Глава 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->Глава 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость

Глава 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Экономические теории, используемые в оценке недвижимости

Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные эконо­мические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем явля­ется стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов.

нормативный срок службы (Тн);

срок фактической эксплуатации (tэксп)»

права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм),

местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей.

Отличительной особенностью оценки является то, что стоимостной эк­вивалент определяется для всех трех возможных видов использования (благо, товар, источник дохода) с последующим расчетом интегрального значения по специальным алгоритмам. Иначе говоря, определение стоимо­стного эквивалента осуществляется как для фактического, так и для воз­можных видов использования. Например, объектом оценки, под которым понимается объект недвижимости, в отношении которого осуществляется определение стоимостного эквивалента, является жилое помещение (квар­тира), фактически используемое для целей проживания. Казалось бы, можно ограничиться расчетом стоимости квартиры, как блага. Однако подобный подход будет неверным, поскольку он отражает лишь стоимость с позиций пользователя (потребителя). Аналогичные квартиры одновременно при­сутствуют на рынке в качестве предметов сделки купли-продажи, и сто­имость в данном случае определяется именно с этих позиций. Наконец, такие же квартиры, сдаваемые в аренду, служат источником доходами именно с позиций доходности должна определяться их стоимость. Из этого можно сделать вывод, что только интегрированное значение стоимо­сти, отражающее ее величину и с позиций пользователя, и с позиций рынка, и с позиций получения дохода можно считать действительно экви­валентным, т.е. эквивалентным всем возможным видам использования.

Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 3.1):

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.1. Структурно – логическая схема оценки

Проанализируем эту схему в обратном направлении — от конечного результата к исходным основаниям.

Нижний уровень представляет собой совокупность процедур, позволя­ющих получить конкретное числовое значение стоимости. Сам термин алгоритм означает точное предписание, определяющее вычислительный процесс, ведущий от исходных данных к искомому результату. Главным свойством алгоритма является детерминированность (определенность), означающая, что при заданном наборе исходных данных будет получен единственный (однозначный) результат. Нетрудно заметить, что отличи­тельной особенностью алгоритмического определения стоимости (то, что мы называем расчетом) являются чисто количественные требования без какой-либо содержательной нагрузки: алгоритм нейтрален по отношению к тому, что именно рассчитывается.

Другим отличительным свойством алгоритма является возможность его неоднозначной реализации: состав и последовательность вычислитель­ных процедур могут быть различными, при этом свойство детерминированности не нарушается. Так, например, выражение ас+вс может быть записано и в виде (а+в)с: процедуры различаются, а результат остается неизменным.

По отношению к алгоритму, следовательно, нельзя ставить вопрос о его истинности или ложности, можно говорить о его эффективности, критери­ем которой является количество вычислительных процедур: чем оно меньше, тем эффективность алгоритма выше, т.е. один и тот же результат достигается с меньшими затратами труда и времени.

Однако эта заведомая «правильность» алгоритма имеет и другую сто­рону. Приступая к вычислениям, следует быть уверенным, что количе­ственные преобразования совершаются на основе правильного определе­ния содержания.

Это означает, что все качественные особенности, присущие стоимостно­му эквиваленту, должны быть определены на более высоком логическом уровне, т.е. посредством выбора правильного метода определения стоимо­сти. В общем случае под методом понимается совокупность способов и приемов, благодаря которым осуществляется адекватное (однозначно точ­ное) отображение содержания того или иного объекта, явления или про­цесса в количественных зависимостях, устанавливающих однозначную вза­имосвязь между различными факторами. Под фактором понимается при­чина, находящаяся в определенной логической связи со следствием. При этом каждый фактор имеет разный характер влияния на конечный ре­зультат: существуют факторы, вызывающие увеличение стоимости, а также факторы, которые стоимость уменьшают. В свою очередь, одинаково вли­яющие на стоимость факторы различаются в степени своего влияния, т. е. значимость факторов неодинакова. Таким образом, можно сделать вывод, что каждый метод определения стоимости представляет собой факторную модель следующего вида:

(3.1)

Где:

Х

¾    искомая величина (в данном случае конкретный вид стоимоcти, форма стоимостного эквивалента);

fr

¾    Один из факторов влияния

ar

¾    Коэффициент, учитывающий степень влияния fi на искомую величину

e

¾    Остаточная величина, отражающая степень точности факторной модели

r= 1,….,i,…m

¾    Общее число факторов и соответствующих им коэффициентов. При r=1 модель называется однофакторной, при r>1 - многофакторной

Правильно выбранный метод подобен своего рода логическому фильтру, заранее исключающему неприемлемую ситуацию. Причины, характер и степень их влияния определены верно, что предохраняет нас от ошибок, способных исказить величину стоимости.

