ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->3.2.2. Определение морального износа

Недвижимость

3.2.2. Определение морального износа

Помимо физического износа, объект недвижимости подвергается и другому виду износа — моральному. Сам этот термин свидетельствует о принципиальном различии данного вида износа по сравнению с физичес ким: моральный износ по определению не имеет материального выражения. Первый вывод, который из этого следует, — моральный износ объекта может быть выявлен только в результате сравнения с другими объектами недвижимости. Второй вывод — как относительная, так и стоимостная оценки морального износа не могут быть полностью объективными, поскольку обязательно включают в себя допущения, представления, предпочтения и тому подобные составляющие субъективного характера.

Физический и моральный износ едины в том смысле, что оба являются результатом воздействия времени. Воздействие это, однако, проявляется по-разному. В результате физического износа происходит изменение по­лезности, которое можно выразить следующим соотношением.

(3.28)

Под моральным же износом понимается изначальное различие полез-ностей объектов недвижимости с различной «содержательной характери­стикой» (архитектурные, объемно-планировочные и конструктивно-техно­логические решения), т.е.:

(3.29)

где М — моральный износ.

Естественно, сравниваться между собой должны объекты одного и того же функционального назначения.

Определение морального износа жилых зданий следует рассматривать, как гораздо более сложную проблему, чем оценка физического износа. Это связано со следующими объективными причинами.

а) определение физического износа связано всецело с натурально-вещественными характеристиками объекта недвижимости и поэтому мето­дологические подходы и используемые конкретные методы оценки явля­ются едиными. Оценка же морального износа испытывает на себе суще­ственное влияние целевого назначения объекта недвижимости Не требует дополнительных обоснований тот очевидный факт, что жилые здания в гораздо большей степени подвержены моральному износу, чем, например, производственные;

б) в силу материально-вещественных, объективных факторов физиче­ского износа его оценка может быть подвержена стандартизации и нормированию. Это происходит в соответствии с логической взаимосвя­зью между характером и величиной деформаций, возникающих под вли­янием разрушающих воздействий, определяемой этими деформациями степенью снашивания здания (величиной физического износа) и собствен­но стоимостной оценки физического износа. Именно такая определенная причинно-следственная взаимосвязь позволяет определить общие проце­дуры и алгоритмы расчета физического износа, разработать единую нор­мативную базу.

Для определения морального износа подобная нормативная база отсут­ствует (и никогда в нашей стране не существовала). Объясняется это тем, что, если процессы морального износа и подчиняются каким-либо объек­тивным закономерностям, то закономерности эти проявляются в гораздо более неявном виде, чем это имеет место при физическом износе. Это, в свою очередь, устанавливает объективные ограничения для точного коли­чественного определения величины морального износа, заставляет в ряде случаев ограничиваться приближенными методами (квалиметрическими, экспертными и т.п.). Отсутствие нормативной базы влечет за собой еще одно следствие, а именно — необязательность определения морального износа, в связи с чем целесообразность его оценки в рамках применения стоимостного метода нуждается в дополнительной аргументации;

в) категория морального износа по самой своей сути не может быть полностью объективизирована, она неразрывно связана с факторами потре­бительского поведения и спроса, которые имеют сугубо личностный, субъек­тивный характер. Особенно наглядно это проявляется там, где предметом оценки является нестандартный товар, весьма разнообразный по своим конкретным характеристикам. Именно это имеет место в полной мере при оценке морального износа объектов недвижимости (особенно жилья).

Однако при всем своем многообразии потребительское поведение оста­ется рациональным, а значит, подчиняется определенным закономерностям, которые должны быть выявлены и учтены при определении морального износа.

Перечисленные выше причины обуславливают необходимость предва­рительного уточнения понятия и содержательной характеристики мораль­ного износа. В качестве предметной базы такого уточнения целесообразно принять, главным образом, объекты жилищного фонда, применительно к которым моральный износ проявляется наиболее отчетливо.

Прежде всего необходимо отметить, что моральный износ, в отличие от физического, имеет две формы.

 

44