ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.4.2.2. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства

Недвижимость

4.4.2.2. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства

Стоимостный метод оценки базируется на трех концепциях себестои­мости: минимальные (разумные) затраты (prudent coast), нормативные за­траты (standart coast) и первоначальные расходы (original coast).

А. В соответствии с концепцией минимальных затрат при оценке объек­тов недвижимости учитываются только те затраты, на которые пошло бы предприятие в зависимости от выбранного им проектного финансирования. Как известно, в финансовой практике в зависимости от того, какую долю риска принимают на себя кредитор (заказчик), выделяют три группы про­ектного финансирования по признаку ограниченности регресса[2]:

с полным регрессом на заемщика («full recourse financing»). Это наиболее распространенная форма проектного финансирования. Кредитор в этом случае не принимает на себя никаких рисков, связанных с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против га­рантий заказчика или третьих сторон с анализом денежных поступлений от проекта или без анализа в части принятия на себя в полном объеме политических рисков,

без регресса на заемщика (non recourse financing). В этом случае кредитор не имеет никаких гарантий от заказчика (заемщика) и прини­мает на себя почти все риски, связанные с реализацией проекта. Такая форма проектного финансирования наиболее дорогостоящая для заказчи­ка, так как кредитор рассчитывает получить соответствующую компенса­цию за высокую степень риска. Без регресса на заемщика финансируются проекты, имеющие высокую рентабельность и обеспечивающие выпуск конкурентоспособной продукции (добыча и переработка полезных ископа­емых, газовая и нефтеперерабатывающая промышленность);

— с ограниченным регрессом на заемщика («limited recourse financing»). Это наиболее распространенная форма, при которой в ходе анализа возможностей финансирования проекта оцениваются все риски, связанные с его реализацией. Они распределяются между заказчиком и подрядчиком. Примером может служить строительство крупных кредитов по схеме острой — владей — эксплуатируй» (buildownoperate) с финансированием под правительственную гарантию.

Подрядчик берет на себя риск завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию; поставщики оборудования принимают на себя риски, связанные с своевременностью, комплектностью, качеством поставок и установки; заказчик несет на себе все риски, связанные с эксплуатацией объекта. Он должен кредитору предоставить только определенные гаран­тии и частично заложить свои активы.

С ограниченным регрессом на заемщика используется концепция ми­нимальных затрат, которая приемлема и для общей оценки активов. В со­ответствии с ней в себестоимость продукции следует включать только нормальные прямые расходы (материалы, рабочее время механизмов, за­работная плата) и косвенные расходы, которые определяются существую­щими отраслевыми стандартами. Как правило, себестоимость предполагает возникновение в разумных пределах определенных исходных обязательств предприятия, а непредвиденные дополнительные расходы во внимание не принимаются.

Б. Нормативные затраты принимаются при расчете оценок, основан­ных на достижении требуемого уровня производительности и эффективности производства. Оценка на основе нормативных затрат соответствует концепции стоимости приобретения материалов и конструкций на этане строительства.

При этом в большинстве случаев используется тип финансирования — с полным регрессом на заемщика.

Главное достоинство концепции нормативных затрат состоит в исключе­нии расходов, обусловленных неэффективной деятельностью предприятия.

Приемлемость концепции нормативных затрат для оценки стоимости приобретения в значительной мере зависит от метода определения сметной стоимости, от типа выбранного норматива и способа его использования, В последующих главах более подробно будет изложен этот материал.

В. Первоначальные расходы используются при оценке объектов недви­жимости, находящихся в стадии эксплуатации с использованием доходно­го и сравнительного методов.

Логика этой концепции состоит в том, что покупатели недвижимости не обязаны оплачивать услуги по стоимости, которая бы позволяла фирме получать сверхприбыль не за счет рационального использования ресурсов, а за счет операций с имущественным комплексом.

Применимость концепции первоначальных расходов в сфере рыночной экономики применительно к объектам недвижимости проблематична, по­скольку предполагается, что стоимость имущественного комплекса пред­ставляется текущей рыночной (договорной) ценой за исключением случая совместного использования недвижимости перед его покупкой, или имеет место непрямая сделка.

В основном такой подход используется в проектном финансировании без регресса на заемщика.

Затраты должны отражать местные экономические условия, в зависимо­сти от которых меняются предельные значения прибыли. Как отмечалось ранее, чтобы определить, кому отдать подряд на строительство, необходимо решить, какой подрядчик выполнит данную работу с надлежащим каче­ством при самых низких расходах и без необоснованного риска. При этом затраты, будь они определены по методикам воспроизводства или замеще­ния, должны отражать типичные расходы.

 

60