9.3.3. Сбор информации - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок

Недвижимость

9.3.3. Сбор информации

Земля и права собственности (владения) на земельные участки есть не только собственно объект недвижимости, но и входит как основной пер­вичный элемент любого другого объекта, являясь важнейшим фактором его потребительского спроса. Поэтому с обследования земельного участка, как правило, начинается сбор информации об объекте при его непосред­ственном обследовании. При этом целесообразно сбор информации про­водить одновременно с ее упорядочением и структуризацией, удобной для последующей автоматизированной обработки и анализа. Для этого могут использоваться стандартизированные бланки анкет.

Учитывая весьма ограниченный опыт работы с землей на российском рынке, ниже приводится вариант стандартной документации, используемой агентами по недвижимости США: «Земельная анкета» (формы 9.3-1 на 4-х страницах) и бланк «Определение рейтинга участка» (форма 9.3-2), исполь­зуемый для выполнения сравнительной оценки различных участков земли.

Представленные образцы документов показывают, как можно облегчить работу по систематизации данных о различных участках и их последую­щей обработке.

Сбор данных о вторичных объектах недвижимости (расположенных на земельном участке зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений) целесообразно начинать с изучения состава информации по выбранным объектам в справках, выдаваемых бюро технической инвентаризации, допол­няя ее справками из различных организаций, занимающихся строитель­ством и эксплуатацией зданий и сооружений, и непосредственным обследо­ванием. При этом часто информация из БТИ по объему и содержанию пере­крывает информацию ЖК, ЖСК, ЖЭУ, РЭУ и других подобных организаций.

Так в МосгорБТИ создана и эксплуатируется интегрированная база данных «Жилой и нежилой фонд», которая содержит наиболее полную информацию о технико-экономических показателях объектов жилого и нежилого фонда (зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений ), их адресах, владельцах и правовом статусе как самого объекта, так и земель­ного участка, на котором расположен, а также утвержденные методики и результаты нормативного расчета их инвентаризационной стоимости.

Форма 9.3-1

стр. 1, всего 4

ЗЕМЕЛЬНАЯ АНКЕТА

Составлено__________________

Дата составления_____________

Юридические данные

Адрес________________ Координаты: участок_________________ район _____________ район города_______

квартал_____________________

Регистрац.книга _____________страница____________ налоговый дилер ________________________________

Владелец_____________ Ипотечный маклер_______________ Налоговые обязательства: Год_______________

Сумма______

Адрес_____________________________ Адрес _______________________ Ставки по годам _________________

Телефон_____________________________________ Телефон___________________________________________

Размеры: площадь (акров)______ передняя линия границы (футов)______левая сторона (футов)______ правая______ тыловая______ неиспользуемая пло­щадь__________________________________________________

Внесенные усовершенствования: есть/нет (описание)_ ________________________________________________

Доход (рента)/долларов в месяц______________________Затраты (долларов в месяц)______________________

Классификация по плану зонирования __________________Возможное изменение  ________________________

Текущие долговые обязательства: кредитор_________________ размер обязательств_______________ период пользования кредитом_______________ срок окончательного расчета __________________санкции __________

принято: да/нет гонорар___________________________________________________________________________

Намерения продать: да/нет/возможно/срочно

Вид сделки: опцион/наличный расчет/аренда/совместное предприятие

Цена продажи: S за акр________ $ за метр пограничной линии__________________________________________

Физические характеристики

Высота над уровнем моря: передняя часть________________центр ____________ задняя часть_______________

Топографические показатели: уровень____ пологости___________________ холмистые участки_____________

возвышенности____

Растительность: нет/есть/площадь, занимаемая деревьями, %

Тип леса: хвойный/лиственный, смешанный

Почвы: песок / глина / каменистые / суглинки / сульфаты / гравий / цементовый гравий / ще­лочи/соли/смешанные почвы /прочее

Каменистые образования: обнаженные/на соседних участках

Проверка состояния почв: бурение (полученные образцы )/сейсмоустойчивость/провере­но___________ дата________ результаты____________________________________________________________________________

Есть ли необходимость в дополнительном тестировании: да/нет

Имеются ли данные проверок соседних участков: да/нет

Карты: топографические (дата)/географические (дата)/фотосъемки (дата)

Необходимо ли проведение пограничной полосы: да/нет

Характеристики соседних участков

Интенсивное движение: да/нет; интенсивное воздушное сообщение: да/нет; железные дороги: да/нет; замусоренные территории: да/нет; затопляемые части: да/нет; химичес­кие загрязняющие вещества: да/нет

Доступность

Имеется ли дорога на границе участка: да (указать протяженность)/нет

Состояние дорог: грязная / заасфальтированная / частная / проселочная / городская / шоссе, построенное властями штата/переулки

Интенсивность движения: в северном/южном/восточном/западном направлении (дата)

Коммуникации

 

Проложенные

Расстояние до участка, футов

Название, адрес и телефон компании

Плата за пользование, $

Электричество

 

 

 

 

Газ

 

 

 

 

Водопровод

 

 

 

 

Канализация

 

 

 

 

Телефон

 

 

 

 

