ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости

Недвижимость

2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости

При всей своей важности зональное расположение не является исчер­пывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельств.

Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность — все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектов недвижимости. Определение средних величин занимает в экономике недвижимости очень важное место, но оно не может заменить решение проблемы нахождения конкретных значений стоимостного эквивалента.

Во-вторых, сказывается влияние уже отмеченного анизотропного эффекта, отсутствие в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-либо одному критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отлича­ются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьиро­ваться в широких пределах. Данное обстоятельство особенно отчетливо проявляется в крупнейших городах, где площади зон достаточно велики (например, при условии сравнимости средний размер зоны в Москве со­ставляет около 20 кв. км). На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно.

В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной цен­ности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в ши­роких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпева­ет интересную трансформацию, — значение имеет уже не время, необходи­мое на проезд к центру, а расстояние до ближайшей остановки городского транспорта. Следовательно, наиболее важной становится не сама компонен­та градостроительной ценности, а условия ее реализации. Связано это с тем, что топология основных внутригородских транспортных магистралей, игра­ющая, как уже отмечалось, ведущую роль при зонировании, внутри зоны имеет более сложный характер. Если в городе с радиально-кольцевой струк­турой именно кольцевые и радиальные магистрали составляют «сетку» зон, то внутри зоны основную роль играют хордовые межквартальные и внутриквартальные дороги и проезды.

Можно проиллюстрировать эти положения следующей примерной схемой:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЦ

 

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

.

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

.

.

ГЦ объекта

 

 

 

 

 

 

 

ГЦ зоны

 

 

 

.

.

 

 

.

.

 

 

const

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

.

.

 

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

.

.

.

.

ГЦ квартала

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L

 

Рис.2.5. Соотношение градостроительной ценности территориальной зоны, квартала и отдельных объектов

На рис. 2.5 за ноль принята та часть границы зоны, которая наиболее приближена к центру, a L — наиболее удаленная часть зональной границы.

l = {0,L} — «глубина» зоны, расстояние между ее противоположными по отношению к центру границами.

Сплошная линия соответствует значению зональной градостроительной ценности территории зоны (ГЦзон). Пунктирная линия отражает характер изменения ГЦ по кварталам застройки зоны по мере продвижения от 0 к L. Понятно, что ГЦкварт будет последовательно убывать: даже если при­нять, что застройка на территории одинакова, т.е. ГЦ улучшений = const, транспортная доступность ухудшается. Точками на рис. 2.5. обозначена ГЦ конкретных объектов, которая может отклоняться от зональной в любую сторону, однако в целом подчиняется тенденции изменения ГЦкварт (область, занятая точками, последовательно смещается вниз).

В-четвертых, существует практическая потребность определения сто­имостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижи­мости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространствен­ной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости.

В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.

Это, прежде всего, экологический фактор. То, что данный фактор не учитывается на зональном уровне, может вызвать сомнение из-за частого употребления понятий «зона экологического риска», «неблагополучные в экологическом отношении районы города» и т.п. Все это, отражая реальную картину жизнедеятельности, не отменяет очевидного факта: состояние эко­логической обстановки в настоящее время не порождает никаких экономи­ческих последствий на уровне территориальных зон города, поскольку не входит в число критериев зонирования. Количество и конфигурацию зон определяют только те факторы, которые были проанализированы ранее.

Экологическая обстановка в целом описывается очень большим коли­чеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн, почва, флора, фауна 1 т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного возду­ха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно-допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и промышленные предприятия.

Первая составляющая формирует и общий экологический «фон» на территории города. Потоки автомобильного транспорта концентрируются в направлениях внутригородских миграций (перемещений), что порожда­ет повышенное содержание выбросов в районах центра города и основных транспортных магистралей. Следовательно, ПДК этих выбросов (в основном, окись углерода) распределяются по всей территории города вне зависимости от конкретной зоны, что и определяет их фоновый характер.

Выбросы промышленных предприятий в основном являются локализо­ванными, пространственно «сфокусированными» и, следовательно, оказы­вают влияние лишь в пределах локального местоположения. Исключение доставляют выбросы градообразующих предприятий (превышение ПДК оказывается на всей территории города).

Немаловажную роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «good will» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря нa свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска.

