ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.4. Оценка недвижимости по затратам

Недвижимость

4.4. Оценка недвижимости по затратам

Этот раздел посвящен теории и принципам оценки по затратам, его применению, особенно при оценке индивидуальных объектов недвижимо­сти. Использование этого метода при массовой оценке более подробно рассматривается в разделе 4.7.

4.4.1. Общие положения оценки по затратам

Первое из уточнений носит терминологический характер. Важно про­водить различия между понятиями стоимость, затраты и цена. Общерас­пространенным стало употребление понятий «стоимостный метод оценки» и «затратный метод оценки», как тождественных, не имеющих никаких различий. Однако стоимость не равна буквально сумме каких-либо зат­рат. Можно говорить о стоимостном выражении износа жилых зданий и помещений, но нельзя приравнивать износ к затратам. Поэтому в дальней­шем по тексту термин затратный метод оценки не используется. То же относится к понятиям «стоимость» и «цена».

Прежде всего говорить о рыночной цене в полном смысле можно лишь тогда, когда имеет место равновесие между спросом и предложением, причем равновесие это должно быть устойчивым и приближено к оптимальному. Товар, обладающий рыночной стоимостью, может быть продан или куплен но любой цене. Факторы, влияющие на ее конкретную величину, являются конъюнктурными и практически никак не связаны с исходными натураль­но-вещественными характеристиками и потребительскими свойствами то­вара, находящими свое отражение в стоимости.

Стоимость у вещи есть всегда, а цена — не всегда. Поэтому и оценку любого объекта недвижимости необходимо начинать со стоимости, которая впоследствии трансформируется в цену с учетом факторов спроса и пред­ложения на конкретном сегменте рынка.

Стоимость (value) — это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента.

Считается, что при расчете справедливой стоимости (fair value) следует принимать во внимание все относящиеся к делу факты, включая разумные прошлые расходы и стоимость воспроизводства.

Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Затраты (К) оп­ределяются произведением количества факторов производства (r) на цены этих факторов (q) за определенный период времени:

(4.11)

Цена (price) — это фактический показатель, отражающий сумму, кото­рая была заплачена на покупку объекта в результате сделки при конкретных обстоятельствах,

Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно отражают обоснованную меру стоимости на дату оценки.

В общем виде цена определяется суммой себестоимости производства и прибыли.

Участники торговых операций на рынке недвижимости — продавцы и покупатели — при принятии своих решений руководствуются наиболее значимыми сигналами, которые исходят от рынка: рыночными ценами. Эти постоянно меняющиеся рыночные цены призваны в народном хозяйстве выполнять две функции — функцию выравнивания и функцию регу­лирования.

Для оценки стоимости, приносящей доход собственности, может быть использован затратный подход. Оценщики оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собствен­ности, затем вычитают из нее сумму оцененного износа зданий и соору­жений.

К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного, что и составляет оценочную стоимость собственности. Простая модель стоимости недвижимости выглядит сле­дующим образом:

V=LV+BV

(4.12)

где  

V

— стоимость оцениваемой недвижимости;

LV

— стоимость земельного участка;

BV

— стоимость возведения здания (сооружения).

Составляющие этого уравнения могут быть представлены так:

LV=SLxL

(4.13)

BV=SBxM

(4.14)

где

SL

—                            площадь земельного участка, м2;

SB

—                            площадь здания м2;

L

—                            нормативная цена м2 земли;

М

—                            укрупненные сметные нормы на здания и сооружения на виды работ.

Подставляя выражения (4.13) и (4.14) в уравнение (4.12), получим:

V=(SBxL)+(SBxM)

(4.15)

Эта модель представлена в общем виде. Она не учитывает степень инфляции, местонахождение объекта (сооружения), его сложность возве­дения, тип, архитектурный стиль, накопленный износ и др.

Очень важным является понимание различия между двумя термина­ми — полная стоимость замещения (replacement cost new) и полная сто­имость воспроизводства (reproduction cost new).

Полная стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оценива­емого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпоч­тительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональны­ми свойствами.

Полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизвод­ство) — это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строитель­ных стандартов и того же качества работ.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современ­ную стоимость конкретного объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии стро­ительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т.д.

На рис. 4.5 представлено отличие этих понятий.

 

 

 

Внешние факторы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Существующий объект

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Воспроизвести

 

Заменить

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Полная стоимость воспроизводства

 

Точная копия объекта

 

Близкий аналог объекта

 

Полная стоимость замещения

Рис.4.5. Процесс формирования полной стоимости воспроизводства

 и полной стоимости замещения.

