5.2.4.1. Экономический анализ проекта - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->5.2.4.1. Экономический анализ проекта

Недвижимость

5.2.4.1. Экономический анализ проекта

Экономический анализ проекта начинается с оценки партнеров по проекту, исходя из всей имеющейся о них информации. Изучается их финансовое положение, опыт работы, положение на рынке товаров (услуг), репутация и т. д. На стадии предварительного анализа основными зада­чами являются выявление заинтересованности партнеров в реализации проекта и определение их способности выполнять свои коммерческие и финансовые обязательства.

Источниками информации об иностранном партнере служат годовые отчеты фирм, данные банков-корреспондентов, публикации в иностранной и отечественной прессе.

Большое внимание уделяется выяснению следующих вопросов: явля­ется ли инофирма поставщиком оборудования и услуг либо производите­лем продукции, выступает ли инофирма владельцем или пользователем технологий, которые предполагается применять, владеет ли инофирма рынком продукции, планируемой к выпуску, каковы основные цели фир­мы (продажа оборудования, снабжение полуфабрикатами и др.).

При анализе надежности партнеров исследуется общее финансовое положение, опыт внешнеэкономической деятельности, наличие экспорта, состояние валютных и рублевых расчетов, объем находящихся в ее распоряжении ресурсов. Одним из важных источников информации выступают банки, обслуживающие тех или иных клиентов.

На этой стадии изучаются также основные отчетные документы парт­неров, а именно: балансы, счета прибылей и убытков, отчеты об измене­ниях финансового положения за ряд лет. Анализ финансового положе­ния фирмы строится на рассмотрении потоков денежной наличности, что может точно определить вид деятельности, приносящий наибольший доход, расходы средств, а также позволяет составлять прогнозы на ближайшую перспективу.

Потоки денежной наличности включают следующие основные состав­ляющие: уставный фонд в динамике; налоги; обслуживание долга; диви­денды; денежная наличность; дебиторская задолженность; продажа за наличные; продажа в кредит; издержки производства; товарно-материаль­ные ценности и оборотные средства; отчисления на амортизацию; инвес­тиции; основной капитал; движение средств.

Анализ финансовых данных проводят на базе отчетных документов, которые заверены независимыми аудиторами. Для точного определе­ния финансового положения фирмы рассчитывают следующие соотно­шения:

— оборотный капитал и краткосрочные обязательства;

— оборачиваемость дебиторской задолженности и запасы товарно-ма­териальных ценностей; доходы и текущие активы;

— оборотный капитал и чистая прибыль; оборотный капитал и общая задолженность;

— наличность плюс легко реализуемые ценные бумаги и краткосроч­ная задолженность (позволяет определить количество денег, которое можно получить немедленно для погашения краткосрочной задолженно­сти); стоимость сбыта продукции, налоги, операционные расходы и сред­ние текущие активы (показывает, достаточно ли текущих активов для покрытия возможного увеличения расходов);

— высоколиквидные активы (наличность плюс дебиторская задолжен­ность плюс легко реализуемые ценные бумаги) и годовой расход налич­ности (отражает возможность финансировать расходы за счет высоколиквидных активов);

— размеры акционерного капитала;

— сумма основного капитала, краткосрочная задолженность и средне-и долгосрочная задолженность (показывает, насколько рискованна финан­совая деятельность компании);

— чистый доход и величина реальных активов (доходность активов). Основой кредитоспособности заемщика является его надежное финан­совое положение. Этот обобщающий показатель характеризуется струк­турой, размещением и использованием собственных и заемных средств, а также получением, распределением и эффективным использованием прибыли.

В свою очередь, финансовое состояние предприятия выражается его платеже- и кредитоспособностью, т. е. способностью своевременно удов­летворять платежные требования в соответствии с хозяйственными до­говорами, возвращать кредит и проценты, выплачивать рабочим и служащим заработную плату, вносить платежи и налоги в бюджет. Финансовое состояние предприятия и его производственно-коммерческая деятельность тесно взаимосвязаны: с одной стороны, денежные ресурсы i значительной мере связаны с выполнением предприятием производствен­ной программы, снижением себестоимости продукции; с другой — успеш ная производственная деятельность предприятия зависит от его финансового состояния, обеспеченности оборотными средствами и других фак­торов (см. табл. 5.6, 5.7, 5.8).

Таблица 5 6.

Показатели производственной, финансовой и инвестиционной деятельности

Показатели

Формула

Удовлетворительное состояние

1

Коэффициент реинвестирования

Кр = Пр/Чп,

где Пр — реинвестированная прибыль, руб. Чп — чистая прибыль, руб.

