ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.5.2. Аналитический метод

Недвижимость

4.5.2. Аналитический метод

Для определения величины корректировок применяют количественные и качественные методы.

К количественным методам относятся:

анализ парного набора данных (абсолютная точность достигается в случае совпадения у субъектов всех элементов, кроме одного. Такие случаи на практике встречаются редко);

статистический анализ (используются методы математической ста­тистики и регрессионного анализа). Наиболее часто применим для объек­тов жилья;

факторный анализ (этот метод позволяет определить факторы, влияющие па цену продаж, а также элементы, чувствительные к рынку. Применяется, когда на рынке недвижимости большое количество данных о продажах собственности с различным количеством несовпадающих параметров);

анализ издержек (корректировка происходит за счет амортизиро­ванной стоимости здания);

графический анализ (в табл. 4.5. приведен пример такого анализа с добавлением статистических данных. Определяют среднее значение для сравнения рыночных продаж);

—    анализ вторичных данных ( к ним относятся данные по экологии, почве, чистоте рек и заболоченность мест и др.).

К качественным методам относятся:

кластер- анализ (с помощью этого метода можно разделить сово­купность объектов на отдельные, более или менее однородные группы. Сравнимые продажи распределяются в порядке постоянного изменения соответствия объекту оценки. Затем рассматриваемый объект сравнивает­ся с аналогичными по эффекту продаж);

многомерное шкалирование (позволяет получить действительное отображение общих характеристик (признаков), существующих между объектами);

относительный сравнительный анализ (этот метод наиболее часто применяемый в оценке собственности методом сравнения продаж- Состо­ит из этапов определения конструктивных элементов в объектах сравне­ния, изменения корректировок для каждого элемента с проведением окончательной коррекции цены продаж, получение единого показателя стоимости);

дискриминантный анализ (можно разделить заранее заданные группы объектов через комбинацию независимых переменных, например, м2 полезной площади, м3 строительного объема здания и др. Это позво­ляет объяснить различия между группами объектов. Кроме того, метод дает возможность отнести новый объект к какой-либо группе на основе его характеристик. В основном применяются для объектов производствен­ного назначения).

Процесс корректировки рекомендуется проводить в следующей после­довательности; базовая цена à права собственности à условия фи­нансирования à условия рынка à месторасположение объекта à физи­ческая характеристика à степень износа à состояние окружающей среды à экономические характеристики à иные факторы.

В табл. 4.6 в качестве примера привидится расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж.

В данном примере мы имеем диапазон цен продаж от 264,6 тыс. руб. до 291,7 тыс. руб. В качестве рыночной стоимости объекта сравне­ния можно принять скорректированную цену продажи объекта № 2, которая равняется 284 тыс. руб. Стоимость м2 общей площади составля­ет 940 руб.

Таблица 4.5

Анализ недвижимости методом сравнения продаж (сдача в аренду)

Месторасположение – до 50 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД)

Вид строения — коттеджи улучшенной планировки, кирпичные.

 

Шифр

Наименование местности

(района)

Удаленность, км

Арендная плата в месяц, $

Площадь, кв.м

Коммунальные платежи

Удобства

Дополнительные удобства

Плата за дополнительные удобства

№1

Пушкино

25

300

550

0

Д,В,Э,О,К,Д,П

Б

5

№2

Зеленоград

40

320

620

0

То же

 

0

№3

Фрязино

50

325

650

0

То же

 

0

№4

Подольск

35

290

575

23

То же

 

0

№5

Троицк

25

325

725

0

То же

 

0

№6

Звенигород

40

330

620

0

То же

Б

5

№7

Михнево

15

300

680

15

То же

 

0

№8

Монино

45

295

585

40

То же

 

0

№9

Бронницы

35

300

650

0

То же

 

0

№10

Истра

30

308

630

0

То же

З

3

Корректировка показателей удобства:

В — внутренняя отделка вагонкой;

Э - электроснабжение;

О – обои;

К – ковровые покрытия;

Д – внутренний дворик;

П – посудомоечная машина.

Дополнительные удобства:

Б - русская баня - 5 $;

 Т — теннисный корт — 5 $;

3 - зимний сад - 3 $

 

 

Шифр

Наименование местности (района)

Текущая арендная плата, всего, $

В том числе за кв.м, $

Коттеджей всего

Коттеджей сдано

% занятости

№1

Пушкино

305

0,55

48

42

87,5

№2

Зеленоград

320

0,52

36

35

97,2

№3

Фрязино

325

0,50

40

38

95

№4

Подольск

313

0,54

28

26

92,8

№5

Троицк

325

0,45

32

24

75

№6

Звенигород

335

0,54

12

12

100

№7

Михнево

315

0,44

52

46

86,5

№8

Монино

335

0,50

24

20

83,3

№9

Бронницы

300

0,46

28

28

100

№10

Истра

311

0,49

30

37

90

Графический метод сравнения продаж (арендная плата).

