ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.4.2.3. Методы оценки полной стоимости строительства

Недвижимость

4.4.2.3. Методы оценки полной стоимости строительства

В современной практике оценки применяются следующие методы опре­деления стоимости нового строительства:

— метод единичных расценок (метод поэлементной оценки затрат);

— метод сравнительной единицы;

—    метод укрупненных элементных показателей стоимости.

Исходной позицией для определения сметной стоимости строительства объекта является подсчет объемов работ на основе проектных решений. Для этого используется нормативный документ, по которому определяется сметная стоимость в зависимости от вида работ и конструктивных элемен­тов по данному объекту. Методы определения объемов работ зависят от архитектурно- конструктивных решений строительных объектов-

Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономи­ческой ситуации.

Для определения сметной стоимости применяют четыре метода: ре­сурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный.

А. Ресурсный метод ~ это метод определения стоимости на ос­нове оценки выделенных ресурсов (затрат труда, потребности в строитель­ных машинах, расхода материалов, изделий и конструкций). Применение этого метода допускается на всех стадиях разработки технической доку­ментации для строительства: технико-экономических обоснований (ТЭО) инвестиций, проектов детальной планировки (ПДП) объектов жилищно-социального назначения, проектов (эскизных проектов) и рабочей доку­ментации.

Для определения сметной стоимости работ ресурсным методом рекомен­дуется применять формы локальной ресурсной ведомости (Приложение 1.1) и локального сметного расчета, локальной сметы (см. Приложение 1.2).

В качестве исходных данных для определения прямых затрат в ло­кальных сметах выделяются следующие ресурсные показатели:

трудовые ресурсы

Затраты труда рабочих-строителей — чел.-ч.

Затраты труда машинистов — чел.-ч.

строительные машины

Данные о времени использования строительных машин — маш.-ч.

материальные ресурсы

Данные о расходе материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических единицах: шт., м2, м3 и др.),

Указанные ресурсы выделяются из состава проектной документации, различных нормативных и других источников.

Сметно-нормативной базой ресурсного метода являются:

— введенные в действие с 1 января 1991 года нормативные сборники сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91, 4.05-91), в дальнейшем именуемые СНиР-91, а также элементные сметные нормы ЭСН-84;

— 46 сборников ресурсных сметных норм (РСН-91) для общестрои­тельных и социальных работ;

— для объектов производственного назначения с 1993 года на стадии эскизных проектов и ТЭО инвестиций — укрупненные ресурсные норма­тивы (УРН — для транспортного строительства, УПР — для гидроэнер­гетического строительства и т.д.);

— собственная нормативная база пользователя.

Стоимость строительства при применении ресурсного метода определя­ется по формуле 4.18. При этом прямые затраты определяются следую­щим образом:

DC=

(4.21)

Где

Сзп

— сметная цена одного чел.-часа трудозатрат (в базисном уровне — исходя из среднего нормативного разряда и применения индекса 1,25; в текущем уровне - на основе фактически сло­жившейся средней заработной платы всех работников подряд­ной организации, но не выше установленной нормируемой величины средств на оплату труда, относимой на себе стоимость работ (продукции, услуг);

Тр

— трудозатраты в чел.-часах;

Сэмм

— стоимость маш.-часа строительной машины (принимается в базисном уровне по СНиП 4.03-91 «Сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин»; в теку­щем уровне — «Рекомендации по разработке и применению планово-расчетных цен на эксплуатацию строительных ма­шина, выпущенные ЦНИИЭУС в 1991 году»;

Тэммi

— время эксплуатации строительной машины;

n

— количество строительных машин, участвующих в строи­тельстве;

Сматi

--сметная цена на материалы, изделия и конструкции (при­нимается в базисном году по СНиП 4.04.91 «Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции» и регио­нальными сборниками сметных цен на материалы 1991 г.; в текущем уровне — по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и эаготовительно-складских расходов или с использованием СНиР-91 с применением индексов);

Тматi

физическая потребность сметного строительного материала, изделий и конструкций;

m

— количество типов строительных материалов.

Метод определения стоимости на основе оценки выделенных ресурсов может использоваться всеми участниками инвестиционного процесса — заказчиками (инвесторами), проектными и подрядными организациями, сервейерскими и риэлторскими фирмами независимо от их форм соб­ственности и ведомственной принадлежности.

Б. Ресурсно-индексный метод — это сочетание ресурсного мето­да с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, трудовые и пр.). Этот метол является наиболее рациональным в условиях рыноч­ных отношений и либеризации цен. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем (прогнозное периоде) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. Они выража­ются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя зна­чащими цифрами после запятой.

Определение стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса ресурсно-индексным методом осуществляется согласно «Методическим рекомендациям по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации определении свободных (договорных) цен на строительную продукции и расчетах на выполненные работы» от 30.10.92 № БФ-906/12 Минстроя России.

