yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.4.2. Определение состава и величины затрат при оценке объекта недвижимости

Недвижимость

4.4.2. Определение состава и величины затрат при оценке объекта недвижимости

4.4.2.1. Система определения стоимости нового строительства

Политика ценообразования и сметного нормирования в строительстве является составной частью общей ценовой политики Российской Федерации, органически вписывающейся в общую экономическую политику государства.

Основными задачами новой системы ценообразования и сметного нор­мирования в строительстве являются:

— формирование договорных (свободных) цен на строительную про­дукцию, их экономическая оптимизация и государственное регулирование через цены на отдельные виды ресурсов;

— обеспечение полного набора сметных нормативов (поэлементных и укрупненных) и различных условий их применения;

— определение стоимости строительства на различных этапах жизнен­ного цикла.

Основным методом экономической оптимизации цены строительной продукции в новых условиях являются подрядные торги, которые прово­дятся в соответствии с правилами, установленными Положением о подрядных торгах в Российской Федерации (от 13.04.93 г. № 660-Р/18-7).

Оценка стоимости строительства осуществляется при:

— разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - инвестоские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

— подготовке к заключению договора подряда на капитальное строитель­ство подрядчиком или но его заказу проектной организацией на основании объявленной инвестором тендерной документации — смешно-нормативные расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

В практике оценки стоимости недвижимости структура затрат зависит от стадий жизненного (инвестиционного) цикла объекта строительства и делится на затраты подрядчика и заказчика (инвестора).

Структура стоимости нового строительства в составе проекта рабочей документации включает в основном затраты подрядчика и состоит из пяти слагаемых:

BVn=DC+HP+CП+IC+ПрЗ

(4.17)

где

BVn

— стоимость нового строительства;

DC

— прямые затраты (direct coast);

HP

— накладные расходы;

СП

— сметная прибыль (плановые накопления);

IC

— затраты на приобретение технологического оборудования, мебели и инвентаря;

ПрЗ

— прочие затраты, связанные с дополнительными затратами при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затрат на строительство временных зданий и сооружений и др.

Прямые затраты — это затраты, включающие основную заработную плату рабочих, материальные затраты (материалы, конструкции и изделия, энергетические ресурсы, транспортные услуги), эксплуатацию строитель­ных машин и механизмов и другие затраты.

Состав статей прямых затрат разрабатывается в соответствии с «Поло­жением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложе­нии прибыли», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года № 552.

Накладные расходы (постоянные издержки) как часть сметной себе­стоимости строительно-монтажных работ представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.

Порядок расчета величины накладных расходов в текущем уровне цен определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по расче­ту величины накладных расходов при определении стоимости строитель­ной продукции № БФ-907/12 от 30.10.92 Минстроя России.

В состав накладных расходов входят административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, прочие накладные расхо­ды, включая платежи по обязательному страхованию рисков.

В практике сметных расчетов прямые затраты определяются по формуле:

DC=

(4.18)

Где

Vi

— объемы по видам работ;

EPi

— единичные расценки на виды работ.

В отличие от прямых затрат накладные расходы нормируются косвен­ным способом в процентах от выбранной базы исчисления:

фонда оплаты труда в составе прямых затрат;

сметной стоимости прямых затрат (базисная стоимость). А величина их зависит от вида строительства (промышленное, граж­данское, сельскохозяйственное, крупнопанельное, водохозяйственное. энер­гетическое, прочие отрасли) н определяется в соответствии с «Методиче­скими рекомендациями о порядке применения нормативов накладных рас­ходов строительства», письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12—133.

Сметная прибыль (СП) — это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительных организаций, не отно­симых на себестоимость работ, и является нормативной при выполнении строительно-монтажных работ-

Порядок расчета величины СП определяется в соответствии с «Мето­дическими рекомендациями по определению сметной прибыли при форми­ровании свободных цен на строительную продукцию» № БФ-906/12 oт 12.10.92 г. Минстроя России.

Состав статей затрат, осуществляемых за счет прибыли, включает расходы на уплату налога на прибыль по установленной законом ставке, затраты на развитие производства, затраты на материальное стимулирование работ­ников, затраты на развитие социальной сферы, на финансирование строительства жилья и других объектов непроизводственного назначения, затраты на строительство новых объектов производственного назначения и др.

