ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Недвижимость

4.6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Как было указано в гл. 3, каждый из базовых методов оценки недвижимости отражает один из трех возможных видов ее использовании;

Стоимостный метод ориентирован на оценку недвижимости при ее использовании в качестве экономического блага, метод сравнения соответствую использованию в качестве товара.

Метод, отражающий использование недвижимости в качестве источник дохода, называется методом капитализации дохода. Его экономическое содержание заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости  определенным образом соотносятся со стоимостью недвижимости. Нетрудно заметить, что в данном случае недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Таким oбpaзoм, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимости (размером фонда). Обратную интерпретацию этой задачи дал П.Хейне в своей книге «Экономический образ мышления». Если у нас есть ведро воды, то это фонд, а вода, вытекающая из крана,  поток. Зная интенсивность вытекания воды из крана, мы можем определить тот суммарный поток, величина которого будет равна объему ведра

Если в качестве потока фигурируют доходы, то есть, денежные поступления, ситуация несколько осложняется. Необходимо знать, какова степень отдачи капитала, интенсивность капиталообразования. Если капитал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна,— она называется процентом на капитал. Зная, например, что каждый год вкладчик получает проценты в сумме 100 руб., а ставка процента (это и есть степень отдачи) равна 10% годовых, не составит труда определить размер вклада (накопленного ранее денежного запаса или фонда): 100 : 0,1=1000

Аналогичным образом определяется стоимостной эквивалент доходной недвижимости:

V=I/R

(4.32)

где V — стоимость на данный момент, I— доход, a R ставка капитализации,

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имущества, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собствен­ный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Данное положение имеет самое непосредственное отношение к недви­жимости. Любой объект доходной недвижимости, с точки зрения инвесто­ра или собственника, должен приносить доход в течение всего срока службы (нормативного, или того, который считается приемлемым с точки зрения инвестора или собственника). Естественно, что в течение этого срока объект снашивается, что должно быть компенсировано через увели­чение нормы прибыли на вложенный капитал на величину нормы возме­щения капитала (напомним, что возмещение — это смысловой аналог тер­мина «амортизация»).

Приемлемая норма прибыли представляет собой уровень рентабельно­сти при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка не­движимости.

Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, — в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек). Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых дохо­дов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого является уровень риска. Для компенсации действия факторов риска нор­ма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена.

Основными поправками являются низкая ликвидность и расходы на управление. Эти компоненты составляют ставку процента по инвестициям.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмеще­ние представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспе­чения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

 

66