ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->9.3. Информационное обеспечение управления недвижимостью

Недвижимость

9.3. Информационное обеспечение управления недвижимостью

9.3.1. Управление и информация

Управление и информация — два понятия, теснейшим образом связан­ные между собой. С одной стороны, управление есть целенаправленное информационное воздействие органа (субъекта) управления на объект управления с целью изменения его состояния и поведения в определенном направлении. С другой — управление любым процессом невозможно без знания органом (субъектом) управления информации о текущем и тре­буемом состоянии объекта управления, результатах его деятельности, условиях функционирования.

Центральным моментом любого управления является задача выработки и принятия решения по выбору органом (субъектом) управления эффек­тивных управляющих воздействий на объект управления, переводящих его из текущего в требуемое состояние, и определения мероприятий, обеспечи­вающих реализацию (планирование, организацию, стимулирование), контроль за реализацией (оценку исполнения, интерпретацию результатов) и своевременную корректировку (регулирование) этих воздействий.

В свою очередь, задача выработки и принятия рациональных решений (выбора рациональных управляющих воздействий) основывается на применении современных методов оценки и анализа информации о состоянии объекта и внешней среды его функционирования, тенденций изменения (развития) этих состояний в ретроспективе наблюдения и прогнозных состояниях объекта, в которые он может перейти под воздействием различ­ных вариантов принимаемых решений. Поэтому задача сбора, накопления, первичной обработки, хранения и представления информации об объекте управления и внешней среде его функционирования органу управления составляет суть информационного обеспечения и является первой важней­шей функцией управления, «оживляющей» весь процесс управления.

При этом информационное обеспечение процессов управления можно рассматривать в общем и частном случаях.

В общем случае — это информационная технология работы с информа­цией, то есть относительно самостоятельный (абстрагированный от конк­ретной предметной области), организованный с использованием совокупно­сти методов и набора технических средств процесс работы с информацией на всех этапах ее сбора, накопления, пополнения, обработки и представле­ния. Современные информационные технологии являются компьютерны­ми технологиями, реализуемыми, как правило, в рамках автоматизирован­ных информационных систем (АИС).

В частном случае — это информационное обеспечение управления не­движимостью, то есть вспомогательная задача обеспечения необходимой информацией процессов управления, протекающих в конкретной предмет­ной области.

Информационное обеспечение управления недвижимостью может рас­сматриваться с двух точек зрения — в широком и узком смысле. В ши­роком смысле информационное обеспечение управления недвижимостью можно представить как обеспечение управления всеми процессами от момента выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка и его застройки до операций с недвижимо­стью на вторичном рынке.

В узком смысле информационное обеспечение управления недвижимо­стью представляется как обеспечение процессов управления движением капитала, выраженного в вещественной форме (собственности, приносящей доход), на рынке недвижимости.

Здесь рассматривается второй вариант информационного обеспечения в силу того, что в отличие от процессов строительства и эксплуатации рукотворных объектов недвижимости (зданий и сооружений), достаточно хорошо изученных в теории и практике строительного производства, рынок недвижимости, как и вопросы информационного обеспечения операций с недвижимостью в нашей стране, находится лишь в стадии формирования и имеет свою специфику и особенности.

Особенности проявляются прежде всего в том, что информационное обеспечение операций с недвижимостью есть, в первую очередь, информа­ционное обеспечение процессов оценки стоимости объектов недвижимости и в силу этого имеет достаточно общую структуру информационных потоков, не зависящую (слабо зависящую) от типа операций.

Действительно, управление движением капитала на рынке недвижимо­сти является управлением процессами перехода прав собственности или пользования имуществом от одних юридических или физических лиц к другим на основе сделки, протекающей в условиях свободной конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и функционирования рынка. Тогда информационное обеспечение сделок на рынке недвижимости и для продавца и для покупателя должно включать в себя информацию:

— о текущем состоянии объекта недвижимости, его технико-экономи­ческих характеристиках и условиях функционирования с учетом место­расположения, социальной среды, инфраструктуры, особенностей ландшаф­та, природоохранных отношений, экологической чистоты и других призна­ков, влияющих на спрос;

— о маркетинговых исследованиях и мониторинге рынка недвижимо­сти, характеризующих его насыщенность, соотношение спроса и предложе­ния, цены на замещающие объекты, предпочтения покупателей и другие характеристики текущего состояния рынка и его динамики;

— о государственном регулировании прав собственности или пользова­ния, включающей правовое обеспечение операций с недвижимостью, т. е. юри­дические основы операций, учитывающие государственные, региональные и местные нормативные акты, юридическое обеспечение сделок на рынке недвижимости, регистрацию изменения прав собственности или пользова­ния на объекты недвижимости.