При зонировании стоимостной эквивалент и факторы, влияющие на его вменение, не определяются, а только учитываются, констатируются. Бесспорно, зонирование является экономическим механизмом и влияет на величину стоимостного эквивалента. Перепрофилирование зоны, изменение части ее функций (например, вывод за пределы зоны промышленных предприятий) повышает комфорт проживания и, следовательно, цену жилья и уровень получаемого от его использования дохода, но проявляется это влияние лишь через различные виды использования отдельных объектов недвижимости. Вывод предприятий заметно отразится на стоимостном эквиваленте тех жилых домов, которые были расположены в непосредственной близости от них, и может никак не отразиться, если дома размещаются в благополучной экологической нише на территории зоны.  Учитывая большие размеры зон, это вполне вероятно. Сама постановка вопросов о совокупной потребительской стоимости, суммарной цене или |валовом доходе недвижимости, расположенной в территориальной зоне, является неправомерной.

Каковы пространственные пределы локального местоположения, где за­канчивается «территория объекта» и начинается «территория зоны»? Ответ на этот вопрос не может быть однозначным, известная доля условности здесь неизбежна (так же, как и при определении границ зоны). Однако в самом общем виде решение вопроса заключается в том, чтобы найти про­странственные границы, в пределах которых компоненты градостроитель­ной ценности зоны влияют на ценность отдельно стоящего здания. Если говорить о стоимости улучшений, то пространственной границей будет являться квартальная застройка (в любом массиве, превосходящем  квартал, отдельный объект недвижимости уже «теряется»). Существенным  является вопрос о том, как соотносятся между собой потребительные  стоимости данного объекта и находящихся с ним в одном квартале зданий. Стоимостную основу объекта это не меняет, но позволяет определить влияние редкости. Поясним это положение на двух примерах.

Пример 2.1. В квартале ценной застройки в центральной части города строится панельный дом с низким уровнем архитектурно-планировочных решений («бедный» фасад, примитивная геометрическая форма в плане, плоская кровля и т.п.). Что произойдет с ценностью расположенных вблизи объектов? Она уменьшится за счет появления объекта с «нега­тивной редкостью»: редким станет резко выделяющийся в худшую сторону объект недвижимости, который «потянет» ценность окружающих объектов к своему более низкому уровню. Это скажется на стоимостном эквиваленте недвижимости товара и недвижимости - источника дохода.

Пример 2.2. Рассмотрим противоположную ситуацию — строительство высококачественного объекта в квартале малоценной застройки. Последствия такого решения будут противоположными по сравнению с примером 2.1.— следует ожидать некоторого увеличения ценности окружающих зданий.

Можно сделать вывод, что ценность объектов повышается или понижа­ется в зависимости от ценности доминанты локальной застройки.

Транспортная доступность на уровне локального местоположения так­же приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая зна­чение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следовательно, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения.

Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительно­му содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных ха­рактеристик. Изменение характера рельефа служит обязательной «разделительной чертой» соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты ГЦобщ пространственной границей локального местоположения является квартал.

Результирующими выводами по анализу пространственного фактора являются:

1. Местоположение объекта недвижимости представляет          собой трехуровневую систему:

I уровень — город;

II уровень — территориальная зона;

III уровень — локальное местоположение.

Каждый из уровней оказывает влияние на все виды стоимости объектов недвижимости.

2. Влияние города в целом проявляется в следующих аспектах:

а) макроэкономическом — конкретная экономическая ситуация в городе, степень деловой активности определяют повышенный или пониженный общий уровень цен на недвижимость и доход, из нее получаемый. Уровень цены недвижимости — товара и недвижимости — фактора производства всегда соответствует макроэкономическому «рейтингу» города;

б) форма и размер города представляют собой «пространственные ограничители» диапазонов всех видов стоимости.

3. На стоимость влияет зональное расположение объекта недвижимо­сти. Оно отражает уровень градостроительной ценности фрагмента город­ской территории и ее территориальные составляющие — ценность улучшений, ландшафтные характеристики, транспортную доступность.

4. Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на уровне локального местоположения. Верхними его границами является квартал. Полноценный учет локального местоположения возможен лишь при дополнении зональных характеристик экологическими и социальными показателями.

Предпринятый анализ является качественным, и его результаты должны быть выражены количественно в стоимостных категориях.

 

27