Телевизионный кабель

 

 

 

 

Длина труб: газопровода/водопровода/канализационной сети

Подземные кабели: электрические/телефонные/телевизионные

Форма 9.3-1

стр. 2, всего 4

ЗЕМЕЛЬНАЯ АНКЕТА

Законодательные требования

Юрисдикция местных властей______________________________________________________________________

Местные отделения: полиции/пожарной охраны/службы уборки мусора

Ставки страховых компаний_______________________________________________________________________

Позиция властей по отношению к строительству: за/против

Комментарии от (имя, дата, телефон)

Отдела планирования ____________________________________________________________________________

_________________________________________________________________ ______________________________

Отдела строительства_____________________________________________________________________________

_________________________________________________________________ ______________________________

Отдела зонирования______________________________________________________________________________

_________________________________________________________________ ______________________________

Используется ли строительный кодекс: да/нет

Требуются ли особые соглашения: да/нет

Существует ли местный комитет советников по архитектуре: да/нет

Линейные размеры объекта: передние, задние, боковые стенки: высота, этажность

Платежи консультантам отдела планирования, развития, строительства, дорожно-транспортной службе, прочее

Частота совещаний по проблемам зонирования_______________________________________________________

возможен ли пересмотр статуса участка: да (через какой срок)/нет

Существует ли акт, признающий невозможность пользования территорией: нет/да (какая площадь непригодна)

Принят ли генеральный план зонирования: нет/да

Существуют ли возможности его пересмотра: нет/да (кем)

Принадлежит ли участок к разряду зон особого статуса: национальный парк/заповедник/зона повышенной пожарной опасности/сейсмическая зона/территория, представляющая историко-культурную ценность/затопляемая территория/повышенное загрязнение/территория раскопок/прочее

Возможности строительства на участке

Жилая застройка (на акр/общее количество квартир); коттеджи на одну семью /на несколько семей. Коммерческие объекты (на акр/общая площадь): для розничной торговли, конторских помещений, промышленных объектов, объектов для временного прожиания

Рыночный анализ

Сравнительные характеристики свободных пространств:

Карта, №

Адрес

Расстояние

Общая площадь

Полезная площадь

Запрашиваемая цена

Текущее зонирование

Возможные изменения

Дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительные характеристики продающихся участков

Карта, №

Адрес

Расстояние

Общая площадь

Полезная площадь

Запрашиваемая цена

Текущее зонирование

Возможные изменения

Дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Форма 9.3-1

стр. 3, всего 4

ЗЕМЕЛЬНАЯ АНКЕТА

Рыночная информация

Жилая застройка

Длительные кредиты

Среднесрочные кредиты

Краткосрочные кредиты

 

Средний размер выплат

На одну семью

 

 

 

За дом

 

На несколько семей

 

 

 

За месяц

 

Коммерческие объекты:

 

 

 

 

 

Розничной торговли

 

 

 

За кв.фут

 

Офисы

 

 

 

За кв.фут

 

Промышленные объекты

 

 

 

За кв.фут

 

Объекты для временного проживания

 

 

 

За сутки

 

 

Рыночный анализ

Расстояние в милях до:

Название

Основные работодатели

Работодатель

Расстояние до: объекта

Шоссе

 

 

 

 

Торгового центра

 

 

 

 

Районного торгового центра

 

 

 

 

Больницы

 

 

 

 

Поликлиники

 

 

 

 

Общественного транспорта

 

 

 

 

Начальной школы

 

 

 

 

Средней и высшей школ

 

 

 

 

Частной школы

 

 

 

 

Колледжа / университета

 

 

 

 

Училища

 

 

 

 

Военного объекта

 

 

Уровень безработицы ________ год______

Тенденция: рост/снижение/стабильность

Делового центра

 

 

Библиотеки

 

 

Культурного центра

 

 

Аэропорта

 

 

Зоны отдыха

 

 

 

 

Демографические показатели

Составлено_______________

 Дата____________________

Данные обследования

Федеральная жилищная администрация

Дата _________________________________

Ответственный ________________________

Телефон __ ___________________________

Комментарии__________________________

Ветеранская администрация

Дата _________________________________

Ответственный ________________________

Телефон ______________________________

Комментарии__________________________

 

1 миля

3 мили

5 миль

Население:

 

 

 

Белые

 

 

 

Остальные

 

 

 

Средний возраст

 

 

 

Средневзвешенный уровень доходов

 

 

 

Абсолютный средний доход

 

 

 

Размер семьи

 

 

 

Автомобилей на семью

 

 

 

Собственное жилье

 

 

 

Арендованное жилье

 

 

 

 

Самое выгодное использование участка

Сроки строительства _______

Потенциальный рост

стоимости земли___________

 

 

Количество

Площадь

Плотность

 

Жилая застройка:

 

 

 

 

На одну семью

 

 

 

на акр

На несколько семей

 

 

 

на акр

Коммерческие объекты

 

 

 

на акр

Розничной торговли

 

 

 

на акр

Конторы

 

 

 

на акр

Промышленные объекты

 

 

 

на акр

Объекты временного пользования

 

 

 

на акр

 