При оценке собственности стоимостным методом предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства объекта недви­жимости.

Основной отличительной особенностью стоимостного метода следует считать его применимость для любых условий и на любых этапах жиз­ненного цикла объекта недвижимости как в прошлом, так и для нового строительства, что позволяет cобственнику эффективно планировать и управлять его собственностью.

Следует также отметить, что результаты оценки, полученные на основе стоимостного метода, практически ориентированы и равноценны как для покупателя, так и для продавца. Покупатель не согласен платить за ка­кой-либо объект недвижимости больше, чем стоит другой объект, аналогич­ный по своим потребительским свойствам. Кроме того. стоимостный метод является наиболее защищенным от воздействия факторов неопределенно­сти и рыночной конъюнктуры.

Стоимостный метод требует проведения оценки стоимости земли, опре­деления степени износа и установления текущих издержек на возведение сооружений, из которого вычитается величина начисленного износа. К сто­имости затем добавляется стоимость земельного участка, если бы он был неосвоенным и готовым к наиболее эффективному использованию. Слу­чаи применения стоимостного метода представлены в таблицы 4.3.

Таблица 4.3

Случаи применения оценки по затратам

№ п/п

Наименование ситуации

Время оценки

1

Технико-экономический анализ для обоснования но­вого строительства (ТЭО)

Прединвестиционная фаза

2

Определение варианта наилучшего и наиболее эф­фективного использования земли

Инвестиционная фаза проектирования

3

Составление проекта строительства (рабочее проекти­рование)

То же

4

Подготовка и участие в тендерных торгах

То же

5

Согласование договора подряда па строительство

То же

б

Инспектирование и контроллинг объекта строительства на всех его стадиях возведения

На всех этапах жизнен­ного цикла строит.

7

Получение кредита под залог недвижимости в целом или какой-либо его части (ипотечное кредитование)

На всех этапах жизнен­ного цикла недвижимости

8

Оформление части недвижимости предприятия в ка­честве вклада в уставной капитал другого предприя­тия или передача ее в аренду

То же

9

Покупка или продажа предприятия, находящегося в любой форме собственности

Стадия эксплуатации

10

Купля-продажа пакета акции (доли) уставного капи­тала предприятия в связи е сто приватизацией, сана­цией, реорганизацией, ликвидацией

То же

11

Страхование недвижимого имущества предприятия и определение его страховой стоимости

Па всех этапах жизнен­ного цикла недвижим.

12

Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

То же

 

 

Оценка

Оценка земли

Методы:

—    единицы сравнения;

—    базового участка;

—    «извлечения»;

—    переноса;

—    определение затрат на освоение

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Определение состава и величины затрат объекта

Методы:

—    единичных расценок;

—    укрупненных расценок;

—    приведенных исходных затрат; (ресурсный метод, базисный ме­тод)

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Оценка подходящей для данного объекта величины прибыли

Факторы, определяющие вариант наилучше­го и наиболее эффективного использования

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Оценка износа

Методы:

—    сравнения продаж,

—    экономического возраста;

—    разбиение на конструктивные элементы;

—    доходный;

—    разбиение износа но видам работ

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Корректировка стоимости объекта

Определение «реальной» стоимости с учетом всех видов износа

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Оценка реальной стоимости

Учет косвенных издержек, имеющих место в период эксплуатации объекта и его приведение с фактической покупательной способностью

 

 

 

Решение о переходе к следующему этапу

 

 

Оценка рыночной стоимости объекта

Итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости.

Рис. 4.6. Принципиальная схема последовательности определения  рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам

В практике массовой оценки стоимостный подход при правильном его применении совместно с методом сравнения продаж дает устойчивые и сопоставимые оценки рыночной стоимости (MV). Уравнение в этом слу­чае представляет собой модель следующего рода:

МV=GQ[LV+(RCN-D)]

(4.16)

 Где

GQ

— мультипликативная поправка на качественные пока­затели (например, район местонахождения объекта);

IV=RCN-D

— стоимость сооружения за вычетом износа;

RCN

— полная стоимость замещения (затраты на возведе­ние нового сооружения равной полезности);

D

— износ сооружения.

Практическая реализация стоимостного метода оценки объектов недви­жимости заключается в последовательном осуществлении этапов, пред­ставленных на рис. 4.6.

 

58