Однородность потоков информации, необходимых для решения боль­шого круга задач управления недвижимостью, создает предпосылки для централизованной разработки информационных систем коллективного поль­зования.

Следует отметить, что роль государства в процессах управления недви­жимостью не ограничивается функциями законодательного, контролирую­щего и регистрирующего органа. Государство через специально созданные организации-посредники формирует первичный рынок недвижимости, выступая на нем в качестве «продавца» и создавая предпосылки для фор­мирования вторичного рынка недвижимости, где также может присутство­вать в качестве «покупателя».

Первичный рынок недвижимости создается государством через проце­дуры приватизации имущества юридическим и физическим лицам, а также продажу в собственность через конкурсы, аукционы, инвестиционные кон­тракты.

Вторичный рынок недвижимости создается юридическими и физиче­скими лицами — собственниками недвижимого имущества.

Активная роль государства на рынке недвижимости, наличие разветв­ленной иерархической сети государственных организаций, осуществляю­щих эксплуатацию жилого и нежилого фонда, ведомств, контролирующих и регистрирующих имущественные отношения, а также необходимость строгого учета собственников недвижимого имущества в целях эффектив­ного налогообложения (ежегодный налог на владение имуществом, налоги и сборы на сделки) предопределили создание крупных централизованных «хранилищ» (баз) данных коллективного пользования в учреждениях и ведомствах, работающих с недвижимостью.

Так, например, в Москве наиболее интегрированная технико-экономи­ческая информация об объектах недвижимости (жилом и нежилом фон­де) сосредоточена в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ), о земле и земельных отношениях — в Московском земельном комитете (Москомзем).

Информация о правовом регулировании, юридическом обеспечении сделок, регистрации прав собственности или пользования, ведение реестров собственников недвижимости наоборот рассредоточена по нескольким ведомствам в зависимости от типа сделки и вида недвижимого имущества. Комитет муниципального жилья (КМЖ) ведет реестр собственников жилья;

Департамент государственного и муниципального имущества (ДГМИ) — собственников недвижимого имущества (здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия); Москомзем — прав на земельные участки и ипотеки по заключенным договорам аренды и сделкам; Московская реги­страционная палата — единый залоговый реестр.

Кроме того, в Москве и других городах России практически сформи­ровалась сеть государственных и коммерческих посреднических организа­ций, специализирующихся на мониторинге рынка недвижимости, выпуске информационно-справочных периодических изданий об объектах недви­жимости, присутствующих на рынке, проведении маркетинговых исследо­ваний рынка, а также предоставлении консалтинговых услуг по оценке стоимости и обоснованию решений по управлению недвижимостью.

Специфика информационного обеспечения операций с недвижимос­тью состоит в том, что практически каждый объект недвижимого иму­щества при кажущейся однородности с другими объектами является уникальным по своим потребительским свойствам для различных «по­купателей» и требует знания дополнительных данных, часто не пред­ставленных в описаниях баз данных информационных систем коллек­тивного пользования.

Такой дополнительной информацией могут и должны быть данные, в наибольшей степени характеризующие потребительские качества объекта. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется и зависит от следующих основных факторов: района местоположения, со­стояния его инфраструктуры (административные, промышленные, торго­вые, социально-бытовые, культовые и культурные учреждения, учебные заведения, транспорт), экологической, демографической и социальной сре­ды обитания, ландшафтных, историко-культурных и архитектурно-художе-ственных ценностей объекта, стоимости коммунальных и дополнительных услуг, общей площади и ее функциональной структуры, арендной платы или цены кв. метра и др. Со сбора информации, характеризующей эти и другие факторы, начинается собственно процесс информационного обеспе­чения операции с недвижимостью, удовлетворяющий конкретный спрос, а ее изучение и анализ позволяют выделить располагаемые варианты его удовлетворения.

Следовательно, кроме баз данных коллективного пользования должны быть базы данных индивидуального пользования, основу информации которых составляет выбранная из баз данных коллективного пользования информация об объектах, однородных до признакам спроса, общих усло­виях их функционирования, юридических основах сделки и ее правового регулирования, а также собранная и результате непосредственного обсле­дования выделенных объектов дополнительная информация. Составителя­ми и держателями баз данных индивидуального пользования являются, как правило, физические и юридические лица, занимающиеся посредниче­ской деятельностью на рынке недвижимости.

Многофакторность спроса на объекты недвижимости и их не взаимо­заменяемость при его удовлетворении является специфическим свойством рынка недвижимости (даже при большом предложении существует не­удовлетворенный спрос), еще более повышающим роль его информаци­онного обеспечения.

 

163