ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->3.2.2.1. Первая форма морального износа

Недвижимость

3.2.2.1. Первая форма морального износа

Первая форма морального износа связана со снижением стоимости возведения аналогичных жилых зданий (одинаковых по своим потреби­тельским свойствам). Уменьшение стоимости объясняется сокращением затрат труда в результате применения более производительной техники, улучшения материалов и конструкций, совершенствования технологии. Все это приводит к тому, что стоимость возводимых в настоящее время жилых домов становится ниже, чем в первые годы их появления (в сопоставимых ценах). Разница в стоимости и представляет собой первую форму морального износа. Таким образом, первая форма морального износа жилы зданий — это относительное уменьшение величины первоначально стоимости жилых зданий по сравнению с современной стоимостью и воспроизводства, которое проявляется в результате технического прогресса в строительстве, повышения производительности труда и освоении производства новых и более долговечных строительных материалов, конструкций и изделий.

В стоимостном выражении моральный износ первой формы (m}) определяется по формуле:

(3.30)

где

— часть стоимости жилого здания, утраченная в результате морального износа первой формы;

Со(1-Рт)

— восстановительная стоимость жилого здания;

Со

— первоначальная стоимость жилого здания;

Рт

— ежегодное снижение стоимости строительства жилья ( долях единицы) или снижение стоимости жилого здания в результате действия интенсифицирующих факте ров строительного производства с учетом возраста жилого здания.

Экономический смысл выражения (3.30) заключается в том, что чем больший временной интервал разделяет моменты прошлого и нового строительства равных по потребительским свойствам жилых зданий, тем большей степени будут различаться стоимости их возведения. При это предполагается, что действие интенсифицирующих факторов строительного производства, которое и является причиной уменьшения стоимости распределено во времени равномерно (Рт =const).

Наиболее точным способом определения восстановительной стоимости является рассмотрение оцениваемого жилого здания, как вновь построенного с использованием типовых технологических решений, материале и т.д. Иначе говоря, при использовании такого подхода устраняется временной разрыв между жилыми зданиями прошлых лет строительства возведенными в настоящее время, то есть исчезает первооснова уменьшения стоимости, величины Со и Со(1-Рт) приравниваются, а результат =0. Аргументы в пользу обоснованности элиминирования (устранения морального износа первой формы могут быть сведены к следующему:

— в современных экономических условиях России почти полностью исключается сама постановка вопроса о наличии интенсифицирующих факторов производства. Критическое состояние производственных фондов, почти необратимое отставание от технологического уровня развиты стран являются общепризнанным фактом. Все это в полной мере относится и к строительству (исключением является Москва). Определенны позитивные изменения имеют место лишь в производительности живого труда, но это напрямую связано с увеличением соответствующих затрат, с следовательно, величина Рт приобретает отрицательные значения. Собственно, именно это и происходит на практике: росг в строительстве течение 1992—1998 годов заметно превосходил индекс цен по товара текущего потребления по всем без исключения субъектам России;

— даже если имеют место случаи применения передовых технологий в жилищном строительстве, они не отвечают условно репрезентативно­сти и не могут быть приняты в качестве обоснования величины ). Отметим, что использование для этих целей данных по коттеджному строительству, получившему достаточно широкое распространение, также невозможно, поскольку при этом используются типовые материалы, тех­нологии. Машины и механизмы, то есть интенсифицирующие факторы, отсутствуют;

— в ряде случаев при осуществлении оценки отсутствуют данные о первоначальной балансовой (соответствующей моменту сдачи в эксплуата­цию) стоимости жилого здания, что также исключает возможность опре­деления  в связи с отсутствием базы сравнения.

Вместе с тем, при оценке эффективности инвестиционных проектов жилищного строительства определение  является целесообразным и практически реализуемым. В этом случае имеет место сравнение на пер­спективу, а не ретроспективный анализ, что и определяет принципиальную возможность сравнения. Коммерческий инвестор, имея данные об удель­ных затратах на момент разработки проекта, а также варианты действия интенсифицирующих факторов в процессе его реализации, определяет величину возможного планируемого снижения стоимости жилого здания (которое по величине может отличаться от Рт в обе стороны) и на этой основе осуществляет примерную количественную оценку . Причем, будет иметь место определение , не в целом по строительству или его отрас­лям, а для проекта строительства конкретного объекта недвижимости. В этом случае  отражает не фактические, а ожидаемые изменения в стоимости.

Можно сделать вывод, что необходимые и достаточные условия для учета при определении стоимости существующих объектов недвижимо­сти во многих случаях отсутствуют.

Главная причина подобного положения — отсутствие качественных сдви­гов в производительности прошлого и живого труда: строительство изме­няется почти исключительно не в направлении интенсификации исполь­зования факторов производства, а за счет изменения типологии объектов. Происходит перенос центра предпринимательской активности на создание более совершенных зданий. Здесь имеет место уже не первая, а вторая форма морального износа.

 

45