Положительная динамика

2

Рентабельность инвестиций (Roi),%

Pи=(Пб)/(В-Ко)100%,

 где

Пб — балансовая прибыль, руб.;

В — валюта баланса, руб.;

Ко — краткосрочные обязатель­ства, руб.

Положительная динамика

3

Коэффициент финансовой устойчивости

               Ис+Кт

Кф.у.=       В 

где

Ис — источники собственных средств, руб ;

Кт — долгосрочные заемные средства, руб.

Положительная динамика

4

Коэффициент автономии

Ка=Ис/В

Не ниже 0,6 + 0,8

5

Доходы от участия в других организациях

Форма № 2

Положительная динамика

6

Эффект финансового рычага

ЭФР=(1-СН)*(ЭР-СР%)*ЗС/СС,

где СН — ставка налога на прибыль, %

СР — расчетная ставка процента за кредиты, %;

ЗС, СС — соответственно, заемные и собственные средства, руб.;

Эр= Пб/ЗС+СС

Не более (1/3-1/2) ЭР

7

Коэффициент текущей

ликвидации

                          (IIA+IIIА)

Кт.л.= ---------------------------------------

             VIII – (стр. 640, 650, 660)

где IIA, IIIA, VIII —разделы баланса,

стр 640, 650, 660 — строки баланса.

Не менее 2,0

Таблица 5.7.

Показатель имущественного состояния и кадров

Показатели

Формула

Удовлетворительное состояние

1

Коэффициент годности основных фондов

Kr=Cо/Сn. где

Со, Сn — соответственно, остаточная и первоначальная стоимость основных фондов, руб.

Положительная динамика

2

Удельный вес собственных основных фондов, %

Ус =(Со.ф./Сз.с.)100%, где Со.ф., Сз.с. — соответственно стои­мость основных фондов, находящихся в собственности организации и заня­тых в строительстве, руб.

Экономически целесообразная величина с позиций налогообложения

3

Рентабельность производственных фондов

           Пб

Рф= ---------------100%,

        ОФ +ОбФ

Где ОФ, ОбФ — средняя стоимость основных и оборотных фондов, руб.

Положительная динамика

4

Оборачиваемость оборотных активов

Ко= Вр/ТА,.

Вр — выручка от реализации продук­ции, руб.;

ТА — среднее значение текущих акти­вов, руб.

Положительная динамика

5

Оборачиваемость запасов

Коз =Вр/З, где

3 — средняя стоимость материальных запасов, руб.

Положительная динамика

6

Оборачиваемость дебиторской задолженности

Кодз= Вр/ДЗ, где

ДЗ — средняя величина дебиторской задолженности, руб.

Положительная динамика

7

Удельный вес нематериальных активов в имуществе организации,%

Уна=НА/В, где

НА — средняя величина нематериаль­ных активов, руб.

Положительная динамика

8

Затраты на обучение специалистов в расчете на 1-го работника, руб.

Зоб ср=Зоб/Чср,

где Зоб — затраты на обучение специа­листов, руб.; Чср. — средняя списочная численность работников, чел.

Положительная динамика

9

Средняя заработная плата работников, руб.

Зср=З/Чср, где

3 — выплаченная заработная плата, руб.

Положительная динамика

Таблица 5.8

Показатели производственно-коммерческой деятельности

 

Показатели

Формула

Удовлетворительное состояние

1

Средний процент пред­варительной оплаты за строительную продук­цию, %

Упо = ДС/Вр 100% где

ДС — денежные средства, полученные в качестве предварительной оплаты, руб.

Обеспечивается формирование запасов и возмещение затрат

2

Коэффициент обеспе­ченности собственными средствами

Ко.с.=Ис/ОА где

ОА — средняя величина текущих ак­тивов, руб.

Не менее 0,1

3

Уровень затрат на 1 руб. выручки от реа­лизации продукции

Уз=С/Вр, где С — себестоимость СМР, руб.

Не выше среднеотраслевого уровня

4

Операционный рычаг, %

         Вр-Зпер. —

Ор - ---------------100%. Где

             Пр

Зпер — операционные затраты, руб.;

Пр — прибыль от реализации про­дукции, руб.

Отрицательная

динамика

5

Удельный вес материа­лов, %

Умз = МЗ/С где \^

МЗ — затраты на материалы, детали конструкции, руб.

Не выше среднеотраслевого уровня

6

Балансовая прибыль,

руб-

Положительная динамика

7

Прибыль от реализации продукции, руб.

Положительная динамика

8

Рентабельность продук­ции, руб.

Положительная динамика

 

86