1.3.3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->1.3.3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

Недвижимость

1.3.3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с од­ной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, прояв­ляющееся в том, что любая экономическая система (например, предпри­ятие по изготовлению строительных материалов) предпочитает не изме­нять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сло­жившийся ассортимент товарной строительной продукции и т. п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, функционирование такого предпри­ятия становится более предсказуемым и стабильным. Однако, одновре­менно на предприятие воздействуют «возмущающие» факторы, объектив­но побуждающие предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т. д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосох­ранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массовой застройки жилья).

Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершен­ствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каж­дой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффек­тивное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

На рис. 1.14 представлена концептуальная модель экономики и управ­ления недвижимостью, где недвижимость выступает как экономическое благо, товар и источник получения дохода.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по дости­жению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимо­сти являются:

стоимостные (денежные) цели — ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

потребительские цели — достижение определенных материальных це­лей посредством реализации производственных задач (жилищное строи­тельство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

социальные цели — социальная обязанность субъекта предпринима­тельской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реали­зация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные осо­бенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.)

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели.

 

 

 

 

Внешние факторы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Управление недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Интересы

 

 

 

 

 

 

Государства

Кредитров

Потребителей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Факторы производства

 

 

 

 

 

 

 

 

Труд

 

 

 

 

 

 

 

Капитал

 

Недвижимость как:

 

 

 

 

Земля

 

Товар

 

 

 

Предпринимательство

 

Экономическое благо

 

 

 

Информация

 

Источник получения доходов

 

Земля, объекты недвижимости (здания, строения, сооружения)

 

 

 

 

 

 

 

 

Затраты

Процесс становления (производство)

Расширение, инновация, услуги

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Планирование

Реализация

Эксплуатация

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Интересы субъектов предпринимательской деятельности

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные цели

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимостные цели

Потребительские цели

Социальные цели

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Экономическая надежность

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Устойчивость

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Риск

 

 

 

 

 

Доходность

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.14. Концептуальная модель экономики и управления недвижимостью

 

 

 

Видение

 

 

Основные цели

 

 

Стоимостные

Потребительские

Социальные

 

 

Необходимая информация

 

 

Качественные характеристики

 

 

 

 

 

 

 

Основные принципы системы

 

 

Воспроизводство;

Экономическая надежность

И др.

 

 

 

 

 

 

 

Планирование функциональных стратегий

 

 

Планирование развития недвижимости на уровне субъекта предпринимательской деятельности в целом

Пространственно- экономическое развитие

 

 

Структура процесса (этапы жизненного цикла)

 

Экономические аспекты развития недвижимости (определение возможностей роста, подготовка решения, определение и оценка альтернативных программ и др.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Планирование стратегии проекта

 

Планирование по этапам жизненного цикла

 

Выбор участника (постановка проблемы)

Планирование процессов по созданию объекта недвижимости и его эксплуатации

Строительство (выполнение решения)

Система оценок

Подготовительная стадия (этап поиска, ТЭО)

Маркетинг

Строительное проектирование (определение финансовой стоимости, этап оценки, принятия решения)

Развитие недвижимости (формы лизинга, предварительная продажа, перераспределение, расширение, инновация и др.)

Организация работы по управлению готовым объектом (тактический и оперативный уровни)

Эксплуатация проекта

 

 

Продажа проекта

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис 1.15. Экономика и управление недвижимостью во взаимосвязи с функциональной структурой сервейинга

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникацион­ным процессом и в широком смысле может быть представлено как процесс планирования (рис. 1.15) со следующими последовательными этапами:

¨      анализ и постановка проблемы;

¨      поиск альтернатив решений;

¨      оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено как процесс реализации проекта, включающий этапы:

¨      проведение в жизнь выбранной альтернативы;

¨      становление и контроль;

¨      процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объек­та недвижимости.

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, перера­ботке и передаче информации.

 

 

17