ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.6.4.4. Норма прибыли на финансовый менеджмент

Недвижимость

4.6.4.4. Норма прибыли на финансовый менеджмент

Норма прибыли на финансовый менеджмент (РМКК) представляет собой попытку дальнейшего усовершенствования метода ВНД. Использо­вание РМКК требует построения двух ставок: надежной, ликвидной став­ки после удержания налогов и «простой» ставки после удержания нало­гов. Надежная ликвидная ставка определяет доход, который можно полу­чить на краткосрочных помещениях капитала, например на необлагаемых налогом обязательствах, которые подлежат погашению в течение одного года. Эта ставка применяется к инвестиционным расходам, которые в соответствии с прогнозом принимаются на себя инвестором после перво­начального помещения капитала. Такие расходы обычно дисконтируются в единовременный платеж на начало первого года (или на конец нулевого года). В этом метод сходен с определением М1К. При некоторых усло­виях выплаты наличных денег, которые в соответствии с ожиданием будут иметь место в течение периода владения, можно дисконтировать, исполь­зуя надежную ликвидную ставку.

Как правило, поступления наличных денег наращиваются по «простой» ставке до предельной стоимости к предполагаемому моменту перепрода­жи. «Простая» ставка соответствует норме прибыли после удержания налогов, которую можно было бы получить при альтернативных инвести­циях, осуществимых в течение периода владения.

Реальное инвестирование в виде единовременного платежа на начало первого года затем сравнивается с суммой предельной стоимости с целью установления нормы прибыли по методу ВНД для двух сумм в целом (из колонки 2 таблиц сложных процентов). Результатом является РМКК.

4.6.5. Методы капитализации остаточного дохода

Методы капитализации остаточного дохода разделяют недвижимость на две составляющие, стоимость одной из которых предполагается из­вестной. Вычисляется чистый операционный доход, который можно отне­сти к известной составляющей стоимости недвижимости, и вычитается из общего чистого операционного дохода, в результате чего получают остаток дохода, который может быть отнесен к другой составляющей. Для оценки рыночной стоимости недвижимости используются три основных подхода:

капитализации определенного по остаточному принципу дохода от эксп­луатации земельного участка, капитализации определенного по остаточно­му принципу дохода от эксплуатации сооружений и анализа ликвидаци­онной стоимости.

 

72