В зависимости от принимаемой нормативной базы индексы могут устанавливаться по отношению к:

—    сметным ценам, введенным в действие с 1 января 1984 года;

—    сметным ценам, введенным в действие с 1 января 1991 года;

—     текущим ценам предшествующего периода. Прогнозные индексы цен рекомендуется разрабатывать на основе:

—    математической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие интервалы или месяцы;

—    количественной оценки влияния на уровень цен факторов инфляции и, прежде всего, роста;

—    количественной оценки воздействия на уровень цен антиинфляци­онных мероприятий и мер по регулированию цен, осуществляемых феде­ральными органами, местной администрацией, инвесторами и подрядными организациями.

Приведение сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения ее по каждой строчке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете.

Применение ресурсного н ресурсно-индексного методов считается воз­можным на всех стадиях разработки технической документации как заказ­чиком, так и подрядчиком при обосновании своих предложений по цене строящегося или реконструируемого объекта. Эти методы являются наиболее точными при оценке объекта недвижимости риэлторскими и сервейерскими фирмами.

В. Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне цен.

Приведение к уровню текущих (прогнозируемых) иен осуществляется путем перемножения базисной стоимости на соответствующие индексы по видам работ, элементам затрат:

BVn=См х Им+Сзп х Изп + Сэмм х Иэмм +НР + СП

(4.22)

Где

См, Сзп, Сэмм

элементы сметной стоимости — материалы, заработная плата, эксплуатация машин и механизмов в ба­зисном уровне;

Им, Изп, Иэмм

-индексы цен по элементам затрат;

НР

— накладные расходы;

СП

— сметная (плановая) прибыль.

Базисно-индексный метод представляется наиболее приемлемым для практического применения. Основными источниками информации об ин­дексах стоимостных показателей являются ежеквартальные отчеты Гос­комстата России, бюллетени Минстроя России, региональные бюллетени, другие сведения об индексах цен, подготовленные заказчиками, строитель­но-монтажными и проектными организациями, сервейерскими и сметно-консультационными фирмами.

Г. Базисно-компенсационный метод в своей основе использует метод расчета скользящей цены (sliding-scale), предложенный Европейской экономической комиссией ООН. Этот метод предусматривает использование т.н. формулы скольжения:

Р1=Р0/100(а+ bМ1/М0 +сS1/S0+ dТ1/Т0

(4.23)

Где

Р1

— окончательная цена объекта строительства согласно счету-фактуре;

Ро

— базисная (договорная) цена, установленная на день заключе­ния контракта;

a

— постоянная часть расходов (неизменная доля цены СМР, т. н. коэффициент тормо­жения);

b

— доля расходов на сырье и материалы;

c

— доля расходов на эксплуатацию машин и механизмов;

a+b+c+d

— выражают установленное в контракте про­центное соотношение отдельных элементов договорной цены (их сумма равна 100);

M1

— средняя арифметическая или средневзве­шенная цена (средняя индексов цен) мате­риальных затрат (материалы, конструкции и изделия, сырье, энергетические ресурсы) на дату выполнения;

Mo

— то же, на дату подписания контракта;

S1

— средняя арифметическая или средневзве­шенная зарплата (включая расходы и от­числения на социальное обеспечение) на дату выполнения работ;

So

— то же, на дату подписания контракта;

T1

— средняя арифметическая или средневзве­шенная цена (средняя индексов цен) транс-портно-эксплуатационных расходов на дату выполнения работ;

To

— то же, на дату подписания контракта;

M1/Mo; S1/So; Т1/То;

— сооношение индексов цен, соответственно на материальные ресурсы, заработную плату и транспортно-эксплуатационные рас­ходы.

В случае необходимости d, с, Ь могут быть разбиты на число частичных процентов отношений, равное числу принимаемых в расчет переменных величин (например, Ь1+ Ь2+ Ь3=Ь).

При использовании базисно-компенсационного метода в оценочной деятельности на стадии заключения контракта руководствуются <Практи-чсским пособием по организации и проведению подрядных торгов в Российской Федерации», которое рекомендовано Министерством строи­тельства РФ.

Стоимость строительства при базисно-компенсационном методе форми­руется исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.

При этом методе стоимость определяется в два этапа:

— на первом этапе определяется базисная стоимость строительства (по сметным нормативам 1984 г., 1991 г.). Одновременно делается фак­тический прогноз удорожания базисной стоимости в связи с возможной инфляцией и ожидаемым ростом цен и тарифов на ресурсы;

— на втором этапе уже при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальным из­менением цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе базисным условиям.

Итоговая стоимость складывается из ее базисного уровня, всех допол­нительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы, и конпенсационных выгод.

 

61