ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.2.2. Информация о продажах

Недвижимость

4.2.2. Информация о продажах

В реальной жизни большинство ситуаций, связанных с информацией о продаже недвижимости, оказывается сложной. Это связано с тем, что рассматриваются ситуации для различных условий функционирования недвижимости (аренда, продажа, залог и др.), которые зависят от изме­нений темпов инфляции и особенностей рыночной конъюнктуры. Состо­яние рынка, характеризующееся оценкой доли свободных площадей, вли­яет на индивидуальный срок аренды и на уровень арендных платежей при возобновлении аренды. В случаях, когда контракты с арендаторами еще не подписаны или когда срок аренды истекает до предполагаемой даты продажи имущества, может оказаться полезным моделирование рыночной ситуации. Как будет наказано в главе 6, оценка состояния рынка может играть важную роль при исследовании инвестиционного портфеля.

Доля свободных площадей (vacancy rate) — это обобщающий показатель; в сжатой форме он несет статистическую информацию о спросе и предложении различных типов недвижимого имущества на том или ином рынке в определенный момент времени. Доля свободных площадей рассчитывается как сумма всех площадей, которые могут быть сданы в аренду (измеряется в квадратных метрах) за вычетом площадей, сданных в арен­ду; причем эта величина выражена в процентах от суммы всех площадей, которые могут быть сданы в аренду- С теоретической точки зрения для того, чтобы рассчитать долю свободных площадей, необходимо оценить все сравниваемые между собой и фигурирующие на рынке площади, проверив при этом, используются ли они в данный момент. На практике доля свободных площадей (например, в Москве) рассчитывается от количества построенного коммерческого городского жилья различными строительны­ми организациями. То же относится к офисным объектам. Два наиболее известных источника данных о свободных площадях — это Coldwell Banker u Office Network. Первый из этих источников приводит данные об административных зданиях и промышленных площадях в 31 городе, в последнем содержатся данные только по административным зданиям приблизительно в 30 городах.

По данным о доле свободных площадей, даже далеко не полным, труд­но получить полезную информацию о текущих рыночных условиях, о том, как соотносится нынешнее состояние рынка с «нормальными и с общей ситуацией на рынке России в целом, а также оценить возможности инве­стиций в других районах. Такая информация существует только в круп­ных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и др.

Удельный вес свободных площадей в Москве за период с 1996-1998 гг. имел значения в диапазоне от 9,3 до 20,1%. В марте 1995г. этот показатель составлял 15,8%. Текущая величина не выходит за пределы нормального поведения рассматриваемой переменной.

С 1995 г. по настоящее время показатель доли свободных площадей в России имел тенденцию роста. Рост доли свободных площадей на на­циональном рынке носит устойчивый характер и зависит от многих факторов - уменьшение доходов населения, высокий процент безработицы высокая инфляция, несовершенное законодательство и др.

Доля свободных площадей в самой обобщенной форме характеризует отношение между предложением площадей и спросом на них. Поскольку при формировании спроса и предложения мотивация участников различна, предпочтительнее было бы рассмотреть их порознь, а затем посчитать долю свободных площадей или какой-либо другой показатель, характеризующий соотношение между ними. Методология, которая может быть использована здесь для расчета доли свободных площадей, требует определение специального показателя — рыночного индексы недвижимости (РИН).

При расчете РИН и других аналогичных показателей сначала рассмат­ривается спрос на помещения; для измерения спроса используются дан­ные о доле коммерческого строительства (в квадратных метрах). Затем исчисляется разность между построенными площадями и спросом на та­кие площади (в квадратных метрах), и эта разность соотносится (в про­центах) с построенными площадями.

Статистика предложения основывается на данных о заключенных стро­ительных контрактах и о выданных разрешениях на строительство; за­тем делается прогноз сдачи этих объектов в эксплуатацию. Таким обра­зом удается рассчитать ^приток» новых площадей, которые могут быть проданы или сданы в аренду с последующим выкупом. В Москве раз­работана цельная система ипотечного кредитования, которая позволяет вести статистику предложений. Этот вопрос подробно излажен в разде­лах 8.5 и 9-4.

 

54