвобождая таким образом для продажи имуще­ство предприятия — иначе было бы просто неразумно оценивать предпри­ятие по стоимости его имущества, если это имущество не может быть высвобождено для продажи по отдельности как таковое.

С точки зрения типа и возраста предприятия:

метод накопления активов применим к тем предприятиям, которые успели накопить значительные активы ~ материальные, финансовые и интеллектуальные - в результате капитализации в предыдущие периоды т. е. это «зрелые» по своему возрасту предприятия с достаточно солидно историей.

Этот метод способен дать объективную оценку, если в составе активов предприятия достаточно много современных (уникальных) ликвидных активов, которые легче продать; напротив, если активы не универсальны и имеются у аналогичного производителя, что и у данного предприятия причем способны обеспечить значительную фондоотдачу при их дальнейшем использовании, будут оценены по явно заниженной рыночной стоимости, занижая при этом всю стоимость предприятия;

метод дисконтированного денежного потока более применим для оценки недавно созданных предприятий, которые, тем не менее, имею' перспективу развития за счет обладания явными конкурентными пре имуществами (в том числе в виде трудно оцениваемых нематериальные активов) по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Но в то же время метод дисконтированного денежного потока является достаточно надежным, если денежные потоки по указанному перспектив ному виду готовой продукции уже показали нарастающий тренд в преде­лах области положительных денежных потоков;

метод компании-аналога, который состоит из метода рынка капитала, метода сделок, метода отраслевой оценки, пригоден при ус­ловии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же ^типу, что и оцениваемое предприятие. Кроме того, метод отраслевой оценки применим лишь для предприятий тех отраслей, где объем продаж является доминирующим фактором рыночной цены пред­приятий, а все остальные факторы (размер предприятий, определяющий потребности в инвестициях, износ основных фондов и стадия жизнен­ного цикла регулярно совершенствуемой продукции и пр.) не влияют на его показатель.

С точки зрения наличия и надежности исходной информации:

метод накопления активов разумно использовать тогда, когда иму­щество оцениваемого предприятия, отраженное в инвентаризационной ве­домости, ^таково, что по нему могут быть получены надежные котировки рыночной стоимости соответствующих видов активов. Когда имущество предприятия оценивается по его остаточной балансовой стоимости, то необходимо, чтобы выбранный для соответствующего вида имущества метод амортизации в достаточной мере отражал действительное рыночное обес­ценивание данного вида активов, причем, инфляция в стране поддается прогнозу и не оказывает решающего воздействия на скорость обесцени­вания имущества;

метод дисконтированного денежного потока используется в случаях:

- прогнозируемой конъюнктуры (цены, конкуренция) на рынках сбы­та готовой продукции предприятия;

— реализации предприятия краткосрочных и среднесрочных инвести­ционных проектов;

— сопоставимости рисков продуктовых линий предприятия со сред­ним уровнем рисков бизнеса в экономике страны;

— наличия в стране определенной финансовой устойчивости и темпов экономического роста, обеспечивающей стабильность безрисковой ставки государственных ценных бумаг;

метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевой оценки могут быть использованы в случаях, когда есть уверенность, что цены на акции компании-аналога, наблюдаемые на фондовом рынке, действительно являются рыночными, а не искусственно завышенными (заниженными), причем публикуемые отчеты компаний-аналогов в средствах массовой информации общего доступа являются достоверными и подтверждены внешним аудитом.

Классификация признаков для выбора метода оценки бизнеса в кон­кретной ситуации и определения меры доверия к результатам оценки по разным методам сведены в таблице 9.4, где «плюсами» отмечены случаи использования определенного метода оценки, а «минусами» наоборот — нецелесообразность или недопустимость использования.

Таблица 9.4.

 Сравнительный анализ применяемости различных методов оценки предприятия

Признаки оценочной ситуации

Метод накопления активов

Метод дисконтированного денежного потока

Метод рынка капитала

Метод сделок

Метод отраслевой оценки

А. Цель приобретете пакета акций: полу­чение дохода с дей­ствующего предприя­тия

-

+

+

+

+

получение дохода от распродажи имуще­ства предприятия (при получении)

+

-

-

-

-

Б. Тип оцениваемого предприятия: пред­приятие в стадии «зрелости», активы увеличивались за счет капитализируе­мых прибылей

++

-

+

+

-

предприятие с высо­кой долей уникаль­ных и ликвидных ак­тивов

++

-

+

+

-

предприятие с высо­кой долей специаль­ных и неликвидных активов

-

+

+

+

-

Вновь созданное предприятие с новым и не имеющим анало­гов выпуска готовой продукции (имеется качественный бизнес-план)

-

+

-

-

-

предприятие с но­вым перспективным видом готовой про­дукции, который уже зарекомендовал себя на рынке и имеется тенденция роста объемов продаж

+

++

+

4-

-

предприятие, выпус­кающее специфиче­скую готовую про­дукцию в отрасли, где есть жесткая кор­реляция между ценой акций компаний-ана­логов и их объемом продаж

-

-

-

-

+

В. Надежность и доступность исход­ной информации

 

 

 

 

 

Имеются надежные котировки рыночной цены по имуществу предприятия

++

-

+

+

-

ожидаемые денеж­ные потоки по перс­пективному проекту надежно прогнози­руемы, в пределах его жизненного цикла (ставки доходности государственных ценных бумаг ста­бильны, инфляция прогнозируема )

+

++

+

+

-

цены сделок с акция­ми компании-анало­га стабильны и не ис­кажены ценовой диск­риминацией, публи­куемая финансовая отчетность компаний подтверждена внеш­ним аудитом

+

+

++

++

-

В большинстве случаев возможно применение cpазy нескольких методов оценки. Однако в любом случае один из методов оценки все же представляется предпочтительным.

Чем больше «плюсов» у определенного метода оценки, тем больше оснований его в подобной ситуации использовать, и, наоборот, чем больше «минусов», тем больше следует «подстраховывать» оценку другими мето­дами..

Возможность применения предприятию в конкретной инвестиционной ситуации разных методов оценки бизнеса дает более достоверные резуль­таты идее «взвешивания» оценок за счет суммирования таких «взвешен­ных» оценок.

Весовые коэффициенты значимости оценок по разным в принципе допустимым в данной ситуации методам оценки практически понимаются как коэффициенты доверия по поводу анализируемой инвестиционной ситуации конкретного предприятия. Эти коэффициенты определяются экспертным путем, с привлечением суждений специалистов в области производственного и финансового менеджментов.

Формула для окончательной оценки стоимости (бизнеса) предприятия (бизнеса) по сумме «взвешенных» его оценок будет выглядеть следующим образом:

(9.12)

Где

Li

— оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом но­мер i (все применимые методы оценки произвольно нумеруются);

i = 1 ,...., n

— множество применимых в данном случае методов оценки;

Zi

- весовой коэффициент метода номер i (коэффициент сравнительного доверия).

 

161