При составлении сметной документации, используемой для предвари­тельной оценки стоимости строительства, рекомендуется определять вели­чину сметной прибыли на основе общеотраслевого норматива. Рекоменду­емый норматив сметной прибыли определяется расчетным методом в раз­мере 50% к фактической величине средств на оплату труда рабочих стро­ителей и рабочих обслуживающих строительных машин, или 12% к сметной себестоимости работ. В случае изменения действующего законодатель­ства рекомендуемый норматив подлежит корректировке Министерством землепользования, строительства и коммунального хозяйства России.

Прочие затраты (ПрЗ) определяются согласно методическим реко­мендациям № БФ-925/12 от 03.11,92 г. Мипстроя России и включают порядок расчета затрат на возведение временных зданий и сооружений, дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затрат на содержание заказчика-застройщика и техническо­го надзора (сервейерской фирмы), прочих работ и затрат. Состав затрат на содержание заказчика-застройщика приведен в примере 4.3.

Пример 4.3. Рассчитать затраты на 2000 год на содержание ссрвейерской фирмы (представитель заказчика-застройщика) при следующих ис­ходных данных (цифры в примере приняты условные):

Расходы на оплату труда, исчисленные в соответ­ствии с действующим законодательством

630 тыс. руб.

2. Отчисления на нужды:

 

в пенсионный фонд —31,6%

199,1 тыс.руб.

—на социальное государственное страхование—5,4%

34 тыс. руб.

в государственный фонд занятости —1,5%

9,45 тыс.руб.

на медицинское страхование —2%

12,6 тыс. руб.

рисковые ситуации —1%.

6,3 тыс.руб.

3. Амортизация основных фондов.

12,2 тыс.руб.

4. Прочие расходы

131,6 тыс.руб

ИТОГО

1035,25 тыс.руб.

Сметная стоимость строительства на 2000 год, исчисленная в базисных ценах,—20860 тыс. руб. Размер затрат на содержание представителя заказчика-застройщика (сервейерской фирмы) для включения в сметную документацию определяется по формуле:

(4.19)

Где

Зс

суммарная величина затрат, определенная по статьям расхо­дов в расчете на год;

Ссс

— сметная стоимость строительства, определенная за тот же пе­риод.

 

 

Оценка стоимости объекта недвижимости для заказчика стоимостным методом предполагает включение издержек в виде четырех основных составляющих:

BVз=LV+DСз+IC+ПП

(4.20)

Где

BVз

— стоимость нового строительства,

LV

— стоимость земли;

DСз

— прямые издержки;

IC

— косвенные издержки;

ПП

— прибыль предпринимателя.

С экономической точки зрения издержки представляют собой стоимость всех видов затрачиваемых материалов и услуг.

Бухгалтерские издержки отличаются от экономических тем, что они не включают стоимость услуг факторов производства, которые используются в процессе производства, но не являются покупными. Бухгалтерские из­держки включают только явные затраты, представленные в виде платежей за приобретаемые ресурсы.

Бухгалтеры склонны к ретроспективному взгляду на финансы предпри­ятия, так как им приходится следить за активом и пассивам и оценивать эффективность деятельности фирмы в прошлом. К фактическим издерж­кам относятся фактические затраты и амортизационные отчисления по капитальному оборудованию, величина которых определяется в соответ­ствии с налоговым законодательством. При этом размер амортизационных отчислений не обязательно отражает действительный износ оборудования.

Экономисты и руководители, наоборот, интересуются перспективами предприятия. Они озабочены предстоящими издержками и интересуются вмененными издержками — издержками, связанными с упускаемыми воз­можностями наилучшего использования ресурсов предприятия. Их всегда надо брать в расчет при принятии экономических решений.

Правильная оценка и переоценка активов требует обращения к осно­вам маржинализма — теории предельной полезности и предельной произ­водительности факторов производства, которая базируется на принятой в маржинализме концепции стоимости имущества.

Для владельца имущества (активов) стоимость его (их) эквивалентна прямым и косвенным убыткам, которые могут быть понесены вследствие утраты данного имущества (активов). В такой концепции стоимость имущества — это стоимость его утраты. Это определение полностью соответствует принципу альтернативности издержек при выборе и реали­зации тех или иных возможностей.

Издержки, связанные с осуществлением данного решения, соответствуют упущенной выгоде, которая могла бы быть получена в результате осуществления наилучшего из возможных альтернатив решений.

