ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.1.1. Анализ методов оценки риска

Недвижимость

4.1.1. Анализ методов оценки риска

Разница между ожидаемой суммой выигрыша и ценой, которую А готовы заплатить за выигрыш, называется премией за риск.

Совершенно очевидно, что риск является вероятностной оценкой, а следовательно его количественное измерение не может быть однозначным предопределенным. В зависимости от того, какая методика исчисления риска применяется, величина его может меняться. Известны по крайней мере три основные методики оценки риска:

— анализ чувствительности конъюнктуры;

— анализ вероятностного распределения доходности

— модель увязки систематического риска и доходности ценных бумаг или его называют - метод «Модели анализа колебаний цен» (бета-анализ).

Сущность первой методики заключается в исчислении размаха вариации доходности актива R, исходя из пессимистической (Дn), максиму! среднего выигрыша (Дв) и оптимистической (До) ее оценок, который рассматривается как мера риска, ассоциируемого с данным активом:

(4.1)

Определение критерия пессимизма (правило Максимиана), максимума среднего выигрыша (правило Байеса, компромиссное правило Гурвица) критерия оптимизма (правило наименьшего риска) является задачей выбору наилучшего решения в условиях неопределенности.

В общем виде такая задача сформулирована в главе 1.

Пример 4.2. Хозяйствующему субъекту необходимо выбрать лучший из трех альтернативных финансовых активов, если имеются следующие характеристики (см. табл. 1).

Из представленных расчетов видно, что три финансовых актива имеют примерно одинаковую наиболее вероятную доходность, однако третий можно считать в два раза более рисковым.

Сущность второй методики заключается в построении вероятности» распределения значений доходности и исчисления среднеквадратичного отклонения (показатель стандартной девиации) от средней доходности коэффициента вариации, который и рассматривается как степень рис

Таблица 1.

№. п/п

Наименование

Вариант

А

Б

В

1

Стоимость ценной бумаги, руб.

14

12

18

2

Доходность (экспертная оценка, %):

 

 

 

3

Пессимистическая

16

15

13

4

Максимум среднего выигрыша

18

17

17

5

Оптимистическая

22

20

21

6

Размах вариации доходности (стр. 5-стр- 3)

4

5

8

Используем пример 4.2 для расчетов риска по второй методике, приняв за условия, что вероятность максимума среднего выигрыша составляет 60%, вероятности пессимистической и оптимистической оценок равны соот­ветственно по 20%. Тогда следует:

Вариант А: Вероятная норма доходности

(4.2)

где

Ri

;     значения доходности i-го варианта;

Pi

;     вероятность того, что i-й результат будет иметь место.

Rа = (16 х 0,2 + 18 х 0.6 + 22 х 0,2) = 18,4%. Рассчитываем стандартное среднеквадратичное отклонение:

S

(4.3)

откуда

S

(4.4)

S

Величина риска RV=S D/R = 26/18,4 = 1,41.

Для варианта Б - RV = 1,42, для варианта В - RV = 1,46, т. е. вариант В является более рискованным по сравнению с вариантом А и Б, но не в 2 раза, как было показано в примере 4.2.

Любое предприятие может рассматриваться как совокупность некото­рых активов (как материальных, так и финансовых), находящихся в оп­ределенном сочетании. Владение любым из этих активов связано с опре­деленным риском в плане воздействия этого актива на величину общего дохода предприятия.

Третья методика оценки риска (САРМ) подробно изложена в книгах, связанных с вопросами финансового анализа, а также в главе 9. Хочется только отметить, что САРМ, как и предыдущие методики, имеет свои ограничения, а именно:

— оценивать колебания цен в прошлом — это не то же самое, что определить вероятность таких колебаний в будущем;

— каждое конкретное событие может иметь только конкретный исход а поэтому оценка вероятности всегда очень субъективна;

— эффективность инвестиций во многом зависит от диверсифициро­ванных (несистематических) рисков, а в основной формуле бета-анализа не учитываются отраслевые особенности, инфляция и т. д. Более подробно этот материал будет рассмотрен в главе 9. Модели оценки проектов основаны на классификации рисков, один из вариантов которой представлен в табл. 4,1.

Таблица 4.1

Классификация рисков

Уровень управления экономикой

Классификационные характеристики области управления

Наименование риска

Ступень классификации

I. Макроуровень

Общее регулирование экономикой, внутренние законы конкуренции и т. д.

Экономический

Класс

Политическая стабильность, ведущая роль государства и т. д.

Социально-политический

Бюджетная и финансовая политика государства

Фискально-монетарный

II. Мезоуровень

Отраслевая принадлежность, корпоративные формы собст­венности, полная хозяйствен­ная самостоятельность, право фирм на вход и выход и др.

Промышленный

Аграрный

Сфера обслуживания

Подкласс

 

Функциональное назначение-управление финансовыми, производственными и коммерческими операциями. По стадиям проявления — риск проекта и риск хозяйственной деятельности предприятия

1. Предпринимательский

Группа

Функциональное назначение — привязка к определенным ви­дам проектов

2. Инвестиционный

 

Для предпринимательского риска:

1.      Финансовый

2.      2. Коммерческий

Подгруппа

III. Микроуровень

Хозяйственная деятельность субъекта предпринимательства

 

Для финансового риска:

1.1.Валютный

1.2.Кредитный

1.3.Процентный

1.4. Рыночный

Вид

Для коммерческого риска:

2.1. Маркетинговый

2.2. Деловой

Для валютного риска:

1.1.1. Риск экономических последствий

1.1.2. Риск трансляционный 1.1.n. ....

Тип

Согласно разработанной классификации риск делится:

— по видам и уровням иерархической оценки: страновой (экономический, социально-политический и фискальный), отраслевой (промышлен­ный, аграрный и сферы обслуживания), хозяйственной деятельности пред­приятия (предпринимательский и инвестиционный);

— по причинам и стадиям возникновения: предоперационный и опе­рационный риски жизненного цикла объекта (проекта), функциональный (риск, связанный с положением фирмы в отрасли), по видам и типам риска',

по своим последствиям: вариационный (систематический и несис­тематический), риск прекращения своей деятельности или изменение ста­туса субъектом предпринимательства в результате мероприятий, связан­ных с санацией, банкротством и др.

Количественная оценка риска определяется экспертно-аналитическим методом. Ее значение играет определяющую роль при расчетах экономи­ческой и коммерческой эффективностей.

При выборе номинальной ставки доходности Ео используют формулу американского экономиста Ирвина Фишера:

(1+Ео)=(1+R)(1+a)=1+R+a+Ra

(4.5)

откуда

Ео= R+a+Ra

(4.6)

где

Ео

— номинальная ставка доходности;

R

— реальная ставка доходности (принимается по прогнозным дан­ным Центрального Банка России);

а

— прогнозируемый темп инфляции.

Количественное определение риска позволяет его сравнивать с номи­нальной ставкой доходности (формула 4.6). При этом для дальнейших расчетов из двух значений выбирается максимальное.

При анализе недвижимости важным является объединение оценки недвижимости имущества и анализа рыночной ситуации.

 

50