4.3. Проблемы оценки стоимости недвижимости - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.3. Проблемы оценки стоимости недвижимости

Недвижимость

4.3. Проблемы оценки стоимости недвижимости

4.3.1. Анализ основных методов оценки стоимости

Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости имущества. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимо­сти) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной опти­мальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее ис­пользование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Другими словами, многоквартирный дом представляет большую ценность для того. кто собирается, например, организовать кондоминиум[1], чем для покупателя, который намеревается использовать его для сдачи квартир в аренду. В таком случае цена кондоминиума (за вычетом из­держек по переводу здания в кондоминиум) и должна быть положена в основу оценки. На рис. 4.4 представлена схема процесса оценки объекта недвижимости в общем виде.

 

 

Выбор метода оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оценка по сравнению продаж

 

Затратный подход. Оценка по затратам.

 

Оценка по доходу

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет

 

Расчет

 

 

 

 

 

Расчет

 

 

Согласование

 

 

 

 

 

 

 

Цена

 

 

Рис.4.4. Процесс оценки.

Стоимостный метод предполагает, что в центре анализа оказывается не «экономическая а' стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этого имущества, а «физическая» стоимость строений и земли. По существу оценщик суммирует затраты на воспроизведение данного строения и вы­читает сумму износа в тех случаях, когда постройка не является новой. Корректировки часто являются субъективными и не учитывают обычно доход, который может принести это имущество. Данный подход не может использоваться для оценки такой составляющей как земля; стоимость земли необходимо рассчитывать отдельно.

Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия коррек­тировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер.

Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимос­ти потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого иму­щества. Простое применение этого метода предполагает, что либо владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет в конечном счете продано получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного пери­ода. Это простое применение соответствующей формулы:

Текущая стоимость

(PV)=C/E

(4.7)

В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый те­кущий доход (net opetating income), а ставку дисконта Е обычно назы­вают нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:

Текущая стоимость

(PV)=C/E-g

(4.8)

где разность (Е - g) можно рассматривать как норму капитализации.

Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того, чтобы исчислить норму капитализации (Ro), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:

(4.9)

(4.10)

Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды иму­щества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитали­зации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены ак­ций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).

Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потен­циальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, комму­нальные платежи, страхование и т. п. Чистый текущий доход обычно не включает непредвиденных затрат (рассчитывается «стабильная» величина дохода), и во многих случаях он представляет скорее ориентировочную величину, поскольку точная оценка большинства расходных статей сопря­жена с рядом трудностей. Почти во всех вариантах не учитываются неко­торые расходы, связанные с владением имуществом и его продажей в конце периода. Многие аналитики постепенно склоняются к необходимости вклю­чения в состав издержек налогов, связанных с переоформлением прав соб­ственности, комиссионного вознаграждения брокерам и затрат по измене­нию внутренней планировки, предпринятых предшествующими владельца­ми- Эти издержки обычно возмещаются при продаже.

Один из вариантов этого метода известен под названием мультипликатор совокупного дохода. В этом случае данные о затратах просто не фигурируют: рассматриваются лишь потоки доходов, которые; включают совокупные платежи за пользование жильем и другие «нерентные» доходы, приносимые данными видами имущества.

При оценке недвижимого имущества на практике во многих случаях приходится сталкиваться с недостаточностью имеющейся информации, при этом возникает необходимость использования различных вариантов упрощенной оценки потоков доходов. Можно ли полагаться на результаты анализа, базирующегося на подобных данных? Использование нормы капи­тализации при сопоставлении различных вариантов вложений вполне оп­равдано до тех пор, пока расчетные показатели дохода пропорциональны некой четко определенной величине потоков доходов (имеется к виду доход после вычета налогов). И все же к оценкам, полученным с помощью упрощенных методов, необходимо относиться с некоторой осторожностью.

Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировоч­ную стоимость для типичного инвестора; по предположению, они должны как-то отражаться в ценах продажи имущества. Но они могут и не отражать стоимости имущества с точки зрения какого-то инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо по­строить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убытках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владе­ния. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом трансакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого использу­ются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инвестора, доходности.

 

55