Кв.м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

730

 

 

Рынок низкой доходности

 

 

 

№7

 

№5

 

 

695

 

 

 

 

 

 

 

 

№3

 

 

640

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

595

 

 

№9

 

№10

 

№2

Рынок высокой доходности

№6

550

 

 

 

 

№1

 

 

 

 

 

№8

290

 

300

 

310

 

320

 

330

335

 

 

 

 

 

 

 

Арендная плата (мес.)

 

Таблица 4.6.

Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж.

№ п/п

Показатели

Объект оценки

Сравнимые продажи

Объект №1

Требуемая корректировка

Объект

№2

Требуемая корректи­ровка

Объект № 3

Требуемая корректировка

1

а) Цена продажи, общая (без стоимости  мебели и оборудования, тыс. pyб.)

 

210

 

240

 

250 0,600

 

б) Цена продажи 1 кв.м площади, тыс.руб.

 

0,700

 

0,600

 

0,600

 

2

Передача права на собственность

Полная

Полная

0

Полная

0

Полная

0

3

Условия финанси­рования

Рыночные

Рыночные

0

Не  рыночные

5% oт п. la 12 тыс. руб.

Рыночные

0

 

Скорректированная цена, тыс. руб.

-

210

-

228

-

250

-

4

Время продажи, месяцев

6

3

 

9

 

10

 

5

Уровень инфляции и год, % (+ повышение, - снижение)

 

+20

+20

+20

Скорректированная цена, тыс. pv6.

 

220,5

216,6

233,4

6

Месторасположение, %.

(Хуже – внутренний участок, доступ с второстепенной дороги; среднее — внутренний участок, доступ с главных магистралей; лучшее — на пересечении главной и второстепенной магистралей)

повышение +5%

снижение -5%

Среднее

Хуже

-5%

Среднее

0

Лучшее

+5%

7

Автостоянка

Адекватно зданию

отношение площади парковки меньше, чем у объекта оценки

требуемая корректи­ровка (вверх)

Адекватно зданию

0

Адекватно зданию

 

8

Физические характеристики

 

 

 

 

 

 

 

 

А) По площади, кв.м (%)

300

300

+/- 0

400

-33%

400

-33%

 

Б) По состоянию конструктивных элементов (физический и моральный плюс)

-10%

-15%

 

-10%

 

10%

 

 

в) по состоянию окружающей среды

среднее

среднее

 

среднее

 

Среднее

 

9

Экономическая характеристика - уровень рентабельности (прибыль от реали­зации товаров в % к товарообороту), %

 

6

6-6=0

8

8 - 6 = +2

 

 

 

 

9

9 - 6 = +3

 

Скорректированная цена, тыс. pv6.

 

220,5+(-5+0)- 15х х220,5 : 100= 176,2

216,6+(-33-2)- 10х х216,6: 100 =270,8

233,4+(-5+33+3)х 223,4: 100=311,7

 

Общая чистая кор-ректировка цены, тыс. руб.

 

264.6- 220,5=44,1

283.7 – 216,6=54,2

291.7 -233.4=58,3

 

Степень корректировки (и % к цене продаж)

 

 

44,1 : 264,6х100=25

67,7 : 283,7xl00=20

58,З. 291,7х100=25

 

Принятая скоррек­тированная цена (наибольшая) тыс. руб.

283,7-284

 

 

 

10

Стоимость мебели и оборудования, тыс. руб.

146

 

 

 

 

 

 

11

Рыночная стоимость объекта, тыс. руб,

284+146=417

 

 

 

 

 

 

Применение метода сравнения продаж требует выполнения следующих последовательных действий:

проведение маркетингового исследования сегментов рынка недви­жимости (рынки земельных участков, городского жилья, загородного жи­лья, коммерческих помещений промышленной недвижимости) н получение достоверной информации о всех факторах, имеющих отношения к объекту сравнения;

выбор единицы сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Единицами сравнения при анализе продаж земли могут

быть: цена за единицу площади (1 га, 1 сотка — 0,01 га, м2), и на участок, цены за фронтальную единицу длины, а при анализе ирода застроенных участков обычно используют цену за 1 кв.м общей и чистой площади здания (сооружения), цена за 1 м3 здания (сооружения цена за комнату, цена за единицу, приносящую доход (для зрелищных сооружений, гаражей, казино, ресторанов и т. п.);

сопоставление оцениваемого объекта с выбранным объектом, сравнение и проведение соответствующих расчетов, связанных проведение корректировки их продажных цен;

окончательный выбор рыночной стоимости объекта.

 

65