Метод, так же как и алгоритм, не может быть единственным. Связано это с тем, что включаемые в оценку факторы принципиально различаются по своему содержанию и сущности. Сам объект недвижимости представляет собой вещь, а права на объект – нематериальные активы. С другой стороны, земельный участок, как неотъемлемая часть имущественного комплекса, тоже является вещью,  но вещью природной, а не результатом труда. Очевидно, что столь разнохарактерное содержание не может быть отражено в одной факторной модели, или, иначе говоря, не может быть единого метода определения стоимости. Наиболее наглядно это проявляется при анализе вида использования объекта недвижимости. В процессе оценки он по определению рассматривается и как благо (объект использования), и как товар (предмет сделки купли – продажи), и как источник дохода (капитальный актив). Другими словами, в его стоимостном эквиваленте отражаются совершенно различные по своей природе факторы стоимости. Следовательно, должны использоваться разные методы ее определения и соответствующие факторные модели. Поскольку учет использования является при оценке обязательным, должны существовать самостоятельные факторные модели определения стоимости для недвижимости – блага (Vw), недвижимости – товара (Vg) и недвижимости – источника дохода (Vi). Помимо этого, должна существовать модель, преобразующая конкретные виды стоимости в интегральное значение стоимостного эквивалента (CRE), т.е. обеспечивающая преобразование следующего вида:

(3.2)

Итак, точность вычисляемого по алгоритму значения стоимости обеспечивается корректностью того метода, в соответствии с которым стоимость определяется. Именно конкретный метод устанавливает характер и степень влияния факторов на величину конкретного вида стоимости. Но что является гарантией правильности самого метода? Этот вопрос может быть сформулирован по-другому: каковы критерии отбора факторов, определения характера и степени влияния? Общий критерий заключается в том, что фактор отражает наиболее существенные моменты содержательной характеристики оцениваемого объекта. Если оценивается недвижимость – товар, то определить стоимостные факторы можно только на основе точного объективного знания рынка, товара, их основных экономи­ческих характеристик. Такое точное объективное знание, называемое на­учным, обеспечивается на основе всестороннего исследования качествен­ной природы объекта, явления или процесса, в рамках экономической те­ории. Главной задачей при этом является установление устойчивых при­чинно-следственных связей, закономерностей развития. Следовательно, именно применение конкретной экономической теории обеспечивает выяв­ление факторов и определяет характер их влияния.

Поскольку целью оценки является определение стоимостного эквива­лента, экономические теории должны обеспечить правильную трактовку стоимости, ее конкретных видов, а также определить, от чего и каким образом зависит стоимость в различных экономических условиях. Только при наличии соответствующей теории можно считать гарантированной корректность используемых методов. Другими словами, метод корректен в той степени, в которой он соответствует теории.

Если проанализировать представленную на рис. 3.1. схему в прямой последовательности, то можно сделать следующие выводы:

а) экономическая теория представляет собой научное (объективное) освоение экономической практики. На этом уровне выявляются основные закономерности изменения стоимостного эквивалента, а также те факторы, под воздействием которых указанные изменения происходят. Анализ является по преимуществу качественным. В результате обеспечивается научное знание о стоимости недвижимости;

б) метод определения стоимости позволяет на основе построения фак­торной модели обеспечить количественное определение стоимостного эк­вивалента. Анализ является по преимуществу количественным;

в) алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента, при которой в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с при­нятыми вычислительными процедурами.

Данный вопрос имеет и другую сторону: полноценное понимание сущ­ности и содержания оценки не может быть достигнуто лишь на базе знания алгоритма или метода. Только правильное применение теории обеспечивает решение такой задачи. Следовательно, анализ основных экономических теорий является весьма важным и обязательным элемен­том исследования сущности и содержания объектов недвижимости.

 

37