2.2. Город как система жизнедеятельности - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->2.2. Город как система жизнедеятельности

Недвижимость

2.2. Город как система жизнедеятельности

Важнейшую роль при анализе воздействия факторов городского про­странства на стоимость объектов недвижимости играет понимание города как системы.

Как отмечалось в разд. 1.3, система представляет собой совокупность элементов и связей, при этом свойства системы не сводятся к свойствам составляющих ее элементов, — всегда имеет место «системный эффект», порождаемый именно характером связей между элементами. Любая созна­тельно организованная система обладает целеполаганием, то есть ориенти­рована на достижение определенных результатов в процессе своего функ­ционирования («бесцельной» является только природа и составляющие ее подсистемы).

2.2.1. Зонирование территории города

В самом общем виде город может рассматриваться как пространственно организованная (территориально закрепленная) система жизнедея­тельности.

Конкретные типы жизнедеятельности весьма многообразны, но опреде­ляющей для города служит функция расселения. Если рассматривать систему, как функционирующую структуру, то город — это пространственная структура процесса жизнедеятельности человека. Интенсивность видов жизнедеятельности во времени и в пространстве различна, поэтому в соде градостроительной эволюции в границах пространственной структу­ры города (т.е. в пределах его территории) сформировалась функциональная структура, элементами которой стали фрагменты городской терри­тории с преобладающим типом жизнедеятельности. Иначе говоря, на территории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживания населения); про­мышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные — места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие преимущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента и позволяет осуществить зонирование городской территории. Сами зоны в этом случае представляют собой оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фраг­менты территории города и составляют в совокупности (вместе с транс­портными магистралями они являются связями системы) планировочную структуру города.

Городам (или частям городов) присуще наличие четко выраженных функциональных зон, эволюция которых преимущественно носит плано­вый характер — в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно наглядно эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называемых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктуют необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означает опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формируется город. Именно предприятие становилось градост­роительной и градопланировочной доминантой, не обладая ни одной из необходимых для этого характеристик (следует отметить, что архитектурная ценность промышленных объектов свойственна, к сожалению, лишь зарубежной практике). Однако для городов с длительным периодом раз­вития выделение зон по функциональному признаку затруднено,— все виды жизнедеятельности в той или иной степени совмещены на территории города, т. е. как бы «перемешаны». Свое влияние оказывают и особенно­сти планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформировать­ся альтернативные «центры», места тяготения населения, что «размывает» границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку го­род с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, то есть зонирования, сохраняется, но по другим, не функциональным критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения зон в любом случае должны быть пространственными, «привязанными» к его пространственным характеристикам. Как уже отмечалось, базовыми при анализе территории города являются ландшафтные характеристики (особенности рельефа местности). Можно ли принять их в качестве необходимого и достаточного условия для зонирования, т. е. считать, что самостоятельной зоной является фрагмент городской территории с четко выраженными отличиями своих ландшафтных характеристик. На этот вопрос следует ответить отрицательно по следующим причинам:

а) резкое различие характера ландшафта для российских городов не является типичным. Единственным устойчивым признаком городского ландшафта можно считать наличие реки (реже — озера), что определяло характер первоначальной застройки (по одному или обоим берегам) и, в известной степени, направление градостроительной эволюции. Распространенным фактом является и то, что первоначальная застройка, «протоядро» города, часто формировалось на возвышенном месте (холме);

б) одним из непреложных следствий жизнедеятельности человека является то, что первоначальные ландшафтные характеристики никогда не охраняются в неизменном виде, а зачастую просто перестают существовать как значащие признаки городского пространства. Все знают, что Рим расположен на семи холмах, многие знают, что на семи холмах расположена Москва; некоторые знают, что на семи холмах расположена также Калуга и Киев. Однако в реальности, в «натуре», эти семь холмов в названных городах обнаружить очень трудно: они практически полностью выровнялись с остальной территорией под многовековым воздействием человеческой деятельности. Следует отдавать себе отчет в том, что реальный город — искусственная среда обитания, в которой первоначальные природные характеристики могут сохраняться лишь в виде крайне незначительных фрагментов, локальных «вкраплений». Таким образом, выравнивание, нивелирование первоначальных ландшафтных характеристик на территории города является объективным следствием и закономерным результатом градостроительной эволюции.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что ландшафтные характеристики не должны приниматься в качестве критериев зонирования, могут служить только дополняющими характеристиками выделяемых зон.

Если ландшафтные характеристики сохраняются, то обладающие ими участки городской территории становятся уже не фрагментами однообразного урбанистического пейзажа, а пространственными доминантами. Число таких участков ограничено, т.е. им характерно свойство редкости, и, следовательно, повышенная по сравнению с другими участками ценность. Денежное выражение этой дополнительной ценности представляет собой некоторый излишек DVl Отличие DVl от DVb (см. формулу 2.2) заключается в том, что DVl, не подчиняется каким-либо зависимостям. Участки с ценными ландшафтными характеристиками располагаются на территории города произвольно. Этот произвольный характер размещения служит дополнительным аргументом правильности вывода о том, что ландшафтные характеристики не могут быть самостоятельным критерием зонирования. Другой вывод состоит в том, что наличие таких характеристик влияет на стоимость объектов недвижимости только в сторону повышения (как и любой другой аспект редкости).

 

24