Мерой этой стоимости являются:

1. Восстановительная стоимость, или полная стоимость замещения, представляет собой издержки по замене данного актива. Возможное оп­ределение восстановительной стоимости:

— на базе первоначальной стоимости;

— на базе остаточной стоимости.

2 Ликвидационная стоимость представляет собой доход/убыток, возможный в случае продаж данного актива:

— по выгодной рыночной цене с прибылью для продавца;

— принудительной продажи (ниже запрашиваемой продавцом цены, а иногда и ниже цены приобретения).

Поскольку такая оценка не представляется реалистичной в обычных условиях, она применяется только в двух случаях:

— когда активы утратили свою полезность, устарели или не находят нормального спроса;

— когда предприятие в ближайшем будущем предполагает прекраще­ние деятельности, утрачивая возможность реализовать свои активы на обычном рынке,

3. Экономическая стоимость — доход/убыток, получаемый при ис­пользовании данного актива в результате осуществления наилучшего из возможных альтернативных решений- Экономическая стоимость может быть исчислена:

— по полученной выручке или прибыли от использования актива;

— по «альтернативному» доходу, то есть доходу, который может быть получен от иного использования актива,

Так как недвижимость не что иное, как товар, который обменивается на деньги, то очевидно, что рыночные цены (цены обмена) должны иметь отношение к внешней отчетности предприятия.

Рыночные цены определяются рынками, но предприятие всегда дей­ствует на двух рынках и, следовательно, имеет дело с двумя типами цен— покупки и продажи, каждая из которых может быть выражена в трех временных аспектах.

В таблице 4.4 приведены шесть основных типов рыночных цен.

Таблица 4.4

Базы оценки

п/п

Время оценки

Тип обмена

Стоимость приобретения

Стоимость выбытия

1

Прошлое

Себестоимость актива

Прошлая продажная цена

2

Настоящее

Стоимость замены актива

Текущая продажная цена

3

Будущее

Ожидаемые будущие расходы, связанные с заменой актива

Ожидаемая стоимость реализации

На практике каждый из шести приведенных типов цен используется каждый в свое время.

Себестоимость — агрегированная цена, выплаченная предприятием за приобретение прав собственности и владения активом, включая все пла­тежи по его доставке, установке и введению в эксплуатацию.

Себестоимость как оценка объекта недвижимости имеет существенное преимущество, состоящее в том, что она представляет собой цену реальной сделки, то есть может быть проверена.

Один из главных недостатков оценки по себестоимости состоит в том, что ценность объекта недвижимости может изменяться со временем: по прошествии длительного промежутка времени она может потерять значе­ние как оценка потенциала или как текущая рыночная цена. Это связано с продолжительностью срока использования актива: чем она больше, тем сильнее совокупный результат изменения цены с момента приобретения.

Прямые издержки застройщика равны сметной стоимости строитель­ства (подрядчика) и включают вес составляющие формулы 4.17.

Косвенные издержки — это расходы, которые возникают в прединвестиционной и инвестиционной фазах проекта и необходимы для органи­зации и сопровождения процесса строительства. Они включают:

·         затраты, связанные с прединвестиционным исследованием и плани­рованием проекта (ТЭО);

·         вознаграждения за разработку проектно-сметной документации;

·         расходы, связанные с получением разрешения на ведение строитель­но-монтажных и специальных работ;

·         проведение торгов и заключение контрактов на подрядные работы и поставку оборудования;

·         расходы по оформлению права собственности и другие расходы;

·         юридические услуги;

·         расходы по страхованию;

·         расходы по обслуживанию кредита на ведение строительно-монтаж­ных работ;

·         налоги, взимаемые в ходе ведения строительства и монтажа обору­дования;

·         расходы на рекламу и оформление продажи;

·         накладные расходы застройщика и многие другие.

Прибыль предпринимателя является функцией риска заказчика и зависит от типа проекта (см. раздел 4.2) и конкретной рыночной ситуа­ции. Прибыль предпринимателя выступает в виде премии, которую он ожидает получить за использование своего рискового капитала, инвести­рованного в строительный проект,

При определении стоимости нового строительства стоимостным мето­дом используют существующую нормативно-методическую базу, разрабо­танную проектно-изыскательскими институтами, дополняя расчеты, связан­ные с теорией риска.

 

59