5.3.2. Участники процесса застройки - Недвижимость - Конспект лекций
ГоловнаЗворотній зв'язок
Главная->Різні конспекти лекцій->Содержание->5.3.2. Участники процесса застройки

Недвижимость

5.3.2. Участники процесса застройки

Участники процесса застройки — основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и от­ветственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проек­те (рис. 5.9).

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и до­стижении поставленной цели, — застройщик (девелопер), являющийся бу­дущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает фи­нансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, за­ключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве застройщика может выступать как юри­дическое, так и физическое лицо.

Следует отметить, что профессиональных девелоперов (застройщиков) в России до последнего времени практически не существовало. Их функ­ции частично выполняют заказчики, частично — строительные организа­ции, выступавшие в качестве генеральных подрядчиков. В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте – управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством  разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиций и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль за их работой.

Инвестор – это лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т.е. это конечный покупатель, будущий собственник жилого комплекса. Таким инвестором может стать управляющая жилищная организация или специально созданная компания, государственные и муниципальные  органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Участники

Застройщик(девелопер)

Инвестор (конечный собственник)

Заказчик

Подрядчик

(строитель)

Муницип. (администрация)

Агент  по работе с недвижимостью (сервейер, риэлтер)

Финансирующая организация (кредитор)

Пользователь

Фазы проекта

Начальная (прединвестиционные исследования)

 

 

 

 

 

 

 

 

Выделение участка

 

 

 

 

 

 

 

 

Технический проект

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансирование

 

 

 

 

 

 

 

 

Застройка

 

 

 

 

 

 

 

 

Продажа, сдача в аренду

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Эксплуатация, управление недвижимо­стью со сторо ны владельца

 

 

 

 

 

 

 

 

Управление недвижимостью со стороны пользователя

 

 

 

 

 

 

 

 

Реконструкция, снос

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 5.9. Основные участники жизненного цикла жилищного комплекса.

Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель — максими­зация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Если инвестор и заказчик не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.

Жилищная организация — новая форма управления портфелем соб­ственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ре­сурсы всех финансовых рынков. В этом качестве они несравненно сильнее других организационных структур.

Новая жилищная организация (ЖО), это:

— некоммерческая организация;

— имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

— по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью;

— управляет (как юридический или экономический собственник) жи­лищным фондом;

— самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ве­дет инвестиционную деятельность);

— зависит от качества и количества предоставляемого населению жи­лья, то есть является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности;

— управляет всем жизненным циклом объекта;

ЖО получают в свое управление большой объем муниципальной соб­ственности, зависят от результатов своей хозяйственной деятельности и могут нести материальную ответственность в пределах стоимости этого имущества. ЖО самостоятельно ведут инвестиционную деятельность как в новом жилищном строительстве, так и в реконструкции жилищного фонда. Они самостоятельно выходят на рынок ссудного капитала. Для них доступны ресурсы кредитно-финансовых организаций, средства насе­ления (например, за счет выпуска жилищных сертификатов). В отличие от бюджетных форм инвестирования, ресурсы ЖО являются «возобновля­емыми», т. е. чем больше они строят, тем большим имуществом они рас­полагают, а значит и больше кредитных ресурсов могут привлечь.

Целью ЖО является решение социальных жилищных программ с надежным контролем со стороны административных органов и обществен­ности. ЖО должны в виде планов предоставлять установленный для них количественный объем жилищных услуг (жилищного фонда). Создание управляющей Ж О, которая являлась бы социально-полезным застройщи­ком, возможно за счет постепенного реформирования существующих эк­сплуатационных организаций (ДЭЗ, ЖЭК, РЭО, ПЖРО и др.), управле­ний муниципальных заказчиков жилищного строительства, отделов муни­ципального жилья местных органов власти.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документа­цию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него), в том числе и для собственного проживания, предоставления внаем, в аренду либо для продажи. Предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство, по собственной инициативе или по поручению муниципальных органов власти.

Подрядчик –инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры  с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (сервейер), которому заказчик (застройщик) или инвестор делегирует полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников проекта на протяжении жизненного цикла проекта.

Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.

Проект возникает, существует и развивается в окружении некоторой динамической среды, которая оказывает на него определенное воздействие.

В рамках внутреннего окружения проекта рассматривают условия реализации проекта – такие, как стиль руководства, организацию, участников, команду, коммуникации, информационное и другое обеспечение.

