yandex rtb 1
ГоловнаЗворотній зв'язок
yande share
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->4.6.6. Метод капитализации остаточного дохода от земельного уча­стка

Недвижимость

4.6.6. Метод капитализации остаточного дохода от земельного уча­стка

Метод капитализации определенного по остаточному принципу дохо­да от земельного участка полезен в тех случаях, когда расположенные на нем сооружения соответствуют наиболее эффективному использова­нию объекта недвижимости, если эти сооружения являются относительно новыми и если они не подверглись никакому физическому износу, так что их стоимость может быть оценена достаточно точно. Например, предположим, что недавно построенное сооружение стоит $1000000 и срок его полезной эксплуатации определен в 50 лет. Приемлемой ставкой дисконта является ставка в 10%, потому что она конкурентоспособна относительно других возможных вариантов инвестирования с аналогич­ным предполагаемым уровнем риска. Эффективная налоговая ставка равна 2%. В целях упрощения предположим, что для сооружения рас­сматривается возмещение стоимости равными долями; тогда ежегодная ставка возмещения равна 2% (100%, деленные на 50 лет). Итак, ставка капитализации для сооружения составляет 14%. Ежегодный чистый опе­рационный доход в течение первого года оценен в размере $150000. Сооружения требуют нормы прибыли в 14% на $1000000 стоимости капиталовложения, или $140 000 дохода. После вычитания этой суммы из $150 000 чистого операционного дохода получим остаточный доход от эксплуатации земельного участка в $10 000. Эта сумма при капитали­зации без ограничения срока по ставке 12% дает стоимость земельного участка в $83 300. Капитализация дохода от эксплуатации земельного участка без ограничения срока приемлема, поскольку земельный участок не изнашивается.

Возмещение равными долями предполагает, что доход, который можно отнести на сооружения, со временем систематически снижается. Если же рассматривать вариант, который предполагает, что операционный доход остается постоянным на протяжении всех 50 лет, то лучше использовать ставку возмещения по аннуитету. Метод капитализации должен соответ­ствовать прогнозируемому доходу. Если предположения о доходах и ставке капитализации не соответствуют друг другу, значения стоимостей будут недостоверны.

Другим случаем применения метода капитализации остаточного дохода от эксплуатации земельного участка является определение наиболее эффективного использования земли. Можно оценить затраты на возведе­ние сооружений различного назначения и чистый доход от эксплуатации каждого из них. Ставка капитализации умножается на вычисленную ве­личину затрат, и результат вычитается из предполагаемого чистого опера­ционного дохода. Итог составит прогнозируемый доход от эксплуатации земельного участка. Сооружения любого типа и качества, которые дают самый высокий остаточный доход, приходящийся на земельный участок, и будут представлять собой наиболее эффективное использование земельно­го участка при условии учета существующих ограничений физического и юридического характера.

В заключение следует сделать несколько уточняющих замечаний по тому варианту определения ставки капитализации, который носит назва­ние метод связанных инвестиций или метод инвестиционной группы.

Согласно ему, размер ставки капитализации определяется следующим образом:

R= Rl x L + Rb x B

(4.41)

Где

R

—    общая ставка капитализации;

Rl

—    то же для земельного участка;

Rb

—    то же для расположенного на земельном участке объекта недвижимости;

L и В

—     соответственно, удельный вес стоимости земельного участка и стоимости объекта недвижимости в общей стоимости иму­щественного комплекса.

Прежде всего, возникает некоторая логическая неувязка: определение R необходимо для последующего определения рыночной стоимости, одна­ко значения L и В могут быть получены только из уже имеющегося значения этой стоимости. Поэтому целесообразно принимать L и В в следующих размерах:

L=

(4.42)

Где

НЦЗ

—    нормативная цена земельного участка;

Сзатр

—    стоимость объекта недвижимости, определенная на основе анализа затрат (по стоимостному методу).

Второй момент связан с возможностью определения R1 и Rb в россий­ских условиях. Ранее было показано, что наиболее точные результаты могут быть получены только на основе анализа данных рынка и дальней­ших расчетов по модифицированному выражению 4.29 (где искомым является не V, а R).

Однако в настоящее время рынок городских участков в РФ отсутству­ет. Кроме того, представляя единый имущественный комплекс, находящий­ся в совместном использовании, земельный участок и объект недвижи­мости должны иметь одинаковую, общую ставку капитализации.

Реально ее величина будет близка к значению Rb, т. к. величины Ц и АП для объектов недвижимости всегда учитывают все выводы местополо­жения земельного участка и отражают характер его конкретного исполь­зования.

 

73

Загрузка...
yandex rtb 4