4.3.3. Портфельный анализ - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок

Недвижимость

4.3.3. Портфельный анализ

В портфельных исследованиях анализ рыночных условий использует­ся при сравнении различных проектов, равно как и в случаях рассмотре­ния отдельного проекта. Целью портфельного анализа по существу явля­ется построение такого портфеля вложений в недвижимое имущество, который обеспечивает совокупный доход, согласующийся с уровнем риска, выбранным управляющим портфелем активов. Для оптимального реше­ния этой задачи требуется собрать данные о нормах дохода за длительные промежутки времени по каждому из огромного множества рассматриваемых видов имущества. Эти доходы затем можно использовать в матема­тических моделях, описывающих варианты получения указанных доходов; таким образом удается выделить совокупность единственных в каждом случае эффективных портфелей (каждый из которых характеризуется различным уровнем риска). Из этого множества инвестор может выбрать наиболее предпочтительный, по его мнению, портфель.

С теоретической точки зрения, осуществление этого процесса — доста­точно простое дело, если речь идет об обычных акциях. Что же касается недвижимого имущества, то здесь, как правило, достаточно трудно найти соответствующие данные. Временные ряды доходов, т. е. те данные, кото­рые позволили бы определить риск, связанный с вложениями в отдельные виды имущества, — просто отсутствуют.

Источником данных о доходах от недвижимого имущества могут слу­жить ежегодные (квартальные) отчеты о деятельности отдельных строи­тельных объединений. Так, в Москве это две крупнейшие компании —АО Главмосстрий и ЗАО Моспромстрой, которые возводят более 90% всех новых зданий в городе.

Динамика доли свободных площадей и движение доходов от инвестиций в недвижимость связаны между собой. Уменьшение доли свободных площадей скорее всего свидетельствует о расширении рыночного спроса и влечет за собой повышение стоимости объекта недвижимости. Посколь­ку стоимость возрастает, чистый текущий доход, равно как и капитализи­рованные (или дисконтированные) потоки доходов также увеличатся.

Быстро развивающиеся количественные методы анализа становятся важ­ным инструментом изучения рынков недвижимого имущества. И все же этот процесс развивается медленно вследствие недостатка надежных дан­ных. Недвижимое имущество нс часто оказывается объектом рыночных сделок, причем даже в тех случаях, когда совершаются такие сделки, усло­вия продажи обсуждаются обычно лишь в частном порядке. В результате эксперты, использующие методы количественного анализа, вынуждены по­лагаться на оценки стоимости имущества, которые будут рассмотрены. Более того, количественные методы могут использоваться также для улучшения качества исходных данных.

 

57