Во внешнем окружении проекта можно выделить как бы два слоя: ближнее окружение (среда предприятия, конечный собственник), в рамках которого осуществляется проект, и дальнее окружение, т.е. окружение самого предприятия.

Среди факторов ближнего окружения проекта главная роль в формировании цели проекта и основных требований к нему принадлежит руководству предприятия. Оно обобщает отдельные требования экспертов и исходит из стратегии развития организации.

Остальные факторы конкретизируют требования к проекту и условия его выполнения в соответствии с реальной ситуацией на предприятии. Финансовое положение предприятия определяет бюджетные рамки проекта, способы и источники его финансирования. Сфера сбыта формирует требования, связанные с рынком сбыта, решениями покупателей, наличием и действиями конкурентов. Создание готовой продукции связано с рынком средств производства и выдвигает свои специфические требования по использова­нию технологических процессов и оборудования. Фактор материального обеспечения связан с рынком сырья и полуфабрикатов и формирует требо­вания к проекту, вытекающие из возможности обеспечения сырьем, матери­алами и оборудованием по приемлемым ценам. Инфраструктура, связан­ная с рынком услуг, выдвигает требования к рекламе, транспорту, связи, телекоммуникациям, информационному, инженерному обеспечению и др.

Среда предприятия (ближнее окружение проекта) включает такие факторы воздействия на проект, как руководство, финансы, сбыт, изготов­ление продукции, обеспечение сырьем, материалами, оборудованием, инф­раструктуру.

Дальнее окружение предприятия составляют риски, связанные с поли­тикой, экономикой, законами и правами, наукой, техникой, культурой, при­родой, экологией, инфраструктурой и т. д. Многие факторы внешнего ок­ружения важны для любого проекта. Политические факторы включают политическую стабильность в стране, поддержку проекта правительством, националистические проявления, уровень преступности и т. д. Экономи­ческие факторы характеризуются структурой национального хозяйства, видами ответственности и имущественными правами, тарифами и налогами, страховыми гарантиями, уровнем инфляции и стабильностью валюты, раз­витостью банковской системы, источниками инвестиций и капитальных вложений, уровнем цен и другими параметрами.

Факторы социального окружения проекта (общество) оказывают вли­яние на проект через условия и уровень жизни людей, уровень образова­ния, свободу перемещений, трудовое законодательство, организацию здра­воохранения и состояние медицины, условия отдыха, общественные орга­низации, прессу, телевидение, отношение местного населения к проекту. Законы и право отражают положение с правами человека, условиями предпринимательства, правами собственности, ситуацию с предоставлением гарантий и льгот. Состояние науки и техники определяется уровнем развития фундаментальных технологий и компьютеризации, уровнем про­мышленных технологий, энергетическими системами и др. Уровень куль­туры внешней среды проекта зависит от уровня грамотности населения, истории, культурных традиций, религии, удовлетворения культурных по­требностей в повседневной жизни, работе, организации отдыха, спорта, уровня требований к качеству результатов и условий труда. Инфраструктура дальнего окружения проекта включает сети и средства транспорта, связи и коммуникации, компьютерные сети и информационные системы, энерго­снабжение, коммунальные службы, наличие сырья и услуг, сбытовую сеть, систему материально-технического снабжения, размещение промышленных объектов и прочее. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены в разделе 9.1.

К внешним участникам проекта относятся:

финансирующая организация (кредитор) предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивая их фондирование с учетом требований проекта;

агент по работе с недвижимостью (риэлтер) — предприниматель (специалист), занимающийся операциями с недвижимостью.

Кроме указанных участников, необходимо выявить и других внешних участников проекта, понять их интересы, стимулы, поведение в различных обстоятельствах, чтобы улучшить восприятие проекта во внешней среде.

Все факторы окружения проекта анализируются и из них выделяются те, которые могут оказать заметное влияние на реализацию проекта. При этом следует иметь в виду, что и сам проект по мере его осуществления также воздействует на окружающую среду. Учет этих взаимозависимостей обязателен для обеспечения успеха проекта.

Степень влияния факторов внешнего окружения для разных типов проектов различна. Наибольшему влиянию внешнего окружения подвер­жены социальные инвестиционные проекты, затем организационные, эконо­мические, в меньшей степени — инновационные.

 

91