Данные обследования

Федеральная жилищная администрация

Дата _________________________________

Ответственный ________________________

Телефон __ ___________________________

Комментарии__________________________

Ветеранская администрация

Дата _________________________________

Ответственный ________________________

Телефон ______________________________

Комментарии__________________________

 

Сроки строительства ______

Потенциальный рост стоимости земли _____

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Форма 9.3-1

стр. 4, всего 4

ЗЕМЕЛЬНАЯ АНКЕТА

Комментарии, отзывы (дата, имя, телефон специалиста)

Брокер                                                                       ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Банкир                                                                      ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Специалист по правам собственности                ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Налоговый инспектор                                            ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Строители                                                    ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Представители торговых организаций              ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Подрядчики                                                  ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Ипотечные маклеры                                              ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Инженеры                                                     ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Архитекторы                                                           ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Управляющие                                                         ___________________________________________________

                                                                        ____________________________________________________

 

Форма 9.3-2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЕЙТИНГА УЧАСТКА

Исполнитель ______________

Дата исполнения ___________

 

 

 

Характеристики

Участок №1

Участок №2

………

Участок №9

Участок №10

Местоположение

 

 

 

 

 

Районирование

 

 

 

 

 

Цена

 

 

 

 

 

Демографические данные

 

 

 

 

 

Физические параметры

 

 

 

 

 

Привлекательность

 

 

 

 

 

Наличие подъездных путей

 

 

 

 

 

Наличие коммуникаций:

 

 

 

 

 

Электричество

 

 

 

 

 

Газ

 

 

 

 

 

Водопровод

 

 

 

 

 

Канализация

 

 

 

 

 

Телефон

 

 

 

 

 

Кабельное ТВ

 

 

 

 

 

Инфраструктура:

 

 

 

 

 

Промышленность

 

 

 

 

 

Жилая постройка

 

 

 

 

 

Магазины

 

 

 

 

 

Школы

 

 

 

 

 

Культурные центры

 

 

 

 

 

Полицейский участок

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИТОГО:

 

 

 

 

 

 

 

Адрес

Стоимость участка

Брокер

Тел.

всего

За акр

Участок №1

 

 

 

 

 

Участок №2

 

 

 

 

 

………

 

 

 

 

 

………

 

 

 

 

 

Участок №9

 

 

 

 

 

Участок №10

 

 

 

 

 

 

 

Форма №2

На жилое строение

Шифр

Порядковый номер

На строение № ____________________

Домовладение № _________ по ______

_______________________ул., пер., пр.

район ____________________________

№ квартала ________ № дела ________

назначение _______________________

Владелец _________________________

__________________________________

__________________________________

Пользователь ______________________

__________________________________

Материал стен _____________________

Капитальность _____________________

Этажность ________________________

Материал кровли __________________

Площадь кровли ___________________

Отделка фасадов ___________________

Площадь отделки __________________

Год постройки _____________________

 
Бюро технической инвентаризации

СТАТКАРТОЧКА

 

Дата регистрации

Дата внесения изменений

Площадь по наружному обмеру

Объем, куб.м

Стоимость, тыс.руб.

Площадь в кв.м

Восстановительная

% износа

Действительная

Полезная

В т.ч. жилая

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Распределение квартир по количеству комнат.

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Четырехкомнатные

Пять и более

Кол-во квартир

Жилая площадь в кв.м

Кол-во квартир

Жилая площадь в кв.м

Кол-во квартир

Жилая площадь в кв.м

Кол-во квартир

Жилая площадь в кв.м

Кол-во квартир

Жилая площадь в кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Благоустройство

Водопровод

Канализация

Отопление

Количество ванн

Горячее водоснабжение

Плиты

Мусоропровод

Лифты

Группа благоустройства

От ТЭЦ

Центральное

От АГВ

печное

В т.ч. газовое

С горячим водоснабжением

С газовой колонкой

С дровяной колонкой

Без колонок

Газовые

Электрические

Пассажирские

Грузовые

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Квартиры

Коридорная система

Общежития

Жилые комнаты в нежилых помещениях

Количество

Площадь, кв.м

Количество

Площадь, кв.м

Количество

Площадь, кв.м

Квартир

Комнат

Полезная

В т.ч. жилая

Помещений

Комнат

Полезная

В т.ч. жилая

Общежитий

Комнат

Полезная

В т.ч. жилая

Комнат

Площадь, кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Площадь в кв.м

Торговая

Производственная

Складская

Бытового обслуживания

Гаражи

Учрежденческая

Общественного питания

Школьная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подвалы

Жилые

Нежилые

Цокольные этажи

Жилые

Нежилые

Число помещений

В них жилых комнат

Площадь, кв.м

Полезная площадь в кв.м

Число помещений

В них жилых комнат

Площадь, кв.м

Полезная площадь в кв.м

Полезная

В т.ч. жилая

Полезная

В т.ч. жилая

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Площадь в кв.м

Учебно-научная

Лечебно - санитерная

Культурно- просветительская

Детские сады и ясли

Театры и зрелищные предприятия

Творческие мастерские

Профтехобразование

Прочая

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

всего

В т.ч. основная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

165